GRZ- & GFZ-Rechner
Mit diesem Rechner lassen sich die rechnerisch zulässige Grundfläche und die rechnerisch zulässige Geschossfläche aus Grundstücksgröße, GRZ und GFZ ableiten. Optional können vorhandene Flächen eingetragen werden, um die aktuelle Ausnutzung und ein rechnerisches Restpotenzial zu sehen.
*Wichtiger Hinweis: Die Standardgrenze für Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO wird hier als GRZ × 1,5, höchstens 0,8, dargestellt. Der konkrete Bebauungsplan kann abweichende Regelungen enthalten. Der Rechner ersetzt keine planungsrechtliche Prüfung.
Der Rechner zeigt mathematische Flächenpotenziale. Ob diese baurechtlich tatsächlich vollständig nutzbar sind, hängt zusätzlich von Bebauungsplan, Baugrenzen, Abstandsflächen, Vollgeschossen, Stellplätzen, Grundstückszuschnitt und weiteren Vorschriften ab.
Was bedeuten die Ergebnisse?
| Ergebnis | Was wird gerechnet? | Was ist nicht automatisch enthalten? |
|---|---|---|
| Hauptgrundfläche | Grundstücksfläche × GRZ | Konkrete Baugrenzen und Abstandsflächen |
| Standardgrenze § 19 Abs. 4 | GRZ × 1,5, gedeckelt auf 0,8 | Abweichende Festsetzungen im Bebauungsplan |
| Geschossfläche | Grundstücksfläche × GFZ | Wohnfläche; diese folgt eigenen Regeln |
| Restpotenzial | Rechnerische Differenz zu vorhandenen Flächen | Genehmigungsfähigkeit oder Wirtschaftlichkeit |
Beispiel mit 600 m² Grundstück
Die beiden Ergebnisse erfüllen unterschiedliche Funktionen. 480 m² Geschossfläche bedeuten nicht automatisch 480 m² Wohnfläche und auch nicht, dass 240 m² Grundfläche an jeder Stelle des Grundstücks realisiert werden können.
Was bedeutet eine höhere GRZ oder GFZ für den Grundstückswert?
Mehr zulässige Ausnutzung kann wirtschaftlich wertvoll sein – beispielsweise bei einem innerstädtischen Grundstück mit hoher Nachfrage nach zusätzlicher Geschossfläche. Eine proportionale Hochrechnung des Bodenrichtwerts ist jedoch regelmäßig zu grob.
Für die sachverständige Bodenwertermittlung ist zu prüfen, auf welche Merkmale sich das Bodenrichtwertgrundstück bezieht und ob der Gutachterausschuss geeignete Umrechnungskoeffizienten oder Modellhinweise veröffentlicht. Ebenso wichtig ist, ob die zusätzliche Ausnutzung tatsächlich realisierbar und marktgängig ist.
Der Rechner beantwortet die Flächenfrage. Die Wertfrage beginnt erst danach: Baurecht, Modell des Gutachterausschusses und örtliche Nachfrage entscheiden, welchen Wert eine höhere Ausnutzung tatsächlich hat.
Vertiefung: GRZ verständlich erklärt, GFZ verständlich erklärt, Bodenrichtwert und Bodenwert.
Häufige Fragen zum GRZ-/GFZ-Rechner
Kann ich mit dem Ergebnis direkt einen Bauantrag planen?
Nein. Der Rechner bildet nur die mathematischen Kennzahlen ab. Für eine konkrete Planung sind der Bebauungsplan und weitere öffentlich-rechtliche Vorgaben zu prüfen.
Warum wird bei GRZ 0,4 als Standardgrenze 0,6 und nicht 0,8 gerechnet?
Weil § 19 Abs. 4 BauNVO grundsätzlich eine Überschreitung um bis zu 50 Prozent vorsieht. 0,4 × 1,5 ergibt 0,6. Die 0,8 ist zusätzlich eine Höchstgrenze.
Kann ich aus der GFZ meine Wohnfläche ableiten?
Nein. Die GFZ bezieht sich auf die Geschossfläche im Sinne der BauNVO. Die Wohnfläche wird nach anderen Regeln ermittelt.
Amtliche Grundlagen
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation geführt.
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