Kurz erklärt
Definition: Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird der vorläufige Ertragswert aus Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasstem Liegenschaftszinssatz ermittelt. Anschließend sind Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Ausgangspunkt sind die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge. Tatsächliche Mieten können angesetzt werden, wenn sie marktüblich und nachhaltig sind.
Vom Rohertrag werden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der verbleibende Reinertrag beschreibt den nachhaltigen Ertrag, der Eigentümerseite zur Verfügung steht.
- Nettokaltmieten und sonstige nachhaltige Einnahmen
- Leerstand und Mietpotenziale
- Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis
- nicht umlagefähige Betriebskosten
Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer
Der Bodenwert wird grundsätzlich gesondert ermittelt. Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird der Bodenwertverzinsungsbetrag vom Reinertrag abgezogen; der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Der Liegenschaftszinssatz ist kein Kreditzins und keine direkte Renditekennzahl. Er ist eine aus Kaufpreisen und Reinerträgen abgeleitete Modellgröße für den jeweiligen Teilmarkt.
Wann besondere objektspezifische Merkmale zu berücksichtigen sind
Nach Ermittlung und Marktanpassung des vorläufigen Ertragswerts werden wertrelevante Besonderheiten berücksichtigt, soweit sie noch nicht im Modell enthalten sind. Dazu können überdurchschnittlicher Instandhaltungsstau, Baumängel, besondere Rechte oder abweichende Ertragsverhältnisse gehören.
Eine doppelte Berücksichtigung ist zu vermeiden. Wurde eine Modernisierung bereits über Restnutzungsdauer oder Miete erfasst, darf sie nicht nochmals pauschal zugeschlagen werden.
Aus der Bewertungspraxis
Vereinfachtes Beispiel zum Ertragswert
Ein Objekt erzielt 60.000 Euro nachhaltigen Jahresrohertrag. Nach 12.000 Euro Bewirtschaftungskosten verbleiben 48.000 Euro Reinertrag. Bei einem Bodenwert von 300.000 Euro und einem Liegenschaftszinssatz von 3 Prozent beträgt der rechnerische Bodenwertverzinsungsbetrag 9.000 Euro.
- Reinertrag: 48.000 Euro
- Bodenwertverzinsung: 9.000 Euro
- Gebäudereinertrag: 39.000 Euro
- Kapitalisierung abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz
Das Beispiel ist bewusst verkürzt. Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind zusätzlich zu prüfen.
Direkter Vergleich
Zentrale Rechenschritte im Ertragswertverfahren
Die Rechenschritte greifen ineinander und müssen auf denselben Modellannahmen beruhen.
| Schritt | Inhalt | Typische Datengrundlage |
|---|---|---|
| Rohertrag | Nachhaltig erzielbare Mieten und Erträge | Mietverträge, Mietspiegel, Marktmieten |
| Reinertrag | Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten | Modellkosten und objektspezifische Prüfung |
| Gebäudeertrag | Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung | Bodenwert und Liegenschaftszinssatz |
| Kapitalisierung | Barwert des Gebäudereinertrags | Restnutzungsdauer und Zinssatz |
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- tatsächliche Miete ungeprüft als nachhaltig erzielbare Miete übernehmen
- Bewirtschaftungskosten aus einem unpassenden Modell verwenden
- Liegenschaftszinssatz ohne Zuständigkeits- und Modellprüfung übertragen
- Restnutzungsdauer nicht nachvollziehbar ableiten
- besondere objektspezifische Merkmale doppelt oder gar nicht berücksichtigen
Häufige Fragen
Zum Begriff Ertragswertverfahren
Für welche Immobilien wird das Ertragswertverfahren verwendet?
Typisch sind Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohn- und Geschäftshäuser sowie viele Büro-, Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien.
Kann ich den Ertragswert einfach aus Jahresmiete mal Faktor berechnen?
Ein Faktor kann plausibilisieren, ersetzt aber nicht die vollständige Ertragswertberechnung mit Kosten, Bodenwert, Zinssatz, Restnutzungsdauer und Besonderheiten.
Werden die tatsächlichen Mieten verwendet?
Ja, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Nicht marktgerechte oder vorübergehende Mieten müssen sachverständig eingeordnet werden.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 27 ImmoWertV – Grundlagen des Ertragswertverfahrens
- § 31 ImmoWertV – Reinertrag und Rohertrag
- § 33 ImmoWertV – Angepasster Liegenschaftszinssatz
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.