Nicht modernisiert
Keine oder nur geringfügige modernisierungsrelevante Maßnahmen.
Kostenloser Fachrechner · ImmoWertV Anlage 2
Restnutzungsdauer Rechner nach ImmoWertV – Modernisierungspunkte online berechnen
Ermitteln Sie die modellhafte Restnutzungsdauer eines Wohngebäudes aus Baujahr, Bewertungsstichtag und Modernisierungspunkten. Der Rechner bildet die Schwellenwertlogik und Koeffizienten der Anlage 2 ImmoWertV ab und nutzt die ImmoWertA als Orientierung für den zeitlichen Ansatz einzelner Modernisierungen.
ImmoWertV Anlage 2
20 Modernisierungspunkte
Keine Registrierung
Online berechnen
Restnutzungsdauer und Modernisierungspunkte berechnen
Die Beispielwerte können direkt überschrieben werden. Modernisierungsjahre erzeugen automatisch eine Punkteorientierung; die Punktzahl bleibt manuell anpassbar, weil die tatsächliche Qualität und Wirkung einer Maßnahme sachverständig zu würdigen ist.
Berechnung im Überblick
Wie wird die Restnutzungsdauer nach ImmoWertV berechnet?
Nach § 4 ImmoWertV ist die Restnutzungsdauer die Zeitspanne, in der eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Modernisierungen, Instandsetzungen oder unterlassene Instandhaltungen können die einfache Differenz aus Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter verändern.
Für Wohngebäude stellt Anlage 2 ein eigenes Modernisierungsmodell bereit. Die Modernisierungspunktzahl liegt zwischen 0 und 20 Punkten. Abhängig von dieser Punktzahl greift die modifizierte Formel erst ab einem bestimmten relativen Gebäudealter.
1
Gebäudealter
Stichtagsjahr − Baujahr
2
Relatives Alter
Alter / Gesamtnutzungsdauer × 100 %
3
Unterhalb der Punktschwelle
RND = GND − Alter
4
Ab der Punktschwelle
RND = a × Alter² / GND − b × Alter + c × GND
Modernisierungsgrad
Welche Modernisierungen zählen?
Anlage 2 ImmoWertV berücksichtigt acht Modernisierungselemente. Dach und Außenwanddämmung können jeweils bis zu vier Punkte erhalten; Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss jeweils bis zu zwei Punkte. Insgesamt sind maximal 20 Punkte möglich.
Kleine Modernisierungen
Einzelne Maßnahmen im Rahmen der laufenden Instandhaltung.
Mittlerer Grad
Mehrere wesentliche Bauteile wurden modernisiert.
Überwiegend modernisiert
Große Teile der prägenden Gebäudetechnik und Ausstattung wurden erneuert.
Wichtige steuerliche Abgrenzung
ImmoWertV-Restnutzungsdauer ist nicht automatisch die steuerliche AfA-Nutzungsdauer
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil IX R 14/23 klargestellt: Eine sachverständige Methode nach ImmoWertV kann für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer geeignet sein. Der bloße Verweis auf eine modellhaft berechnete ImmoWertV-Restnutzungsdauer genügt jedoch nicht. Individuelle Gegebenheiten des konkreten Gebäudes müssen sachverständig einbezogen werden.
BFH IX R 14/23 ansehenFachliche Verantwortung
Rechner aus der Sachverständigenpraxis
Fachlich erstellt und geprüft von Pascal von den Busch, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Der Rechner bildet das normative Modell transparent ab; die objektspezifische Würdigung bleibt Aufgabe der sachverständigen Bewertung.
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Nachvollziehbar
Modernisierungspunkte, Schwellenwert sowie Koeffizienten a, b und c werden im Rechenweg angezeigt.
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Modelltreu
Wohngebäude mit 80 Jahren GND nach Anlage 1 und Modernisierungsmodell nach Anlage 2.
Schritt 1
Rechner einbinden
Diesen Code an der gewünschten Stelle in den HTML-Bereich Ihrer Website einfügen:
Rechenlogik und fachliche Aktualisierungen bleiben zentral auf vdb-immobilien.de.
Optional
VDB als Quelle nennen
Wenn Sie den Rechner als fachliche Quelle nennen möchten, können Sie zusätzlich diesen direkten Link verwenden:
Die Quellenangabe ist freiwillig und keine Voraussetzung für die kostenlose Einbindung.
Häufige Fragen
Fragen zur Restnutzungsdauer
Welche Gesamtnutzungsdauer gilt für Wohngebäude?
Anlage 1 ImmoWertV setzt für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Wohnhäuser mit Mischnutzung modellhaft jeweils 80 Jahre an.
Wie viele Modernisierungspunkte sind maximal möglich?
Das Punktemodell der Anlage 2 umfasst maximal 20 Punkte. Die Punktzahl kann über einzelne Modernisierungselemente oder durch sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades abgeleitet werden.
Warum hängt die Punktzahl vom Modernisierungsjahr ab?
Die ImmoWertV verlangt bei weiter zurückliegenden Maßnahmen die Prüfung eines geringeren Ansatzes. Die ImmoWertA bietet hierfür eine zeitlich abgestufte Orientierung. Diese ist kein Ersatz für die Prüfung des tatsächlichen Zustands.
Kann die berechnete Restnutzungsdauer direkt für eine höhere AfA verwendet werden?
Nein. Nach der BFH-Rechtsprechung reicht ein bloßer modellhafter ImmoWertV-Wert nicht aus. Für § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist eine sachverständige, am konkreten Gebäude orientierte Beurteilung erforderlich.
Was gilt bei einer Kernsanierung?
Anlage 2 sieht vor, dass bei fachgerechter Kernsanierung das Jahr der Kernsanierung als Baujahr zugrunde gelegt werden kann und die Restnutzungsdauer bis zu 90 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen kann. Die Einordnung setzt eine sachverständige Prüfung des tatsächlichen Sanierungsumfangs voraus und wird deshalb im automatischen Punkterechner bewusst nicht pauschalisiert.
Objektspezifische Prüfung
Sie benötigen eine belastbare Restnutzungsdauer statt nur eines Modellwerts?
Bei steuerlichen, gerichtlichen oder verkehrswertbezogenen Fragestellungen müssen Gebäudesubstanz, Modernisierungen, Baumängel, Instandhaltungszustand und wirtschaftliche Nutzbarkeit individuell gewürdigt werden.