Kurz erklärt
Definition: Angebotspreis, Kaufpreis & Marktwert
Ein Angebotspreis wird vom Verkäufer oder Makler festgelegt. Der Kaufpreis entsteht beim konkreten Vertragsabschluss. Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert beschreibt dagegen den Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der objektbezogenen Merkmale erzielbar wäre.
Warum der Angebotspreis keine neutrale Wertangabe ist
Der Angebotspreis verfolgt regelmäßig ein Vermarktungsziel. Er kann bewusst mit Verhandlungsspielraum angesetzt, auf eine schnelle Veräußerung ausgerichtet oder aus subjektiven Erwartungen abgeleitet sein. Auch Portalpreise und Nachbarschaftsangebote zeigen zunächst nur, zu welchen Preisen Immobilien angeboten werden – nicht, ob sie zu diesen Preisen verkauft werden.
Für eine belastbare Immobilienbewertung werden Angebotsdaten deshalb allenfalls ergänzend genutzt. Maßgeblich sind geeignete Kaufpreise, regionale Marktdaten sowie die tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts.
- Vermarktungsstrategie und gewünschte Verkaufsdauer
- Wettbewerbsangebote zum Zeitpunkt der Vermarktung
- Verhandlungsspielraum
- subjektive Preisvorstellung des Eigentümers
Was der Kaufpreis aussagt – und was nicht
Der notariell vereinbarte Kaufpreis dokumentiert das Ergebnis eines konkreten Geschäfts. Er ist für die Marktbeobachtung wichtig, muss aber auf seine Eignung als Vergleichspreis geprüft werden. Verkäufe zwischen Angehörigen, Paketverkäufe, außergewöhnlicher Zeitdruck oder mitverkauftes Inventar können die Aussagekraft begrenzen.
Ein einzelner Kaufpreis darf daher nicht unbesehen auf ein anderes Objekt übertragen werden. Vergleichbarkeit besteht nur, wenn Lage, Grundstück, Nutzung, Zustand, Rechte, Stichtag und weitere wertbeeinflussende Merkmale hinreichend übereinstimmen oder sachgerecht angepasst werden können.
Marktwert und Verkehrswert als sachverständige Wertaussage
§ 194 BauGB verwendet die Begriffe Verkehrswert und Marktwert gleichbedeutend. Entscheidend ist der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Das Ergebnis einer Immobilienbewertung ist deshalb keine Garantie für einen späteren Verkaufspreis. Es bildet vielmehr die objektbezogene Marktlage zum Bewertungsstichtag nachvollziehbar ab und schafft eine Grundlage für Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Finanzierung oder interne Entscheidungen.
Aus der Bewertungspraxis
Beispiel: Drei unterschiedliche Werte bei derselben Immobilie
Ein Einfamilienhaus wird mit 525.000 Euro angeboten. Die sachverständige Bewertung zum Stichtag ergibt unter Berücksichtigung der Marktdaten und Objektmerkmale einen Verkehrswert von 495.000 Euro. Nach Verhandlungen wird ein Kaufpreis von 505.000 Euro beurkundet.
- Angebotspreis: 525.000 Euro
- Verkehrswert zum Stichtag: 495.000 Euro
- Tatsächlicher Kaufpreis: 505.000 Euro
Das Beispiel zeigt: Alle drei Beträge können gleichzeitig plausibel sein, weil sie unterschiedliche Funktionen und Entstehungswege haben.
Direkter Vergleich
Preis- und Wertbegriffe im Vergleich
Die Begriffe werden im Alltag häufig gleichgesetzt, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben.
| Begriff | Bedeutung | Entstehung |
|---|---|---|
| Angebotspreis | Preisvorstellung für die Vermarktung | Festlegung durch Eigentümer oder Makler |
| Kaufpreis | Tatsächlich vereinbarter Preis | Ergebnis eines konkreten Vertrags |
| Verkehrswert / Marktwert | Objektivierte Wertaussage zum Stichtag | Sachverständige Bewertung auf Marktdatenbasis |
| Beleihungswert | Langfristig vorsichtiger Bankwert | Ermittlung nach besonderen kreditwirtschaftlichen Vorgaben |
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- Angebotspreise ungeprüft als Marktnachweis verwenden
- einen einzelnen Kaufpreis ohne Prüfung der Vergleichbarkeit übertragen
- persönliche oder ungewöhnliche Umstände des Verkaufs nicht berücksichtigen
- einen späteren Verkaufspreis ohne Anpassung auf einen früheren Bewertungsstichtag beziehen
Häufige Fragen
Zum Begriff Angebotspreis, Kaufpreis & Marktwert
Ist der Angebotspreis meistens höher als der Marktwert?
Nicht zwingend. Er kann höher, niedriger oder marktgerecht angesetzt sein. Das hängt von Vermarktungsstrategie, Nachfrage und Zielsetzung ab.
Ist der notarielle Kaufpreis automatisch der Verkehrswert?
Nein. Er ist ein tatsächlicher Preis eines Einzelfalls. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse können dazu führen, dass er vom objektiven Marktwert abweicht.
Welcher Wert ist bei Erbschaft oder Scheidung entscheidend?
Regelmäßig wird ein stichtagsbezogener, nachvollziehbarer Verkehrswert benötigt. Der konkrete rechtliche oder steuerliche Bewertungszweck ist gesondert zu prüfen.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.