VERGLEICHSWERTVERFAHREN NACH §§ 24–26 IMMOWERTV
Bei Eigentumswohnungen ist der Vergleich mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen regelmäßig besonders aussagekräftig. Entscheidend ist jedoch die Vergleichbarkeit – nicht die bloße Anzahl der Angebote.
Von Vergleichskaufpreisen zum Verkehrswert
- Teilmarkt abgrenzen: Wohnungseigentum, Weiterverkauf, geeignete Baujahre und Wohnflächen.
- Kauffälle prüfen: ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und Ausreißer ausschließen.
- Merkmale anpassen: Lage, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung, Etage, Stellplatz und Zustand berücksichtigen.
- Vergleichswert berechnen: angepassten Quadratmeterwert mit der Wohnfläche multiplizieren.
- Objektbesonderheiten ergänzen: Zu- und Abschläge marktgerecht ansetzen und Ergebnis plausibilisieren.
ANONYMISIERTES PRAXISBEISPIEL
Eigentumswohnung mit 92,68 m² Wohnfläche
Für die Auswertung standen zwölf hinreichend vergleichbare Verkäufe zwischen 3.011,59 €/m² und 3.538,35 €/m² zur Verfügung. Das arithmetische Mittel ohne Ausreißer betrug 3.280,67 €/m².
Im zugrunde liegenden Gutachten wurde das Ergebnis zusätzlich durch einen Vergleich nach Ertragsfaktor und eine Ertragswertermittlung plausibilisiert. Die drei Ergebnisse lagen zwischen rund 288.000 € und 299.000 €; der Verkehrswert wurde auf 295.000 € abgeleitet.
Praxisbasis: anonymisiertes VDB-Verkehrswertgutachten einer Eigentumswohnung, Bewertungsstichtag 07.10.2024.
LIVE-SIMULATION IM BROWSER
Vergleichswertrechner für Eigentumswohnungen
Fügen Sie bereinigte Vergleichspreise ein. Mittelwert, Median, Spannweite und die Wirkung einer prozentualen Anpassung werden live berechnet.
WAS-WÄRE-WENN-ANALYSE
Szenarien im Vergleich
Die Szenarien werden aus den aktuellen Eingaben berechnet.
Hinweis: Die Berechnung dient ausschließlich der fachlichen Veranschaulichung und ersten Orientierung. Sie ersetzt keine Prüfung der Unterlagen, keine objektspezifische Wertermittlung und keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Eingaben werden ausschließlich im Browser verarbeitet und nicht übertragen.
Angebotspreise sind keine Vergleichskaufpreise
Immobilienportale zeigen zunächst Preisvorstellungen. Das Vergleichswertverfahren stützt sich dagegen auf geeignete, tatsächlich beurkundete Kaufpreise oder modellkonform angepasste Immobilienrichtwerte. Auch eine einfache Mittelwertbildung ist nur sinnvoll, wenn die Kauffälle zuvor sachverständig geprüft wurden.
Rechtsgrundlage
§ 24 ImmoWertV – Grundlagen des Vergleichswertverfahrens sowie §§ 25 und 26 ImmoWertV.
HÄUFIGE FRAGEN Es gibt keine starre Mindestzahl. Entscheidend sind Eignung, Vergleichbarkeit und Datenqualität. Wenige sehr gut passende Kauffälle können aussagekräftiger sein als viele ungeprüfte Angebote. Angebote können der Marktbeobachtung dienen, sind aber keine beurkundeten Kaufpreise. Für das Vergleichswertverfahren sind geeignete Kaufpreise oder modellkonforme Vergleichsfaktoren maßgeblich. Abhängig vom zugrunde liegenden Vergleichsmodell ist der Stellplatz bereits enthalten oder gesondert als Zu- oder Abschlag zu berücksichtigen. Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen können wertrelevant sein. OBJEKTSPEZIFISCHE PRÜFUNG Wir prüfen Unterlagen, Lage, Zustand, Rechte und Marktdaten und erläutern die maßgeblichen Wertansätze nachvollziehbar.Fragen zum Rechenweg
Wie viele Vergleichskäufe werden benötigt?
Dürfen Angebotspreise aus Immobilienportalen verwendet werden?
Wie wird ein Stellplatz berücksichtigt?
Welche WEG-Unterlagen beeinflussen den Wert?
Aus dem Rechenwert wird erst durch eine sachverständige Einordnung ein belastbarer Verkehrswert