Was regelt die ImmoWertV?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist der zentrale methodische Rahmen für die Ermittlung von Verkehrswerten und der dafür erforderlichen Marktdaten. Sie ist kein automatischer Preisrechner. Vielmehr ordnet sie, welche Grundstücksmerkmale, Stichtage, Verfahren und Marktdaten bei einer sachgerechten Wertermittlung zusammengeführt werden.
Die ImmoWertV liefert den methodischen Rahmen. Den konkreten Verkehrswert erzeugt nicht die Verordnung allein, sondern die sachgerechte Anwendung auf Objekt und Grundstücksmarkt.
Wertermittlungsstichtag, Qualitätsstichtag und Grundstückszustand
Nach § 2 ImmoWertV sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen. Zum Grundstückszustand zählen unter anderem Art und Maß der baulichen Nutzung, Lage, Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erträge, baulicher Zustand sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.
Ein Verkehrswert ist immer eine stichtagsbezogene Aussage. Markt und Objektzustand müssen zeitlich sauber eingeordnet werden.
Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren
| Verfahren | Typischer Schwerpunkt | Wichtige Eingangsgrößen |
|---|---|---|
| Vergleichswert | vergleichbare Transaktionen | Vergleichskaufpreise, Faktoren, Anpassungen |
| Ertragswert | wirtschaftlich erzielbare Erträge | Marktmiete, Kosten, Liegenschaftszins, RND |
| Sachwert | Substanz und Marktanpassung | Herstellungskosten, Alter, Bodenwert, Sachwertfaktor |
Warum Modellkonformität so wichtig ist
Marktdaten der Gutachterausschüsse entstehen innerhalb definierter Auswertungsmodelle. Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten oder Vergleichsfaktoren müssen deshalb in einem dazu passenden Bewertungsmodell verwendet werden.
Ein Gutachterausschuss veröffentlicht 3,5 %. Der Wert basiert auf festgelegten Annahmen zu Bewirtschaftungskosten, Flächendefinitionen und Restnutzungsdauern. Werden im Gutachten andere Modellannahmen kombiniert, kann das Ergebnis trotz korrekter Rechnung methodisch inkonsistent sein.
Marktdaten sind nur so gut wie ihre passende Anwendung. Modellkonformität verbindet statistische Marktdaten mit dem konkreten Bewertungsobjekt.
Bodenwert, Bodenrichtwert und bauliche Ausnutzung
Auch ein Bodenrichtwert ist kein universeller Quadratmeterpreis. Weicht das Bewertungsgrundstück etwa hinsichtlich Grundstücksgröße, Nutzung oder baulicher Ausnutzung ab, kann eine Anpassung erforderlich sein.
Bei GRZ und GFZ zeigt sich besonders gut, warum eine einfache proportionale Hochrechnung problematisch sein kann.
Rechte und Belastungen gehören zur Bewertung
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind nach § 2 ImmoWertV ausdrücklich Grundstücksmerkmale. Dazu gehören beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Erbbaurechte.
Die Wertwirkung ist nicht schematisch. Ein Wegerecht kann nahezu neutral sein oder eine Nachverdichtung verhindern; ein Erbbaurecht mit günstigem Erbbauzins kann wirtschaftlich anders wirken als ein Vertrag mit kurzer Restlaufzeit und hohem Zins.
Häufige Fragen zur ImmoWertV
Welches Bewertungsverfahren ist das beste?
Es gibt kein allgemeingültig bestes Verfahren. Maßgeblich sind Objektart, Marktverhalten und Datenlage.
Kann ein Online-Rechner den Verkehrswert nach ImmoWertV bestimmen?
Rechner können Teilrechnungen darstellen. Für einen belastbaren Verkehrswert müssen Marktansätze, Grundstücksmerkmale, Rechte, Zustand und Besonderheiten objektspezifisch geprüft werden.
Amtliche Grundlage
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation geführt.
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Allgemeine Fachinformationen helfen bei der Einordnung. Für einen belastbaren Immobilienwert müssen Grundstück, Rechte, Nutzung, Zustand, Marktdaten und Bewertungsstichtag objektspezifisch geprüft werden.
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