Das Finanzamt kennt die Akte – aber nicht immer die Immobilie
Bei der steuerlichen Bewertung arbeitet das Finanzamt mit Bodenrichtwerten, Grundstücksflächen, Gebäudedaten, statistischen Marktfaktoren und pauschalierten Berechnungsmodellen.
Abhängig von der Immobilienart kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung.
Diese Verfahren ermöglichen eine einheitliche Bearbeitung vieler Steuerfälle. Sie ersetzen jedoch keine individuelle Untersuchung der Immobilie.
Nicht ausreichend berücksichtigt werden möglicherweise:
- Feuchtigkeit oder Schäden am Gebäude,
- ein erheblicher Modernisierungsstau,
- veraltete Heizungs- und Haustechnik,
- ungünstige Grundrisse,
- Leerstände,
- eingeschränkte Vermietbarkeit,
- Wohnrechte oder Nießbrauch,
- Baulasten und andere rechtliche Belastungen,
- besondere Grundstückszuschnitte,
- eine problematische Mikrolage,
- sowie eine geringe Nachfrage zum Bewertungsstichtag.
Gerade bei älteren, sanierungsbedürftigen oder rechtlich belasteten Immobilien kann der tatsächliche Verkehrswert deshalb deutlich unter dem steuerlich festgestellten Immobilienwert liegen.
Ist der vom Finanzamt festgestellte Wert verbindlich?
Der vom Finanzamt ermittelte Immobilienwert muss nicht in jedem Fall widerspruchslos akzeptiert werden.
Steuerpflichtige können einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie nachweisen. Dieser entspricht grundsätzlich dem Preis, der am maßgeblichen Bewertungsstichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbar gewesen wäre.
Die Möglichkeit zum Nachweis eines niedrigeren Werts ergibt sich insbesondere aus § 198 des Bewertungsgesetzes.
Entscheidend ist jedoch: Der Eigentümer oder Erbe muss die Wertabweichung nachvollziehbar belegen.
Das Finanzamt ist normalerweise nicht verpflichtet, eigenständig nach wertmindernden Schäden, Belastungen oder besonderen Objektmerkmalen zu suchen. Wer eine Korrektur erreichen möchte, muss daher selbst tätig werden.
Die Situation wirkt mitunter widersprüchlich: Die Behörde darf den Immobilienwert weitgehend auf Grundlage standardisierter Daten ermitteln. Der Steuerpflichtige muss anschließend belegen, weshalb dieser Wert nicht den tatsächlichen Verhältnissen am Immobilienmarkt entspricht.
Welche Immobilienbewertung akzeptiert das Finanzamt?
Nicht jede Immobilienbewertung eignet sich als Nachweis gegenüber dem Finanzamt.
Eine kostenlose Online-Bewertung, eine automatisierte Preisschätzung oder eine einfache Maklerbewertung reichen regelmäßig nicht aus. Solche Einschätzungen können eine erste Orientierung geben, ersetzen aber kein objektbezogenes und nachvollziehbares Verkehrswertgutachten.
Als geeigneter Nachweis kommt insbesondere ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten infrage.
Dieses kann beispielsweise erstellt werden durch:
- den örtlich zuständigen Gutachterausschuss,
- einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- oder einen entsprechend qualifizierten und zertifizierten Sachverständigen.
Bei zertifizierten Sachverständigen sollte darauf geachtet werden, dass die Zertifizierung den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Hierzu zählt insbesondere eine Zertifizierung durch eine akkreditierte Stelle nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Die bloße Bezeichnung „Immobiliengutachter“ ist dagegen nicht geschützt und sagt allein noch nichts über die fachliche Qualifikation aus.
Was muss ein Gutachten für das Finanzamt enthalten?
Ein finanzamttaugliches Gutachten muss den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie nachvollziehbar und objektiv ermitteln.
