Nach § 1030 BGB berechtigt der Nießbrauch grundsätzlich dazu, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Bei Immobilien kann der Berechtigte selbst wohnen oder Erträge vereinnahmen. Der Eigentümer behält das Eigentum, kann aber während der Laufzeit nur eingeschränkt über den wirtschaftlichen Nutzen verfügen.
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Nießbrauch ist mehr als ein Wohnrecht
Ein Wohnungsrecht beschränkt sich regelmäßig auf die persönliche Nutzung bestimmter Räume. Der Nießbrauch umfasst demgegenüber grundsätzlich die Nutzungen der Immobilie und kann damit auch die Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen einschließen. Der notarielle Vertrag und die Grundbucheintragung sind im Einzelfall maßgeblich.
Für die Wertermittlung muss daher geklärt werden, ob ein Vollnießbrauch, Quotennießbrauch, Vorbehaltsnießbrauch oder ein inhaltlich eingeschränktes Recht vorliegt.
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Wie der wirtschaftliche Jahreswert ermittelt wird
Ausgangspunkt ist der nachhaltige wirtschaftliche Vorteil des Berechtigten. Bei selbst genutzten Wohnflächen kann dies der marktübliche Mietwert sein; bei vermieteten Objekten sind die nachhaltig erzielbaren Erträge und die vertragliche Kostenverteilung zu untersuchen.
Nicht jede Bruttomiete ist unmittelbar der Jahreswert des Rechts. Instandhaltung, Betriebskosten, Verwaltung, außergewöhnliche Lasten und vom Berechtigten übernommene Pflichten können den Vorteil verändern.
- marktüblicher Mietwert beziehungsweise nachhaltiger Reinertrag
- vom Berechtigten getragene Kosten und Instandhaltung
- Nutzungsumfang und ausgeschlossene Flächen
- Wertsicherung, Befristung und Erlöschensbedingungen
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Kapitalisierung bei lebenslangem oder befristetem Nießbrauch
Für steuerliche Zwecke regeln §§ 13 und 14 BewG die Kapitalisierung zeitlich beschränkter beziehungsweise lebenslänglicher Nutzungen. Bei lebenslangen Rechten hängt der Vervielfältiger insbesondere vom Lebensalter der berechtigten Person ab.
In einer Verkehrswertermittlung ist zusätzlich zu prüfen, wie der Grundstücksmarkt ein vergleichbares belastetes Eigentum beurteilt. Der rechnerische Kapitalwert ist eine wichtige Grundlage, darf aber nicht schematisch mit der Marktwertminderung gleichgesetzt werden.
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Nießbrauch bei Schenkung, Erbschaft, Verkauf und Finanzierung
Nießbrauch wird häufig bei der vorweggenommenen Erbfolge vorbehalten. Er kann den steuerlichen Erwerb beeinflussen und zugleich die Versorgung des Übergebers sichern. Bei Verkauf oder Finanzierung prüfen Käufer und Kreditgeber insbesondere Rang, Dauer, Ertragseinbuße und Löschungsmöglichkeiten.
Ein Gutachten sollte transparent ausweisen, ob der unbelastete Immobilienwert, der Wert des Nießbrauchs, der Wert des belasteten Eigentums oder mehrere dieser Größen benötigt werden.
Unterlagen vorbereiten
Diese Unterlagen sind häufig hilfreich
- notarieller Übertragungs- und Nießbrauchvertrag
- aktueller Grundbuchauszug mit Rangstelle
- Geburtsdaten der berechtigten Personen
- Mietverträge oder Angaben zur Eigennutzung
- Kosten- und Lastenverteilung
- Regelungen zu Instandhaltung, Versicherung und Löschung
Häufige Fragen
Kurz beantwortet
Wie stark mindert Nießbrauch den Immobilienwert?
Die Wertwirkung hängt insbesondere von Jahreswert, Dauer, Rang, Nutzungsumfang und Kostenverteilung ab. Eine pauschale Prozentzahl ist nicht sachgerecht.
Kann eine Immobilie mit Nießbrauch verkauft werden?
Grundsätzlich ja. Das eingetragene Recht bleibt jedoch regelmäßig bestehen, sofern es nicht gelöscht oder anders vereinbart wird, und beeinflusst Preis und Finanzierbarkeit.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Der Nießbrauch umfasst grundsätzlich die Nutzungen einschließlich möglicher Mieterträge. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB dient der persönlichen Nutzung als Wohnung.
Amtliche Rechtsquellen
- § 1030 BGB – Nießbrauch
- § 13 BewG – zeitlich beschränkte Nutzungen
- § 14 BewG – lebenslängliche Nutzungen
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Immobilienbewertung erfolgt auf Grundlage des konkreten Auftrags und Bewertungsstichtags.