Kurz erklärt
Definition: Bodenwert
Nach der ImmoWertV ist der Bodenwert grundsätzlich ohne Berücksichtigung vorhandener baulicher Anlagen und vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Neben Vergleichspreisen kann ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden.
Welche Merkmale den Bodenwert bestimmen
Der Bodenwert hängt nicht allein von der Lage ab. Entscheidend ist, welche Nutzung rechtlich zulässig und wirtschaftlich realisierbar ist. Bebauungsplan, vorhandene Erschließung, Grundstücksform, Topografie und Altlasten können den Wert erheblich beeinflussen.
Bei bebauten Grundstücken ist außerdem zu prüfen, ob das Grundstück wirtschaftlich angemessen ausgenutzt ist oder ob zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten bestehen.
- Mikrolage und Umfeld
- planungsrechtliche Nutzbarkeit
- Grundstücksgröße, Zuschnitt und Topografie
- Erschließung und Beiträge
- Rechte, Baulasten und Altlasten
- Teilbarkeit und selbstständige Verwertbarkeit
Vom Bodenrichtwert zum angepassten Bodenwert
Ist ein geeigneter Bodenrichtwert vorhanden, werden die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit dem konkreten Grundstück verglichen. Abweichungen können beispielsweise mit veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße oder Geschossflächenzahl angepasst werden.
Nicht jede Besonderheit lässt sich mathematisch abbilden. Fehlen geeignete Marktdaten, ist eine gutachterliche Würdigung erforderlich. Der Zuschlag oder Abschlag muss nachvollziehbar und marktbezogen begründet werden.
Sonderfälle: Rohbauland, Bauerwartungsland und übergroße Grundstücke
Rohbauland und Bauerwartungsland dürfen nicht wie baureifes Land bewertet werden. Wartezeit, Kosten der Baureifmachung und Realisierungsrisiken sind zu berücksichtigen.
Bei übergroßen Grundstücken kann ein Teil als wirtschaftlich notwendige Grundstücksfläche, ein weiterer Teil als Garten- oder Hinterland und ein möglicher Bauplatz gesondert bewertet werden. Die Abgrenzung richtet sich nach Marktverhalten und rechtlicher Nutzbarkeit.
Aus der Bewertungspraxis
Beispiel: Vom Richtwert zum individuellen Bodenwert
Ein 400 m² großes Grundstück liegt in einer Zone mit 450 Euro je m². Daraus ergeben sich zunächst 180.000 Euro. Anschließend wird geprüft, ob Grundstücksgröße, Ausnutzung, Erschließung und rechtliche Merkmale dem Richtwertgrundstück entsprechen.
- 400 m² × 450 Euro/m² = 180.000 Euro Ausgangswert
- Objektspezifische Abweichungen werden modellkonform berücksichtigt
- Besondere Teilflächen können getrennt zu würdigen sein
Erst nach dieser Prüfung lässt sich der Bodenwert sachgerecht ableiten.
Direkter Vergleich
Typische Einflussgrößen auf den Bodenwert
Nicht jede Abweichung führt automatisch zu einem prozentualen Zu- oder Abschlag. Entscheidend sind Marktbezug und Modellkonformität.
| Einflussgröße | Prüffrage | Mögliche Wirkung |
|---|---|---|
| Baurecht | Welche Nutzung und Ausnutzung ist zulässig? | Kann den Wert wesentlich erhöhen oder begrenzen |
| Grundstücksgröße | Entspricht die Fläche dem Richtwertgrundstück? | Übergrößen können differenziert zu behandeln sein |
| Erschließung | Sind Beiträge und Anschlüsse geklärt? | Offene Kosten können wertrelevant sein |
| Rechte und Belastungen | Bestehen Baulasten oder Dienstbarkeiten? | Wirkung hängt von Inhalt und Beeinträchtigung ab |
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- Richtwertzone und tatsächliche Lagequalität nicht abgleichen
- Garten- oder Hinterland automatisch wie vollwertiges Bauland behandeln
- Erschließungs- und Beitragszustand nicht prüfen
- selbstständig verwertbare Teilflächen übersehen
- nutzungsbeschränkende Rechte unberücksichtigt lassen
Häufige Fragen
Zum Begriff Bodenwert
Wie lässt sich der Bodenwert überschlägig berechnen?
Eine erste Orientierung ergibt sich aus Grundstücksfläche mal geeignetem Bodenrichtwert. Für einen belastbaren Wert müssen jedoch alle Abweichungen des konkreten Grundstücks berücksichtigt werden.
Wird ein bebautes Grundstück beim Bodenwert als unbebaut betrachtet?
Grundsätzlich ja. Die ImmoWertV sieht jedoch besondere Fälle vor, in denen die tatsächliche Bebauung den Bodenwert beeinflussen kann.
Kann ein großes Grundstück pro Quadratmeter weniger wert sein?
Ja. Je nach Markt können Grundstücksgröße, eingeschränkte Teilbarkeit oder unterschiedlich nutzbare Teilflächen zu einem abweichenden Quadratmeterwert führen.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 40 ImmoWertV – Allgemeines zur Bodenwertermittlung
- § 42 ImmoWertV – Bodenwert von Bauerwartungs- und Rohbauland
- § 196 BauGB – Bodenrichtwerte
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.