Kurz erklärt
Definition: Bodenrichtwert
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend als durchschnittliche Lagewerte des Bodens ermittelt. Zu jedem Wert gehört ein Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten wertbeeinflussenden Merkmalen.
Was eine Bodenrichtwertzone beschreibt
Eine Bodenrichtwertzone umfasst ein Gebiet, dessen Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Der veröffentlichte Wert bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück, dessen Merkmale beispielsweise Nutzung, Grundstücksgröße, Geschossflächenzahl, Erschließungszustand und Entwicklungszustand beschreiben.
Die Lage innerhalb derselben Zone kann trotzdem Unterschiede aufweisen. Verkehrslärm, Ausrichtung, Zuschnitt, Topografie oder besondere rechtliche Gegebenheiten sind im Bodenrichtwert nicht zwingend objektspezifisch abgebildet.
Warum Bodenrichtwert mal Fläche nicht immer der Bodenwert ist
Die einfache Multiplikation aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert liefert nur dann eine brauchbare Orientierung, wenn das Grundstück in seinen wesentlichen Merkmalen dem Bodenrichtwertgrundstück entspricht. Abweichungen müssen durch geeignete Umrechnungskoeffizienten oder sachverständig begründete Zu- und Abschläge berücksichtigt werden.
Bei sehr großen Grundstücken ist zudem zu prüfen, ob die gesamte Fläche gleichwertiges Bauland darstellt. Gartenland, Hinterland, Arrondierungsflächen oder selbstständig verwertbare Teilflächen können unterschiedlich zu beurteilen sein.
- Grundstücksgröße und -zuschnitt
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Erschließungs- und beitragsrechtlicher Zustand
- Entwicklungszustand: baureifes Land, Rohbauland oder Bauerwartungsland
- Rechte, Baulasten, Altlasten und sonstige Besonderheiten
Welche Rolle der Bodenrichtwert in der Immobilienbewertung spielt
In der Verkehrswertermittlung dient ein geeigneter, objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert häufig der Bodenwertermittlung. Seine Eignung ist hinsichtlich Stichtag, Zone, Nutzung und Grundstücksmerkmalen zu prüfen.
Auch bei bebauten Grundstücken wird der Bodenwert grundsätzlich so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Die bestehende Bebauung kann jedoch in den von der ImmoWertV geregelten Fällen den Bodenwert beeinflussen.
Aus der Bewertungspraxis
Beispiel: Bodenrichtwert als Ausgangsgröße
Für ein 500 m² großes Grundstück wird ein Bodenrichtwert von 600 Euro je m² veröffentlicht. Die reine Multiplikation ergibt zunächst 300.000 Euro.
- 500 m² × 600 Euro/m² = 300.000 Euro vorläufige Orientierung
- Danach sind Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und des Bewertungsgrundstücks zu vergleichen
- Abweichungen etwa bei Ausnutzung, Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Rechten können Anpassungen erfordern
Die 300.000 Euro sind deshalb noch kein abschließend ermittelter Bodenwert.
Direkter Vergleich
Bodenrichtwert und Bodenwert unterscheiden
Der Bodenrichtwert ist eine Marktinformation; der Bodenwert ist das Ergebnis der objektspezifischen Anwendung.
| Merkmal | Bodenrichtwert | Bodenwert |
|---|---|---|
| Bezug | Durchschnittliches Bodenrichtwertgrundstück | Konkretes Bewertungsgrundstück |
| Ebene | Richtwertzone | Einzelgrundstück |
| Anpassung | Noch nicht objektspezifisch | Objektmerkmale werden berücksichtigt |
| Ergebnis | Ausgangsgröße | Individuelle Wertaussage für den Boden |
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- die gesamte Grundstücksfläche ohne Prüfung gleich bewerten
- einen Bodenrichtwert mit unpassendem Stichtag verwenden
- Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks nicht mit dem Objekt vergleichen
- Baulasten, Altlasten oder abweichende Bebaubarkeit übersehen
- Bodenrichtwert und individuellen Bodenwert gleichsetzen
Häufige Fragen
Zum Begriff Bodenrichtwert
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Je nach Bundesland wird er über das zuständige Bodenrichtwertportal, BORIS-D oder die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereitgestellt.
Ist ein hoher Bodenrichtwert automatisch ein hoher Immobilienwert?
Nein. Der Gesamtwert hängt zusätzlich von Gebäude, Nutzung, Zustand, Rechten, Erträgen und weiteren Marktmerkmalen ab.
Gilt der Bodenrichtwert auch für ein bebautes Grundstück?
Er beschreibt grundsätzlich den Bodenwert ohne vorhandene Bebauung. Für die Gesamtbewertung werden Boden und Gebäude im jeweiligen Bewertungsverfahren zusammengeführt.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 196 BauGB – Bodenrichtwerte
- § 13 ImmoWertV – Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück
- § 40 ImmoWertV – Bodenwertermittlung
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.