GRUNDSTÜCKSBEZOGENES NUTZUNGSRECHT
Ein Nießbrauch kann den wirtschaftlich verfügbaren Immobilienwert erheblich mindern. Die Berechnung beginnt mit dem jährlichen Nutzungsvorteil; für steuerliche Stichtage ab 1. Januar 2026 veröffentlicht das Bundesfinanzministerium alters- und geschlechtsabhängige Vervielfältiger.
Was bedeutet Nießbrauch?
Nach § 1030 BGB berechtigt der Nießbrauch dazu, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Bei einer Immobilie kann die berechtigte Person deshalb regelmäßig selbst wohnen, vermieten oder Mieterträge vereinnahmen. Eigentum und wirtschaftliche Nutzung fallen auseinander.
ANONYMISIERTES PRAXISBEISPIEL
Lebenslänglicher Nießbrauch an einem Wohnhaus
Das ältere Mustergutachten ermittelte aus einem jährlichen Reinertrag einschließlich einer zusätzlichen Verzinsung und dem damals maßgeblichen Vervielfältiger 15,091 eine Wertminderung von 180.083,32 €. Der unbelastete marktangepasste Verfahrenswert von 409.000 € wurde um das Recht gemindert und um einen besonderen Bauteilwert ergänzt; daraus ergab sich ein belasteter Verkehrswert von rund 231.000 €.
Das statische Beispiel dokumentiert den damaligen Gutachtenansatz. Der nachfolgende Rechner verwendet dagegen die amtlichen BMF-Vervielfältiger für Stichtage ab 1. Januar 2026 und die Jahreswertbegrenzung nach § 16 BewG.
LIVE-SIMULATION IM BROWSER
Nießbrauchrechner mit Alters-Simulation
Der Rechner verwendet die amtlichen BMF-Vervielfältiger 2026. Die Szenarioansicht zeigt, wie Alter und Lebenserwartung den Kapitalwert beeinflussen.
WAS-WÄRE-WENN-ANALYSE
Szenarien im Vergleich
Die Szenarien werden aus den aktuellen Eingaben berechnet.
Hinweis: Die Berechnung dient ausschließlich der fachlichen Veranschaulichung und ersten Orientierung. Sie ersetzt keine Prüfung der Unterlagen, keine objektspezifische Wertermittlung und keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Eingaben werden ausschließlich im Browser verarbeitet und nicht übertragen.
Steuerlicher Kapitalwert und Verkehrswert sind nicht dasselbe
Steuerliche Bewertung
Nach §§ 14 bis 16 BewG wird der Jahreswert mit dem amtlichen Vervielfältiger kapitalisiert. Der Jahreswert ist auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 begrenzt.
Verkehrswertliche Wirkung
Marktteilnehmer berücksichtigen zusätzlich Rang, Ausübungsbereich, Kostentragung, Vermietbarkeit, Vertragsinhalt, Risiken und Verwertungsmöglichkeiten.
Befristete Rechte
Bei einer festen Laufzeit gelten andere Vervielfältiger. Ist das Recht zugleich lebensabhängig, ist die gesetzliche Begrenzung zu beachten.
Mehrere Berechtigte
Die Bewertung hängt davon ab, ob Rechte gemeinsam, nacheinander oder auf das Leben mehrerer Personen bestellt wurden. Der einfache Rechner bildet diese Fälle nicht ab.
Amtliche Grundlagen 2026
§ 1030 BGB – Inhalt des Nießbrauchs
§ 14 BewG – lebenslängliche Nutzungen und Leistungen
§ 16 BewG – Begrenzung des Jahreswerts
BMF-Vervielfältiger für Stichtage ab 1. Januar 2026
HÄUFIGE FRAGEN Nein. Der steuerliche Kapitalwert ist ein gesetzlich typisierter Wert. Die tatsächliche Marktbeeinträchtigung kann wegen Rang, Vertragsinhalt, Kostenverteilung und Verwertungsrisiken abweichen. Ausgangspunkt ist der marktübliche Nutzungsvorteil beziehungsweise die marktüblich erzielbare Miete. Davon sind die nach der konkreten Vereinbarung vom Eigentümer zu tragenden Kosten abzugrenzen. Der Rechner enthält die vom Bundesministerium der Finanzen am 21. Oktober 2025 veröffentlichten Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026. Für befristete Nutzungen gelten die Vervielfältiger nach § 13 BewG und Anlage 9a. Bei zusätzlichen Lebensbedingungen sind weitere Begrenzungen zu prüfen. OBJEKTSPEZIFISCHE PRÜFUNG Wir prüfen Unterlagen, Lage, Zustand, Rechte und Marktdaten und erläutern die maßgeblichen Wertansätze nachvollziehbar.Fragen zum Rechenweg
Ist der Kapitalwert automatisch die Wertminderung am Markt?
Welche Miete wird als Jahreswert angesetzt?
Welche Vervielfältiger verwendet der Rechner?
Was gilt bei einem zeitlich befristeten Nießbrauch?
Aus dem Rechenwert wird erst durch eine sachverständige Einordnung ein belastbarer Verkehrswert