Gesetzlicher Regelfall
Typisierte Zuordnung nach den gesetzlichen Grundregeln: gewöhnliche Unterhaltung, Versicherung und laufende Lasten beim Nießbraucher; außergewöhnliche substanzbezogene Maßnahmen grundsätzlich beim Eigentümer.
Kostenloser Fachrechner · Bewertungsstichtage ab 01.01.2026
Nießbrauch Rechner 2026 – Kapitalwert einer Immobilie online berechnen
Berechnen Sie den Kapitalwert eines lebenslänglichen Nießbrauchs mit amtlichem BMF-Vervielfältiger, Begrenzung nach § 16 BewG und differenzierter Lastenverteilung für gesetzlichen Regelfall, Brutto-, Netto- oder individuell vereinbarten Nießbrauch.
BMF-Vervielfältiger 2026
Brutto- & Nettonießbrauch
Keine Registrierung
Online berechnen
Nießbrauchwert und Kapitalwert berechnen
Die Beispielwerte können direkt überschrieben werden. Eingaben werden im Rechner lokal im Browser verarbeitet und nicht als Formulardaten an VDB übertragen.
Berechnung im Überblick
Wie wird der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet?
Für einen lebenslänglichen Nießbrauch wird der anzusetzende Jahreswert mit dem für Alter und Geschlecht maßgeblichen Vervielfältiger kapitalisiert. Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen die entsprechenden Vervielfältiger zu § 14 BewG.
Der Jahreswert ist zusätzlich nach § 16 BewG begrenzt. Bei Immobilien darf er höchstens dem nach dem Bewertungsgesetz anzusetzenden Immobilienwert geteilt durch 18,6 entsprechen.
1
Brutto-Jahresnutzungswert
monatlicher Nutzungswert × 12
2
Netto-Jahreswert
Brutto-Jahresnutzungswert − Kosten der berechtigten Person
3
Anzusetzender Jahreswert
niedrigerer Wert aus Netto-Jahreswert und §-16-Höchstbetrag
4
Kapitalwert des Nießbrauchs
anzusetzender Jahreswert × BMF-Vervielfältiger
Fachlicher Unterschied
Bruttonießbrauch, Nettonießbrauch und gesetzliche Lastenverteilung
Die Bezeichnung allein entscheidet nicht über den Wert. Maßgeblich ist, welche Aufwendungen die berechtigte Person nach Gesetz und konkreter Vereinbarung tatsächlich trägt. Deshalb lässt der VDB-Rechner die Lasten je Kostenposition nachvollziehbar zuordnen.
Bruttonießbrauch
Der Eigentümer übernimmt vertraglich weitergehende Kosten. Dadurch verbleibt der berechtigten Person ein höherer Netto-Nutzungswert und der kapitalisierte Nießbrauch kann entsprechend höher ausfallen.
Nettonießbrauch
Die berechtigte Person übernimmt weitreichende Kosten und Lasten. Diese Aufwendungen vermindern den nachhaltigen Jahreswert und damit den Kapitalwert des Nießbrauchs.
Individuelle Vereinbarung
Notarielle Verträge können von gesetzlichen oder typisierten Modellen abweichen. Im Rechner lässt sich deshalb jede Kostenposition manuell der berechtigten Person, dem Eigentümer oder keiner Seite zuordnen.
Wichtige Abgrenzung
Steuerlicher Kapitalwert ist nicht automatisch die Verkehrswertminderung
Die Kapitalisierung nach BewG beantwortet eine steuerliche Bewertungsfrage. Bei der Ermittlung eines Verkehrswerts nach § 194 BauGB muss zusätzlich geprüft werden, wie das konkrete Nießbrauchsrecht den Marktwert, die Verwertbarkeit und die wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie tatsächlich beeinflusst.
Zur ausführlichen Bewertungspraxis zum Nießbrauch
Schritt 1
Rechner einbinden
Diesen Code an der gewünschten Stelle in den HTML-Bereich Ihrer Website einfügen:
Die eigentliche Rechnerlogik wird aus einer isolierten VDB-Embed-Seite geladen. Änderungen und fachliche Aktualisierungen stehen dadurch automatisch allen Einbindungen zur Verfügung.
Optional
VDB als Quelle nennen
Wenn Sie den Rechner als fachliche Quelle nennen möchten, können Sie zusätzlich diesen direkten Link verwenden:
Die Quellenangabe ist freiwillig und keine Voraussetzung für die kostenlose Einbindung. Bitte verändern Sie den Linktext bei Bedarf redaktionell passend zu Ihrem Beitrag.
Häufige Fragen
Fragen zum Nießbrauch Rechner
Ist der Nießbrauch Rechner kostenlos?
Ja. Der Rechner kann auf dieser Seite ohne Registrierung genutzt werden. Auch die technische Einbindung auf einer fremden Website ist in dieser Version kostenlos.
Welcher Vervielfältiger wird für 2026 verwendet?
Für lebenslängliche Nutzungen verwendet der Rechner die vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlichten Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026. Maßgeblich sind insbesondere Lebensalter und Geschlecht der berechtigten Person.
Warum unterscheidet der Rechner zwischen Brutto- und Nettonießbrauch?
Weil die tatsächliche Kosten- und Lastentragung den nachhaltigen Jahreswert beeinflusst. Trägt der Nießbraucher mehr Kosten, fällt der kapitalisierbare Netto-Jahreswert regelmäßig geringer aus.
Kann der Rechner ein Verkehrswertgutachten ersetzen?
Nein. Der steuerliche Kapitalwert nach BewG ist nicht automatisch identisch mit der marktbezogenen Wertminderung eines Nießbrauchs. Für konkrete Bewertungs-, Vertrags- oder Steuerfälle ist eine individuelle Prüfung erforderlich.
Objektspezifische Bewertung
Sie benötigen nicht nur einen Rechenwert, sondern eine belastbare Immobilienbewertung?
Bei konkreten Immobilien, Übertragungen, Erb- oder Schenkungsfällen müssen Vertragsinhalt, Objekt, Marktdaten und Bewertungszweck zusammengeführt werden.