SACHWERTVERFAHREN NACH §§ 35–39 IMMOWERTV
Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert, alterswertgeminderte Herstellungskosten und Außenanlagen zusammengeführt. Erst der Sachwertfaktor überträgt das kostenorientierte Ergebnis auf den Grundstücksmarkt.
Das Grundschema
Die Normalherstellungskosten werden auf den Wertermittlungsstichtag angepasst und mit der Brutto-Grundfläche multipliziert. Nicht in der BGF erfasste, werthaltige Bauteile – zum Beispiel Gauben, Balkone, Vordächer oder Außentreppen – können gesondert anzusetzen sein.
ANONYMISIERTES PRAXISBEISPIEL
Einfamilien-Reihenhaus mit Garage
Praxisbasis: anonymisiertes VDB-Gutachten eines Einfamilien-Reihenhauses. Rundungen und gerundete Zwischenansätze können zu kleinen rechnerischen Abweichungen führen.
LIVE-SIMULATION IM BROWSER
Sachwertrechner mit Sachwertfaktor-Simulation
Der Sachwertfaktor lässt sich live verändern. So wird sichtbar, welchen Einfluss die Marktanpassung auf das Ergebnis hat.
WAS-WÄRE-WENN-ANALYSE
Szenarien im Vergleich
Die Szenarien werden aus den aktuellen Eingaben berechnet.
Hinweis: Die Berechnung dient ausschließlich der fachlichen Veranschaulichung und ersten Orientierung. Sie ersetzt keine Prüfung der Unterlagen, keine objektspezifische Wertermittlung und keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Eingaben werden ausschließlich im Browser verarbeitet und nicht übertragen.
Die wichtigsten sachverständigen Entscheidungen
Gebäudestandard und NHK
Die Standardstufe wird aus den tatsächlich vorhandenen Bauteilen und Ausstattungsmerkmalen abgeleitet.
Restnutzungsdauer
Modernisierungen können zu einer modifizierten Restnutzungsdauer und damit zu einer geringeren Alterswertminderung führen.
Sachwertfaktor
Der Faktor ist nur innerhalb des Modells anwendbar, in dem er vom Gutachterausschuss abgeleitet wurde.
boG
Baumängel, besondere Einrichtungen und ungewöhnliche Grundstücksmerkmale werden objektspezifisch ergänzt.
Rechtsgrundlage
§ 35 ImmoWertV – Grundlagen des Sachwertverfahrens sowie §§ 36 bis 39 ImmoWertV.
HÄUFIGE FRAGEN NHK sind modellhafte durchschnittliche Herstellungskosten eines vergleichbaren Normgebäudes. Sie werden nach Gebäudeart und Standard eingeordnet und auf den Wertermittlungsstichtag angepasst. Herstellungskosten und Marktpreise sind nicht identisch. Der Sachwertfaktor bildet das Verhältnis zwischen geeigneten Kaufpreisen und modellkonform ermittelten vorläufigen Sachwerten ab. Modernisierungen können den Gebäudestandard und die modifizierte Restnutzungsdauer beeinflussen. Sie dürfen nicht zusätzlich ein zweites Mal als pauschaler Zuschlag angesetzt werden. Werthaltige Bauteile, die bei der BGF nicht erfasst werden, können nach dem jeweiligen Modell gesondert zu berücksichtigen sein. OBJEKTSPEZIFISCHE PRÜFUNG Wir prüfen Unterlagen, Lage, Zustand, Rechte und Marktdaten und erläutern die maßgeblichen Wertansätze nachvollziehbar.Fragen zum Rechenweg
Was sind Normalherstellungskosten?
Warum braucht der vorläufige Sachwert einen Sachwertfaktor?
Wie werden Modernisierungen berücksichtigt?
Sind Gauben und Balkone bereits in den NHK enthalten?
Aus dem Rechenwert wird erst durch die sachverständige Einordnung ein Verkehrswert