Kurz erklärt
Definition: Sachwertverfahren
Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus Bodenwert, vorläufigem Sachwert der baulichen Anlagen und gegebenenfalls sonstigen Anlagen. Der marktangepasste vorläufige Sachwert wird mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor ermittelt.
Vom Neubauwert zum Gebäudesachwert
Aus durchschnittlichen Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus wird unter Berücksichtigung von Baupreisniveau und gegebenenfalls Regionalfaktor ein vorläufiger Wert der baulichen Anlagen abgeleitet.
Die Alterswertminderung berücksichtigt, dass ein älteres Gebäude nur noch eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer besitzt. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, sind aber sachverständig zu beurteilen.
Warum der Sachwertfaktor unverzichtbar ist
Käufer zahlen nicht automatisch die rechnerischen Herstellungskosten. Lage, Nachfrage, Angebotsknappheit und Objektart führen dazu, dass Marktpreise über oder unter dem vorläufigen Sachwert liegen können.
Der Sachwertfaktor wird aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen vorläufigen Sachwerten abgeleitet. Er bildet die allgemeinen Wertverhältnisse des örtlichen Teilmarkts ab.
Welche Besonderheiten zusätzlich berücksichtigt werden
Nach der Marktanpassung können besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale angesetzt werden, sofern sie nicht bereits in den Modellparametern stecken. Dazu gehören beispielsweise außergewöhnlicher Instandhaltungsstau, Baumängel, besondere Bauteile oder Rechte und Belastungen.
Kosten und Wertminderung sind nicht identisch. Für Schäden ist zu prüfen, wie Marktteilnehmer den Aufwand, das Risiko und mögliche Verbesserungen tatsächlich einpreisen.
Aus der Bewertungspraxis
Vereinfachtes Beispiel zum Sachwert
Nach Anpassung der Modellherstellungskosten und Berücksichtigung der Alterswertminderung ergibt sich für die baulichen Anlagen ein vorläufiger Wert von 420.000 Euro. Zusammen mit 240.000 Euro Bodenwert beträgt der vorläufige Sachwert 660.000 Euro.
- Vorläufiger Wert der baulichen Anlagen: 420.000 Euro
- Bodenwert: 240.000 Euro
- Vorläufiger Sachwert: 660.000 Euro
- Bei einem beispielhaften Sachwertfaktor von 0,95 ergäben sich 627.000 Euro vor Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale
Zahlen und Faktor sind rein illustrativ. Entscheidend sind das örtliche Modell und die konkreten Objektmerkmale.
Direkter Vergleich
Bausteine des Sachwertverfahrens
Der Sachwert entsteht nicht allein aus Baukosten, sondern aus mehreren aufeinander abgestimmten Schritten.
| Baustein | Funktion | Typische Grundlage |
|---|---|---|
| Bodenwert | Wert des Grundstücks | Bodenrichtwert oder Vergleichspreise |
| Bauliche Anlagen | Modellhafter Zeitwert des Gebäudes | NHK, Flächen, Standard, Alter |
| Sachwertfaktor | Anpassung an den Grundstücksmarkt | Ableitung des Gutachterausschusses |
| Besondere Merkmale | Objektspezifische Zu- oder Abschläge | Schäden, Rechte, Besonderheiten |
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- tatsächliche historische Baukosten statt Modellherstellungskosten verwenden
- Baupreisindex oder Regionalanpassung falsch anwenden
- Modernisierung und Restnutzungsdauer nicht konsistent behandeln
- Sachwertfaktor aus einem unpassenden Marktmodell übernehmen
- besondere objektspezifische Merkmale doppelt abziehen oder aufschlagen
Häufige Fragen
Zum Begriff Sachwertverfahren
Für welche Immobilien ist das Sachwertverfahren typisch?
Es wird häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie selbst genutzten Objekten angewendet, wenn der Markt sich an Substanz und geeigneten Sachwertfaktoren orientiert.
Sind Baukosten gleich Sachwert?
Nein. Herstellungskosten werden modellhaft angepasst, altersgemindert und anschließend über den Sachwertfaktor an den Markt angeglichen.
Was ist der Marktanpassungsfaktor?
Der aktuelle Begriff der ImmoWertV lautet Sachwertfaktor. Ältere Unterlagen verwenden häufig Marktanpassungsfaktor.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 35 ImmoWertV – Grundlagen des Sachwertverfahrens
- § 36 ImmoWertV – Sachwert der baulichen Anlagen
- § 21 ImmoWertV – Sachwertfaktoren
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.