Es geht nicht darum, einen beliebig niedrigen Wunschwert zu begründen. Das Gutachten muss fachlich belastbar sein und einer kritischen Prüfung durch die Finanzverwaltung standhalten.
Wichtige Bestandteile sind insbesondere:
- der korrekte Bewertungsstichtag,
- eine persönliche Objektbesichtigung,
- eine vollständige Grundstücks- und Gebäudebeschreibung,
- die Dokumentation des baulichen Zustands,
- die Berücksichtigung notwendiger Sanierungen,
- die Prüfung vorhandener Rechte und Belastungen,
- die Auswahl eines geeigneten Bewertungsverfahrens,
- regionale Markt- und Grundstücksdaten,
- ein nachvollziehbarer Rechenweg,
- sowie eine schlüssige Ableitung des Verkehrswerts.
Pauschale Abschläge ohne fachliche Begründung reichen nicht aus.
Ein fehlerhaftes oder unvollständiges Gutachten kann vom Finanzamt zurückgewiesen werden. Deshalb sollte die Bewertung durch einen Sachverständigen erfolgen, der mit steuerlichen Bewertungsanlässen und dem Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts vertraut ist.
Nicht jedes Gutachten wird vom Finanzamt anerkannt.
Entscheidend sind die Qualifikation des Sachverständigen und eine nachvollziehbare, stichtagsbezogene Bewertung.
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten?
Nicht in jedem Fall ist die Erstellung eines umfangreichen Gutachtens wirtschaftlich sinnvoll.
Ob sich ein Verkehrswertgutachten lohnt, hängt insbesondere davon ab, wie stark der tatsächliche Marktwert vom steuerlich festgestellten Immobilienwert abweichen könnte und welche steuerlichen Auswirkungen sich daraus ergeben.
Eine fachliche Prüfung ist besonders sinnvoll, wenn:
- der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich zu hoch erscheint,
- erhebliche Gebäude- oder Feuchtigkeitsschäden bestehen,
- ein größerer Sanierungsstau vorhanden ist,
- die Immobilie leer steht,
- Mieteinnahmen nicht nachhaltig erzielbar sind,
- Wohnrechte oder Nießbrauch bestehen,
- ungewöhnliche Grundstücksverhältnisse vorliegen,
- die Immobilie nur eingeschränkt nutzbar ist,
- oder eine erhebliche Erbschaft- oder Schenkungsteuer droht.
Eine seriöse Vorprüfung sollte zunächst klären, ob eine relevante Wertabweichung wahrscheinlich ist.
Nur wenn das mögliche steuerliche Einsparpotenzial in einem angemessenen Verhältnis zu den Gutachtenkosten steht, sollte eine umfangreiche Bewertung beauftragt werden.
Einspruchsfrist unbedingt beachten
Nach Erhalt eines Bescheids sollte der steuerlich festgestellte Immobilienwert zeitnah geprüft werden.
Die Einspruchsfrist beträgt grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Wird diese Frist versäumt, kann der festgestellte Immobilienwert bestandskräftig werden.
Häufig wird der Grundbesitzwert in einem gesonderten Feststellungsbescheid festgelegt. Dieser Wert wird anschließend für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer übernommen.
Deshalb muss genau geprüft werden, gegen welchen Bescheid Einspruch einzulegen ist.
Bei Zweifeln sollte zunächst die Frist gesichert werden. Die ausführliche fachliche Begründung und das Gutachten können je nach Einzelfall anschließend nachgereicht werden.
Warum eine frühe Prüfung wichtig ist
Ein zu hoch festgestellter Immobilienwert kann zu einer Steuerbelastung führen, die nicht dem tatsächlichen Vermögen entspricht.
Besonders problematisch ist dies, wenn die geerbte Immobilie nicht verkauft werden soll oder zunächst erhebliche Investitionen erforderlich sind. Die Steuer wird dennoch auf Grundlage eines rechnerisch ermittelten Werts erhoben – unabhängig davon, ob dieser Betrag am Markt tatsächlich erzielbar wäre.
