Bei einer Schenkung werden häufig Nießbrauch, Wohnrecht, Pflegeverpflichtungen, Rückforderungsrechte oder Ausgleichszahlungen vereinbart. Dadurch ist nicht nur der unbelastete Immobilienwert relevant, sondern auch die wirtschaftliche Bedeutung der vorbehaltenen und übernommenen Rechte.
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Warum eine Bewertung vor dem Notartermin sinnvoll ist
Eine frühzeitige Bewertung zeigt, welcher Vermögenswert übertragen wird und ob geplante Ausgleichszahlungen zwischen Angehörigen plausibel sind. Sie unterstützt auch die Abstimmung mit Notariat, Steuerberatung und Rechtsberatung.
Das Gutachten ersetzt keine Gestaltungsempfehlung, liefert aber die objektbezogene Wertgrundlage für die gewählte Gestaltung.
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Schenkungssteuer und Grundbesitzwert
Für die Schenkungsteuer wird Grundbesitz nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes festgestellt. Je nach Grundstücksart kommen gesetzlich bestimmte Verfahren zum Einsatz.
Liegt der typisierte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen gemeinen Wert, kann grundsätzlich ein Nachweis nach § 198 BewG geprüft werden. Steuerliche Freibeträge und Gestaltungsfolgen sind mit der Steuerberatung zu klären.
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Nießbrauch, Wohnrecht und Gegenleistungen
Behält sich der Übergeber einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vor, muss der wirtschaftliche Jahreswert und die Dauer des Rechts bestimmt werden. Auch Pflege-, Renten- oder Zahlungsleistungen können für die wirtschaftliche Einordnung relevant sein.
Entscheidend ist der konkrete notarielle Vertrag. Pauschale Onlineberechnungen erfassen Kostenverteilung, Rang, Nutzungsumfang und objektspezifischen Mietwert häufig nicht ausreichend.
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Rückforderungsrechte und familiäre Ausgleichsfragen
Übertragungsverträge enthalten häufig Rückforderungsrechte, etwa für bestimmte persönliche oder wirtschaftliche Ereignisse. Ihre wertmäßige Wirkung hängt von Eintrittswahrscheinlichkeit, Ausgestaltung und Marktbeurteilung ab.
Bei mehreren Kindern oder Erben kann eine unabhängige Bewertung helfen, spätere Unklarheiten über Anrechnung, Ausgleich oder Pflichtteilsergänzung zu reduzieren. Die rechtliche Einordnung bleibt Aufgabe der zuständigen Beratung.
Unterlagen vorbereiten
Diese Unterlagen sind häufig hilfreich
- aktueller Grundbuchauszug
- Bau- und Flächenunterlagen
- Entwurf des Übertragungsvertrags
- geplante Nießbrauch- oder Wohnrechtsregelung
- Gegenleistungen, Renten- oder Pflegeverpflichtungen
- Miet- und Ertragsunterlagen
Häufige Fragen
Kurz beantwortet
Welcher Wert zählt bei einer Immobilienschenkung?
Für die Steuer wird ein Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz festgestellt. Für familiäre Ausgleichs- und Vermögensfragen kann zusätzlich der Verkehrswert erforderlich sein.
Mindert ein vorbehaltener Nießbrauch den Wert der Schenkung?
Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs kann steuerlich und wirtschaftlich relevant sein. Die konkrete Wirkung hängt von Vertrag, Jahreswert und Dauer ab.
Wann ist ein Gutachten nach § 198 BewG sinnvoll?
Wenn konkrete Objektbesonderheiten dafür sprechen, dass der gemeine Wert niedriger als der festgestellte Grundbesitzwert ist, kann ein qualifizierter Nachweis geprüft werden.
Amtliche Rechtsquellen
- § 12 ErbStG – Bewertung
- § 157 BewG – Grundbesitzwerte
- § 198 BewG – niedrigerer gemeiner Wert
- § 1030 BGB – Nießbrauch
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Immobilienbewertung erfolgt auf Grundlage des konkreten Auftrags und Bewertungsstichtags.