Kurz erklärt
Definition: Verkehrswert
§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der wertrelevanten Eigenschaften zu erzielen wäre. Marktwert und Verkehrswert werden dabei gleichbedeutend verwendet.
Welche Merkmale in den Verkehrswert einfließen
Die Bewertung umfasst nicht nur Gebäude und Grundstück. Auch Nutzung, rechtliche Verhältnisse, Mietverträge, Rechte und Belastungen sowie die regionale Marktsituation können den Wert prägen.
Maßgeblich ist der Zustand am Bewertungsstichtag. Spätere Modernisierungen oder Marktänderungen dürfen bei rückwirkenden Bewertungen nicht unbesehen einfließen.
- Makro- und Mikrolage
- Grundstück und Bebaubarkeit
- Gebäudeart, Flächen, Zustand und Ausstattung
- Mieten, Erträge und Bewirtschaftungskosten
- Grundbuchrechte und öffentlich-rechtliche Beschränkungen
- regionale Marktdaten und Stichtag
Wie der Verkehrswert ermittelt wird
Die ImmoWertV nennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Je nach Objekt können ein Verfahren oder mehrere Verfahren herangezogen werden. Die Auswahl muss begründet und die verwendeten Daten müssen geeignet sein.
Nach der marktgerechten Verfahrensrechnung werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Das Ergebnis wird abschließend gutachterlich gewürdigt und plausibilisiert.
Wann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist
Ein ausführliches Gutachten ist insbesondere sinnvoll, wenn der Wert gegenüber Dritten nachvollziehbar sein muss oder erhebliche wirtschaftliche Folgen hat. Typische Anlässe sind Erbschaft, Pflichtteil, Scheidung, Gericht, Finanzamt, Betreuung, Verkauf und Vermögensauseinandersetzungen.
Für rein interne Entscheidungen kann ein kompakterer Gutachtenumfang ausreichend sein. Entscheidend ist, wer das Ergebnis verwendet und welche Nachweistiefe erforderlich ist.
Aus der Bewertungspraxis
Beispiel: Stichtag und persönliche Umstände trennen
Eine Immobilie wird innerhalb der Familie zu einem reduzierten Preis übertragen. Dieser Vertragspreis kann durch persönliche Verhältnisse geprägt sein und bildet deshalb nicht automatisch den Verkehrswert.
- Bewertet wird die Marktsituation am festgelegten Stichtag
- Rechtliche und tatsächliche Objektmerkmale werden berücksichtigt
- Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden für die objektivierte Wertaussage ausgeblendet
Der Verkehrswert kann daher vom tatsächlichen Kaufpreis eines Einzelfalls abweichen.
Direkter Vergleich
Verkehrswert und verwandte Wertbegriffe
Die passende Wertart richtet sich nach Zweck und Adressat der Bewertung.
| Wertbegriff | Schwerpunkt | Typische Verwendung |
|---|---|---|
| Verkehrswert / Marktwert | Stichtagsbezogener gewöhnlicher Geschäftsverkehr | Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Gericht |
| Kaufpreis | Konkrete Vertragsvereinbarung | Tatsächliche Transaktion |
| Beleihungswert | Langfristig vorsichtige Betrachtung | Kreditwirtschaft |
| Steuerlicher Wert | Gesetzlich vorgegebenes Bewertungsmodell | Steuerliche Feststellung |
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- Bewertungsstichtag und Besichtigungsdatum gleichsetzen
- persönliche Preisabsprachen als Marktmaßstab verwenden
- nur ein Bewertungsverfahren ohne Plausibilisierung betrachten
- Rechte, Belastungen oder nicht genehmigte Nutzungen übergehen
- Marktwert als garantierten späteren Verkaufspreis darstellen
Häufige Fragen
Zum Begriff Verkehrswert
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Ja. § 194 BauGB verwendet Verkehrswert und Marktwert gleichbedeutend.
Ist der Verkehrswert der sichere Verkaufspreis?
Nein. Er beschreibt den objektivierten Marktwert am Stichtag. Der tatsächliche Verkaufspreis kann durch Verhandlung und Einzelfallumstände abweichen.
Wie lange dauert eine Verkehrswertermittlung?
Das hängt von Objekt, Unterlagen, Besichtigung und Gutachtenumfang ab. Nach einer Vorprüfung lässt sich der Zeitbedarf belastbar einschätzen.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- § 6 ImmoWertV – Verfahrenswahl
- § 9 ImmoWertV – Eignung und Anpassung der Daten
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.