Hinweis zum Praxisfall: Die Konstellation ist aus typischen steuerlichen Bewertungsfällen abgeleitet. Zahlen und identifizierende Angaben sind verändert. Der Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
Ausgangslage
Für eine geerbte Immobilie lag bereits ein steuerlich festgestellter Immobilienwert vor. Die Eigentümer hielten ihn für zu hoch. Das Gebäude wies deutlichen Instandhaltungsstau auf, mehrere Wohnungen waren einfach ausgestattet und ein Teil der Mieten lag unter dem Marktniveau.
Die Aufgabe bestand nicht darin, einen möglichst niedrigen Wunschwert zu erzeugen. Zu prüfen war, welcher Verkehrswert sich aus den tatsächlichen Objekt- und Marktverhältnissen zum maßgeblichen Stichtag ergibt.
Typisierte Bewertung und konkretes Objekt
Steuerliche Bewertungsmodelle müssen eine große Zahl von Fällen einheitlich abbilden. Dadurch können Besonderheiten des einzelnen Gebäudes weniger detailliert berücksichtigt werden. Im Gutachten wurden deshalb genau die Merkmale untersucht, die im konkreten Markt preisrelevant waren.
Instandhaltungsstau nicht doppelt berücksichtigen
Der bauliche Zustand wurde zunächst innerhalb des verwendeten Wertermittlungsmodells eingeordnet. Nur soweit konkrete Mängel oder besondere Aufwendungen dort noch nicht erfasst waren, kam eine zusätzliche objektspezifische Betrachtung in Betracht. So wurde vermieden, denselben Nachteil zweimal wertmindernd anzusetzen.
Auch die Mieten mussten geprüft werden
Bei dem vermieteten Objekt war zu unterscheiden zwischen vertraglicher Miete, marktüblich erzielbarer Miete und rechtlich tatsächlich erreichbarem Entwicklungspotenzial. Eine theoretische Neuvertragsmiete durfte nicht so behandelt werden, als wäre sie sofort vollständig verfügbar.
Der richtige Stichtag war entscheidend
Marktdaten, Bodenwert und Gebäudezustand wurden auf den maßgeblichen steuerlichen Stichtag bezogen. Spätere Sanierungen oder Marktbewegungen durften den damaligen Verkehrswert nicht verändern.
Fachliche Erkenntnis
Ein niedrigerer gemeiner Wert lässt sich nicht mit einem pauschalen Abschlag begründen. Die Abweichung muss sich aus dem konkreten Grundstück, dem Gebäudezustand, der Nutzung und den damaligen Marktverhältnissen ergeben. Je klarer diese Punkte dokumentiert sind, desto nachvollziehbarer ist die Bewertung.
Wann eine Vorprüfung sinnvoll ist
Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten verursacht Kosten. Vor der Beauftragung sollte deshalb geprüft werden, ob eine relevante Wertabweichung überhaupt plausibel erscheint. Das ist besonders wichtig, wenn nur kleinere Mängel bestehen oder der steuerlich festgestellte Wert bereits nahe am realistischen Marktwert liegt.
Weiterführend: Immobilienbewertung durch das Finanzamt · Verkehrswertgutachten · Kosten