Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Für die Wertermittlung werden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück als eigenständige Bewertungsobjekte betrachtet.
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Welche Unterlagen für die Bewertung unverzichtbar sind
Die Kurzbezeichnung im Grundbuch reicht nicht aus. Maßgeblich sind der vollständige Erbbaurechtsvertrag, sämtliche Nachträge, der aktuelle Erbbauzins, Anpassungsverlangen und die Eintragungen im Erbbaugrundbuch.
Gerade ältere Verträge enthalten individuelle Regelungen zu Nutzung, Instandhaltung, Belastung, Veräußerung, Heimfall und Entschädigung. Diese Bestimmungen können die Marktgängigkeit erheblich beeinflussen.
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Restlaufzeit und Finanzierung
Mit abnehmender Restlaufzeit steigt die Bedeutung der vertraglichen Endregelungen. Kaufinteressenten und finanzierende Banken betrachten, ob die verbleibende Laufzeit zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer und Finanzierungsdauer passt.
Eine Verlängerungsoption ist nur dann wertrelevant, wenn ihre rechtliche Ausgestaltung und wirtschaftliche Umsetzbarkeit nachvollziehbar sind. Unverbindliche Erwartungen dürfen nicht wie gesicherte Vertragsrechte behandelt werden.
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Erbbauzins und Anpassungsklauseln
Der laufende Erbbauzins mindert den wirtschaftlichen Nutzen des Erbbauberechtigten und ist in seiner aktuellen sowie künftig zu erwartenden Höhe zu beurteilen. Dabei sind Anpassungsklauseln, Rückstände und mögliche Sprünge nach längeren Anpassungspausen zu untersuchen.
Für das Erbbaugrundstück bildet der Erbbauzins einen wesentlichen Ertragsbestandteil. Die Bewertung beider Rechtspositionen muss deshalb aufeinander abgestimmt sein.
- aktueller jährlicher Erbbauzins
- nächster Anpassungszeitpunkt
- Index- oder Wertsicherungsklausel
- Rang und dingliche Sicherung
- Rückstände oder streitige Anpassungen
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Heimfall, Zeitablauf und Entschädigung
Das Erbbaurechtsgesetz sieht für den Zeitablauf grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk vor; der Vertrag kann Höhe und Zahlungsweise näher regeln. Daneben kann ein Heimfall für bestimmte Vertragsverletzungen vereinbart sein.
Diese Regelungen sind keine bloßen Formalien. Sie beeinflussen Risiko, Veräußerbarkeit und den Barwert der Rechtsposition. Das Gutachten sollte die Annahmen offenlegen und unterschiedliche Vertragsfolgen nicht vermischen.
Unterlagen vorbereiten
Diese Unterlagen sind häufig hilfreich
- Erbbaurechtsvertrag und alle Nachträge
- Erbbaugrundbuch und Grundstücksgrundbuch
- Nachweis des aktuellen Erbbauzinses
- Anpassungsschreiben und Zahlungsübersicht
- Regelungen zu Zustimmung, Heimfall und Entschädigung
- Bau-, Flächen- und Zustandsunterlagen des Gebäudes
Häufige Fragen
Kurz beantwortet
Ist ein Haus auf Erbbaurecht weniger wert?
Häufig besteht ein Abschlag gegenüber unbelastetem Volleigentum. Die Höhe hängt jedoch von Restlaufzeit, Erbbauzins, Vertrag, Gebäude und Markt ab.
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Mit Zeitablauf erlischt das Erbbaurecht. § 27 ErbbauRG sieht grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk vor, deren Ausgestaltung vertraglich geregelt werden kann.
Kann ein Erbbaurecht verkauft oder belastet werden?
Das Recht ist grundsätzlich veräußerlich und vererblich. Der Vertrag kann Zustimmungsvorbehalte für Veräußerung oder Belastung enthalten.
Amtliche Rechtsquellen
- § 1 ErbbauRG – Inhalt des Erbbaurechts
- § 2 ErbbauRG – Vertragsinhalt
- § 27 ErbbauRG – Entschädigung bei Zeitablauf
- § 32 ErbbauRG – Vergütung beim Heimfall
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Immobilienbewertung erfolgt auf Grundlage des konkreten Auftrags und Bewertungsstichtags.