Immobilienlexikon – Begriffe der Immobilienbewertung verständlich erklärt

Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwa zur Sicherung von Abstandsflächen oder Zufahrten. Ihr Werteinfluss hängt vom konkreten Inhalt und der tatsächlichen Nutzungseinschränkung ab.

Das von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführte Verzeichnis eingetragener Baulasten. Es ist getrennt vom Grundbuch zu prüfen und kann für Bebaubarkeit und Immobilienwert wesentlich sein.

Abweichungen von der geschuldeten oder üblichen Bauqualität. In der Bewertung sind Ursache, Beseitigungsaufwand, Risiko und Reaktion des Marktes zu unterscheiden; Kosten und Wertminderung sind nicht automatisch identisch.

Mit einer Bauvoranfrage können einzelne planungsrechtliche Fragen vor einem vollständigen Bauantrag verbindlich geklärt werden. Ein positiver Vorbescheid kann Entwicklungspotenzial konkretisieren.

Eine kommunale Satzung, die Art und Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Verkehrsflächen und weitere Festsetzungen regeln kann. Für Grundstückswert und Bebaubarkeit ist der konkrete Plan maßgeblich.

Ein vorsichtig und langfristig ausgerichteter Wert für die Kreditwirtschaft. Er ist nicht mit dem stichtagsbezogenen Verkehrswert gleichzusetzen und wird nach speziellen bankaufsichtlichen Vorgaben ermittelt.

Der frühere Einheitswert wurde für die Grundsteuer durch neue Bewertungsgrundlagen ersetzt. Je nach Bundesland gelten Bundes- oder Landesmodelle; der steuerliche Wert ist nicht automatisch der Verkehrswert.

Das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Wertrelevant sind Restlaufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklauseln, Heimfall und Entschädigungsregelungen.

Umgangssprachliche Bezeichnung für das Erbbaurecht. Die gesetzliche und fachlich präzise Bezeichnung lautet Erbbaurecht.

Der nach § 9 BewG im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis unter Berücksichtigung aller preisbeeinflussenden Umstände, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Die GFZ beschreibt das Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Abweichungen vom Bodenrichtwertgrundstück können den Bodenwert beeinflussen.

Ein dingliches Recht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, beispielsweise als Wegerecht oder Leitungsrecht. Inhalt und tatsächliche Beeinträchtigung bestimmen den Werteinfluss.

Die GRZ gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut oder versiegelt werden darf. Sie ist ein wichtiger Baustein zur Beurteilung der zulässigen Grundstücksausnutzung.

Oberbegriff für dingliche Sicherungsrechte wie Grundschuld und Hypothek. Die nominelle Eintragung mindert den Verkehrswert nicht automatisch; zugrunde liegende Verbindlichkeiten sind getrennt zu betrachten.

Ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht zur Sicherung einer Geldsumme. Für Vermögensauseinandersetzungen sind Grundschuldbetrag und tatsächliche Restschuld voneinander zu unterscheiden.

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure regelt Honorare für Planungsleistungen. Sie ist keine Gebührenordnung für Verkehrswertgutachten und gehört nur mittelbar zur Immobilienbewertung.

Bezeichnung für ein Marktumfeld, in dem Preise möglicherweise dauerhaft von fundamentalen Einflussgrößen abweichen. Für Einzelobjekte ersetzt die allgemeine Marktdiskussion keine stichtagsbezogene Bewertung.

Eine nicht einheitlich geschützte Tätigkeitsbezeichnung. Bei der Auswahl sind nachgewiesene Fachkunde, Unabhängigkeit, praktische Erfahrung und nachvollziehbare Qualitätssicherung entscheidend.

Die Lage umfasst Makrolage, Mikrolage und unmittelbares Umfeld. Infrastruktur, Immissionen, Nachfrage, Ausrichtung und kleinräumige Unterschiede können den Immobilienwert wesentlich prägen.

Das Recht, Leitungen über ein fremdes Grundstück zu führen, zu unterhalten oder zu erneuern. Trassenverlauf, Schutzstreifen und Nutzungsbeschränkungen bestimmen den Werteinfluss.

Ältere Bezeichnung, die im Sachwertverfahren häufig für den heutigen Sachwertfaktor verwendet wurde. Er passt den vorläufigen Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse des örtlichen Markts an.

Im deutschen Baugesetzbuch wird Marktwert gleichbedeutend mit Verkehrswert verwendet. Er ist stichtags- und objektbezogen und nicht mit dem Angebotspreis gleichzusetzen.

Bewertungsansatz für das Risiko aus Zahlungsausfällen, vorübergehendem Leerstand und damit verbundenen Kosten. Es gehört zu den Bewirtschaftungskosten.

Modellhafte Kostenkennwerte für einen vergleichbaren Neubau, die im Sachwertverfahren unter anderem an Baupreisniveau, Standard und gegebenenfalls regionale Verhältnisse angepasst werden.

Eine Grundstücksbelastung, aus der wiederkehrende Leistungen an den Berechtigten zu erbringen sind. Umfang, Dauer, Rang und wirtschaftliche Bedeutung müssen bewertet werden.

Älterer Volumenbegriff für Gebäude. In aktuellen Bewertungsmodellen sind je nach Verfahren insbesondere Brutto-Grundfläche, Wohn- und Nutzflächen sowie die jeweiligen Modelldefinitionen maßgeblich.

Der tatsächlich vereinbarte Preis eines Verkaufs. Er kann durch Verhandlung, Zeitdruck oder persönliche Umstände vom objektivierten Verkehrswert abweichen.

Der Verkehrswert wird nicht allein durch eine Formel bestimmt. Verfahrensrechnung, geeignete Marktdaten, Objektmerkmale und abschließende sachverständige Würdigung bilden eine Einheit.

Ein Recht, ein fremdes Grundstück zu begehen oder zu befahren. Es kann als Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder öffentlich-rechtlich gesichert sein.

Dokumentierte Ermittlung eines Immobilienwerts. Umfang und Bezeichnung sollten zum Anlass passen – vom kompakten Marktwertgutachten bis zum ausführlichen Verkehrswertgutachten.

Das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Dauer, Umfang, Kostenregelung und Rang beeinflussen den Wert.