Kurz erklärt
Definition: ImmoWertV
Die ImmoWertV beschreibt unter anderem allgemeine Bewertungsgrundsätze, Grundstücksmerkmale, Anforderungen an Daten, Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, Bodenwertermittlung sowie die Bewertung von Rechten und Belastungen.
Welche Bewertungsverfahren die ImmoWertV vorsieht
Grundsätzlich sind Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder mehrere Verfahren heranzuziehen. Die Wahl richtet sich nach Objektart, Marktgepflogenheiten, Einzelfall und Eignung der verfügbaren Daten.
Ein Verfahren ist nicht allein deshalb richtig, weil es rechnerisch anwendbar ist. Es muss das Marktverhalten des jeweiligen Immobilientyps angemessen abbilden.
Daten müssen aktuell, repräsentativ und anpassbar sein
Kaufpreise, Bodenrichtwerte und weitere Marktdaten sind nur geeignet, wenn sie den maßgeblichen Grundstücksmarkt und Bewertungsstichtag zutreffend abbilden. Abweichungen in allgemeinen Wertverhältnissen und Grundstücksmerkmalen müssen berücksichtigt werden können.
Daher reicht es nicht, einen Faktor aus irgendeinem Marktbericht zu übernehmen. Zuständigkeitsgebiet, Modell, Auswertungszeitraum und Normobjekt müssen zum Bewertungsfall passen.
Modellkonformität und besondere objektspezifische Merkmale
Marktdaten werden mit bestimmten Modellannahmen abgeleitet. Bei ihrer Anwendung müssen dieselben Grundlagen verwendet werden – beispielsweise bei Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten und Flächendefinitionen.
Nach der Marktanpassung werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt, soweit sie nicht bereits im Modell erfasst wurden. Damit verbindet die ImmoWertV standardisierte Verfahren mit der erforderlichen sachverständigen Würdigung des Einzelfalls.
Aus der Bewertungspraxis
Beispiel: Warum Modellkonformität entscheidend ist
Ein Liegenschaftszinssatz wurde vom Gutachterausschuss mit bestimmten Bewirtschaftungskosten, Flächendefinitionen und Restnutzungsdauern abgeleitet. Werden bei der Bewertung andere Modellannahmen verwendet, ist die Kombination rechnerisch zwar möglich, methodisch aber nicht ohne Weiteres konsistent.
- Marktdaten entstehen innerhalb eines definierten Modells
- Anwendung und Ableitung müssen aufeinander abgestimmt sein
- Abweichungen sind zu prüfen und nachvollziehbar zu begründen
Die ImmoWertV verbindet standardisierte Verfahren mit sachverständiger Würdigung des Einzelfalls.
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- Marktdaten ohne Modellbeschreibung übernehmen
- Verfahrenswahl nicht begründen
- allgemeine Wertverhältnisse und Grundstückszustand verschiedener Stichtage vermischen
- besondere objektspezifische Merkmale doppelt erfassen
- eine Rechenvorschrift mit einer automatischen Wertgarantie verwechseln
Häufige Fragen
Zum Begriff ImmoWertV
Seit wann gilt die aktuelle ImmoWertV?
Die ImmoWertV 2021 ist am 1. Januar 2022 in Kraft getreten. Für den Bewertungsstichtag und Auftrag ist die jeweils geltende Rechtslage zu prüfen.
Schreibt die ImmoWertV immer ein bestimmtes Verfahren vor?
Sie nennt die normierten Verfahren und Kriterien zur Auswahl. Die konkrete Verfahrenswahl ist anhand von Objektart, Markt und Datenlage zu begründen.
Was ist die ImmoWertA?
Die ImmoWertA enthält Anwendungshinweise zur ImmoWertV. Ihre rechtliche Einordnung und landesspezifische Anwendung sind im jeweiligen Bewertungsfall zu beachten.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 1 ImmoWertV – Anwendungsbereich
- § 6 ImmoWertV – Verfahrenswahl
- § 9 ImmoWertV – Eignung und Anpassung der Daten
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.