Kurz erklärt
Definition: Grundstückswert
Im allgemeinen Sprachgebrauch kann Grundstückswert sowohl den Bodenwert als auch den Gesamtwert eines bebauten Grundstücks meinen. In der sachverständigen Bewertung wird deshalb klar zwischen Bodenwert, Wert der baulichen Anlagen und Verkehrswert des gesamten Grundstücks unterschieden.
Welche Unterlagen für die Grundstücksbewertung wichtig sind
Eine belastbare Grundstücksbewertung beginnt mit der rechtlichen und tatsächlichen Bestandsaufnahme. Flurkarte und Grundbuch reichen häufig nicht aus. Bauleitplanung, Baulasten, Erschließung, Altlasten und vorhandene Genehmigungen können entscheidend sein.
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Bebauungsplan oder planungsrechtliche Auskunft
- Baulastenverzeichnis
- Erschließungs- und Beitragsauskunft
- Altlasten- und Bodenschutzinformationen
- Vermessung, Zuschnitt und topografische Merkmale
Bebaubarkeit, Ausnutzung und Grundstückszuschnitt
Ein Grundstück mit höherer zulässiger Geschossfläche ist nicht automatisch im gleichen Verhältnis mehr wert. Entscheidend ist, ob die Nutzung marktgerecht realisierbar ist und wie sich Gebäudetyp, Stellplätze, Abstandsflächen und Erschließung umsetzen lassen.
Schmale, stark geneigte, gefangene oder ungünstig zugeschnittene Grundstücke können trotz guter Lage Abschläge erfordern. Umgekehrt kann eine rechtlich und wirtschaftlich teilbare Fläche zusätzliches Potenzial besitzen.
Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke
Bei unbebauten Grundstücken steht der Bodenwert im Mittelpunkt. Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenwert mit dem Wertbeitrag der baulichen Anlagen im geeigneten Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren zusammengeführt.
Der Grundstückswert ist stets stichtagsbezogen. Änderungen des Baurechts, Erschließungsmaßnahmen oder Marktentwicklungen nach dem Stichtag dürfen nicht unbesehen berücksichtigt werden.
Aus der Bewertungspraxis
Beispiel: Grundstückswert ist mehr als Fläche mal Richtwert
Zwei Grundstücke liegen in derselben Bodenrichtwertzone und sind jeweils 600 m² groß. Das erste Grundstück ist gut zugeschnitten und voll erschlossen. Das zweite ist durch ein Leitungsrecht, schwierige Topografie und eine geringere bauliche Ausnutzung beeinträchtigt.
- Gleiche Zone und gleiche Fläche bedeuten nicht zwingend gleichen Grundstückswert
- Baurecht, Zuschnitt, Erschließung und Belastungen sind objektspezifisch zu würdigen
- Bei bebauten Grundstücken ist zusätzlich das Zusammenspiel mit der vorhandenen Nutzung zu prüfen
Der veröffentlichte Bodenrichtwert bildet diese Unterschiede nicht automatisch vollständig ab.
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- Bebaubarkeit nur aus der Nachbarbebauung ableiten
- Richtwert und Grundstückswert gleichsetzen
- Grundbuch und Baulastenverzeichnis nicht getrennt prüfen
- Altlasten- oder Erschließungsrisiken ignorieren
- Teilflächen ohne eigene Nutzungsqualität gleich behandeln
Häufige Fragen
Zum Begriff Grundstückswert
Kann ich den Grundstückswert online berechnen?
Online-Rechner können eine grobe Orientierung geben. Sie prüfen jedoch regelmäßig weder Bebaubarkeit noch individuelle Rechte, Zuschnitt oder Teilflächen.
Ist der Bodenrichtwert der Grundstückspreis pro Quadratmeter?
Er ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein Bodenrichtwertgrundstück. Das konkrete Grundstück kann deutlich davon abweichen.
Was erhöht den Grundstückswert?
Wertsteigernd können unter anderem gute Lage, gesicherte Erschließung, marktgerechte Bebaubarkeit, günstiger Zuschnitt und Teilbarkeit wirken.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.