Kurz erklärt
Definition: Gutachterausschuss
Gutachterausschüsse führen und werten Kaufpreissammlungen aus, ermitteln Bodenrichtwerte und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten und erstatten auf Antrag Verkehrswertgutachten im Rahmen ihrer gesetzlichen Aufgaben.
Wie die Kaufpreissammlung entsteht
Notare und andere beurkundende Stellen übermitteln den Gutachterausschüssen Abschriften von Grundstückskaufverträgen. Die Geschäftsstellen erfassen die Fälle, ergänzen wertrelevante Merkmale und werten geeignete Transaktionen anonymisiert aus.
Dadurch beruhen amtliche Marktberichte grundsätzlich auf tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen und nicht nur auf Immobilienangeboten. Die Kaufpreissammlung selbst ist aus Datenschutzgründen nicht allgemein öffentlich.
Welche Daten der Gutachterausschuss veröffentlicht
Zum gesetzlichen Aufgabenbereich gehören Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten. Je nach örtlicher Datenlage werden unter anderem Immobilienrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht.
Die Daten sind stets zusammen mit der jeweiligen Modellbeschreibung anzuwenden. Werte verschiedener Städte oder Modelljahre dürfen nicht ohne Prüfung miteinander kombiniert werden.
- Bodenrichtwerte
- Immobilienrichtwerte und Vergleichsfaktoren
- Liegenschaftszinssätze
- Sachwertfaktoren
- Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
Gutachterausschuss und privater Sachverständiger
Sowohl Gutachterausschüsse als auch qualifizierte Sachverständige können Verkehrswerte ermitteln. Zuständigkeit, Bearbeitungszeit, Gebührenstruktur und Leistungsumfang unterscheiden sich.
Private Sachverständige können den Auftrag individuell abstimmen, beispielsweise für Erbschaft, Scheidung, Finanzamt, Kaufberatung oder Portfolioentscheidungen. Maßgeblich sind Qualifikation, Unabhängigkeit und methodisch nachvollziehbare Bearbeitung.
Aus der Bewertungspraxis
Beispiel: Marktdaten nur mit Modellbeschreibung anwenden
Ein Grundstücksmarktbericht veröffentlicht für Mehrfamilienhäuser einen durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz. Für die Anwendung reicht der Mittelwert allein nicht aus.
- Zuständigkeitsgebiet und Auswertungszeitraum prüfen
- Objektart, Baujahr, Restnutzungsdauer und Ertragsdefinition vergleichen
- Modell der Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung beachten
- Streuung und Anzahl der ausgewerteten Fälle einordnen
Erst bei hinreichender Übereinstimmung ist die Kennzahl für das konkrete Bewertungsobjekt geeignet.
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- Mittelwerte als festen Sollwert behandeln
- Daten eines benachbarten Gutachterausschusses ungeprüft übernehmen
- Angebotspreise mit Kaufpreisdaten gleichsetzen
- Modellbeschreibung und Stichprobengröße übergehen
- Daten unterschiedlicher Stichtage ohne Anpassung kombinieren
Häufige Fragen
Zum Begriff Gutachterausschuss
Ist der Gutachterausschuss eine Abteilung der Stadt?
Er bedient sich zwar einer kommunalen Geschäftsstelle, ist in seiner fachlichen Tätigkeit jedoch selbstständig und unabhängig.
Kann jeder die Kaufpreissammlung einsehen?
Nein. Auskünfte sind datenschutzrechtlich beschränkt und werden nach den jeweiligen landesrechtlichen Voraussetzungen erteilt.
Sind Bodenrichtwerte kostenlos?
Das hängt vom Bundesland und Portal ab. Viele Werte sind online einsehbar; amtliche Auskünfte oder zusätzliche Daten können gebührenpflichtig sein.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 192 BauGB – Gutachterausschuss
- § 193 BauGB – Aufgaben
- § 195 BauGB – Kaufpreissammlung
- § 196 BauGB – Bodenrichtwerte
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.