Das kann Erben finanziell stark unter Druck setzen.
Der Bescheid des Finanzamts sollte deshalb nicht allein aus dem Grund akzeptiert werden, dass er von einer Behörde stammt. Auch ein formal korrekt berechneter Steuerwert kann an den tatsächlichen Marktverhältnissen vorbeigehen.
Fazit: Der steuerlich festgestellte Wert ist nicht automatisch der Verkehrswert
Die steuerliche Immobilienbewertung basiert auf standardisierten Verfahren. Diese berücksichtigen viele typische Merkmale, erfassen jedoch nicht immer den tatsächlichen Zustand und sämtliche Besonderheiten einer Immobilie.
Gerade bei Schäden, Sanierungsbedarf, rechtlichen Belastungen oder besonderen Marktverhältnissen kann der reale Verkehrswert deutlich niedriger sein.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann den niedrigeren gemeinen Wert nachvollziehbar nachweisen und dadurch die Bemessungsgrundlage der Erbschaft- oder Schenkungsteuer reduzieren.
Voraussetzung ist, dass das Gutachten fachlich belastbar, objektbezogen und auf den richtigen Bewertungsstichtag ausgerichtet ist.
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Wir prüfen den tatsächlichen Zustand der Immobilie, vorhandene Rechte und Belastungen sowie die regionalen Marktverhältnisse. Auf dieser Grundlage beurteilen wir, ob der vom Finanzamt festgestellte Wert plausibel ist und ob sich ein Verkehrswertgutachten wirtschaftlich lohnen kann.
Sachverständigenbüro von den Busch – Immobilienbewertung seit 1985
HÄUFIGE FRAGEN
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung durch das Finanzamt
Welche Immobilienbewertung akzeptiert das Finanzamt?
Als Nachweis eines niedrigeren Immobilienwerts kommt insbesondere ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten infrage. Dieses sollte durch den Gutachterausschuss, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einen entsprechend qualifizierten und zertifizierten Sachverständigen erstellt werden.
Reicht eine Maklerbewertung für das Finanzamt aus?
Eine einfache Maklerbewertung oder kostenlose Online-Bewertung reicht regelmäßig nicht aus. Solche Einschätzungen enthalten meist keine vollständige Objektuntersuchung und keine belastbare Verkehrswertermittlung zum maßgeblichen Bewertungsstichtag.
Kann ich gegen den vom Finanzamt festgestellten Immobilienwert Einspruch einlegen?
Gegen einen Feststellungs- oder Steuerbescheid kann grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Dabei sollte geprüft werden, in welchem Bescheid der Grundbesitzwert verbindlich festgestellt wurde.
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten?
Ein Gutachten kann sich insbesondere lohnen, wenn der steuerlich festgestellte Immobilienwert deutlich zu hoch erscheint, erhebliche Schäden oder Sanierungen erforderlich sind, rechtliche Belastungen bestehen oder eine hohe Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer droht.
Muss der Gutachter die Immobilie besichtigen?
Für eine belastbare Verkehrswertermittlung ist eine persönliche Objektbesichtigung regelmäßig erforderlich. Nur so können der tatsächliche Zustand, Schäden, Modernisierungen und besondere Ausstattungsmerkmale angemessen berücksichtigt werden.
Muss das Finanzamt jedes Gutachten anerkennen?
Das Finanzamt prüft das eingereichte Gutachten. Ist die Bewertung methodisch fehlerhaft, nicht nachvollziehbar oder unvollständig, kann der Nachweis zurückgewiesen werden. Deshalb sind die Qualifikation des Sachverständigen und die Qualität des Gutachtens entscheidend.
Kann ein Gutachten die Erbschaftsteuer senken?
Weist das Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert als den steuerlich festgestellten Immobilienwert nach, kann sich die steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt vom Einzelfall, den persönlichen Freibeträgen und dem geltenden Steuersatz ab.
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