Kurz erklärt
Definition: Vergleichswertverfahren
Im Vergleichswertverfahren wird der vorläufige Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Alternativ oder ergänzend können objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren beziehungsweise bei der Bodenwertermittlung angepasste Bodenrichtwerte verwendet werden.
Wann ein Kaufpreis als Vergleich geeignet ist
Vergleichsobjekte müssen hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale ausreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Unterschiede dürfen nur bestehen, wenn sie sachgerecht angepasst werden können.
Zu prüfen sind insbesondere Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung, rechtliche Gegebenheiten und Zeitpunkt des Verkaufs. Ungewöhnliche oder persönliche Kaufumstände können einen Fall ungeeignet machen.
Vergleichsfaktoren und Immobilienrichtwerte
Gutachterausschüsse können aus Kaufpreissammlungen durchschnittliche Gebäudefaktoren, Ertragsfaktoren oder Immobilienrichtwerte ableiten. Diese beziehen sich auf definierte Normobjekte und müssen auf das konkrete Objekt angepasst werden.
Ein veröffentlichter Quadratmeterwert ist daher kein pauschaler Preis für alle Wohnungen oder Häuser eines Gebiets. Stockwerk, Modernisierung, Grundstück, Wohnlage und weitere Merkmale sind einzubeziehen.
Stärken und Grenzen des Verfahrens
Das Vergleichswertverfahren ist sehr marktnah, wenn genügend aktuelle und vergleichbare Daten vorliegen. Bei seltenen Spezialimmobilien, stark individuellen Gebäuden oder Märkten mit wenigen Transaktionen kann die Datenbasis jedoch zu schwach sein.
In solchen Fällen wird ein anderes Verfahren gewählt oder zur Plausibilisierung herangezogen. Die Verfahrenswahl und Datenqualität müssen im Gutachten nachvollziehbar erläutert werden.
Aus der Bewertungspraxis
Beispiel: Vergleichspreise sachgerecht anpassen
Für eine Eigentumswohnung liegen mehrere geeignete Verkäufe aus derselben Lage vor. Ein Vergleichsobjekt ist größer, ein weiteres wurde früher verkauft und ein drittes verfügt über einen Stellplatz.
- Zeitliche Unterschiede werden an die Marktentwicklung angepasst
- Abweichungen bei Wohnfläche, Geschoss, Zustand und Stellplatz werden berücksichtigt
- Aus den angepassten Vergleichspreisen wird eine belastbare Wertindikation abgeleitet
Nicht die Anzahl der Vergleichsfälle allein, sondern deren Eignung und Anpassbarkeit bestimmen die Qualität.
Direkter Vergleich
Direkter und indirekter Vergleich
Je nach Datenlage kann mit einzelnen Vergleichspreisen oder mit abgeleiteten Vergleichsfaktoren gearbeitet werden.
| Ansatz | Datengrundlage | Anwendung |
|---|---|---|
| Direkter Vergleich | Einzelne geeignete Kaufpreise | Objektmerkmale werden fallbezogen angepasst |
| Indirekter Vergleich | Abgeleitete Vergleichsfaktoren | Faktor wird auf das Bewertungsobjekt übertragen und angepasst |
| Plausibilisierung | Weitere Marktkennzahlen | Kontrolle des Ergebnisses, nicht Ersatz der Verfahrensprüfung |
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- Angebote statt geeigneter Kaufpreise verwenden
- nur räumliche Nähe als Vergleichbarkeit ansehen
- Zeitpunkt und Marktentwicklung nicht anpassen
- unterschiedliche Wohnflächen- oder Flächendefinitionen vermischen
- aus wenigen ungeprüften Fällen einen exakten Quadratmeterpreis ableiten
Häufige Fragen
Zum Begriff Vergleichswertverfahren
Wie viele Vergleichsobjekte werden benötigt?
Es gibt keine pauschale Mindestzahl für jeden Fall. Die Daten müssen ausreichend, repräsentativ und anpassbar sein.
Kann ich Nachbarangebote als Vergleich verwenden?
Angebote zeigen Erwartungen, aber keine tatsächlich gezahlten Preise. Sie können ergänzen, ersetzen geeignete Kaufpreise jedoch nicht.
Was ist ein Immobilienrichtwert?
Ein aus geeigneten Kaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für eine bestimmte Immobilienart und ein Normobjekt, der objektspezifisch angepasst werden muss.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 24 ImmoWertV – Grundlagen des Vergleichswertverfahrens
- § 25 ImmoWertV – Vergleichspreise
- § 26 ImmoWertV – Angepasste Vergleichsfaktoren
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.