Mit dem Erbfall geht das Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über. Bei Immobilien stellen sich anschließend regelmäßig mehrere Wertfragen: Welcher Wert ist für die Erbschaftsteuer maßgeblich? Welcher Verkehrswert ist bei Pflichtteilsansprüchen oder einer Erbauseinandersetzung anzusetzen? Und welcher Preis ist bei einem Verkauf realistisch?
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Warum der richtige Bewertungsstichtag entscheidend ist
Eine Immobilienbewertung im Erbfall muss auf den maßgeblichen Stichtag bezogen werden. Spätere Renovierungen, Marktveränderungen oder Leerstände dürfen nicht unbesehen auf den damaligen Zustand übertragen werden. Der Sachverständige rekonstruiert deshalb die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse am Bewertungsstichtag.
Benötigt werden unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Mietverträge, Angaben zu Modernisierungen und – soweit vorhanden – frühere Fotos oder Zustandsbeschreibungen.
- Eigentums- und Nutzungsverhältnisse am Stichtag
- damaliger baulicher Zustand und Ausstattungsstandard
- Miet- und Leerstandssituation
- damals bestehende Rechte, Belastungen und öffentlich-rechtliche Besonderheiten
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Erbschaftsteuer, Pflichtteil und Erbauseinandersetzung sind unterschiedliche Bewertungsanlässe
Das Finanzamt stellt für Zwecke der Erbschaftsteuer einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz fest. Dieser steuerliche Wert ist nicht in jedem Fall identisch mit dem am Markt erzielbaren Verkehrswert. Für Pflichtteil, Abfindung oder Übernahme innerhalb einer Erbengemeinschaft wird regelmäßig eine nachvollziehbare Verkehrswertermittlung benötigt.
Die Gutachtenart sollte deshalb vom Zweck her gewählt werden. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten bietet sich an, wenn der Wert gegenüber Finanzamt, Gericht, Miterben oder Pflichtteilsberechtigten belastbar erläutert werden muss.
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Was bei einer geerbten Immobilie besonders geprüft wird
Neben Lage, Grundstück, Gebäude und Marktdaten sind im Erbfall häufig besondere Umstände wertrelevant. Dazu gehören Wohnungsrechte oder Nießbrauch, bestehende Mietverhältnisse, Instandhaltungsstau, nicht genehmigte Flächen, Erbbaurechte sowie absehbare Kosten.
Bei einer Erbengemeinschaft sollte außerdem klar sein, ob der Wert des unbelasteten Volleigentums, der Anteil eines Miterben oder ein Übernahmepreis für eine interne Auseinandersetzung gesucht wird.
- Wohnrecht, Nießbrauch und sonstige Dienstbarkeiten
- Grundschulden und zugrunde liegende Restverbindlichkeiten getrennt betrachten
- Vermietung, Mietniveau und Kündigungsmöglichkeiten
- Modernisierungsbedarf und energetischer Zustand
- Teilbarkeit, Entwicklungspotenzial und Veräußerbarkeit
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Wann ein Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert sinnvoll sein kann
Weicht der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert erheblich von den objektbezogenen Marktverhältnissen ab, kann ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geprüft werden. § 198 BewG nennt hierfür insbesondere Gutachten von Gutachterausschüssen oder entsprechend qualifizierten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen.
Ob ein solcher Nachweis wirtschaftlich und verfahrensrechtlich sinnvoll ist, sollte frühzeitig mit steuerlicher Beratung abgestimmt werden. Das Gutachten muss den Bewertungsstichtag, die tatsächlichen Objektmerkmale und die Marktdaten nachvollziehbar abbilden.
Unterlagen vorbereiten
Diese Unterlagen sind häufig hilfreich
- Erbschein oder eröffnete letztwillige Verfügung, soweit vorhanden
- aktueller und stichtagsbezogen relevanter Grundbuchauszug
- Flurkarte, Bauzeichnungen und Flächenberechnungen
- Mietverträge und Aufstellung der Bewirtschaftungskosten
- Nachweise zu Modernisierungen, Schäden und Belastungen
- Feststellungsbescheid des Finanzamts, sofern bereits vorhanden
Häufige Fragen
Kurz beantwortet
Brauche ich bei jeder geerbten Immobilie ein Gutachten?
Nicht zwingend. Ein Gutachten ist besonders sinnvoll, wenn Steuer, Pflichtteil, Erbengemeinschaft, Übernahme oder Verkauf einen belastbaren und nachvollziehbaren Wert erfordern.
Welcher Stichtag gilt bei einer Erbschaft?
Für die Wertermittlung ist regelmäßig der Todestag als Bewertungsstichtag maßgeblich. Der konkrete Zweck und Bescheid sind zu prüfen.
Kann ein Gutachten den Wert des Finanzamts reduzieren?
Ein Gutachten kann nach § 198 BewG als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn es die gesetzlichen und fachlichen Anforderungen erfüllt. Die steuerliche Anerkennung entscheidet das Finanzamt.
Amtliche Rechtsquellen
- § 1922 BGB – Gesamtrechtsnachfolge
- § 12 ErbStG – Bewertung
- § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Immobilienbewertung erfolgt auf Grundlage des konkreten Auftrags und Bewertungsstichtags.