Sachverständigenbüro von den Busch

Immobiliengutachter Duisburg – zertifizierte Immobilienbewertung

Besondere Sachverständigenkompetenz in Nordrhein-Westfalen

Zertifizierte sowie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Für Immobilienbewertungen in Nordrhein-Westfalen steht Ihnen ein Gutachterteam zur Verfügung, das nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige mit der besonderen Qualifikation eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verbindet.

Das Sachgebiet der öffentlichen Bestellung umfasst die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Der betreffende Sachverständige ist zusätzlich nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine Zertifizierungsstelle zertifiziert, die bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) gelistet ist.

Öffentlich bestellt und vereidigt

Besondere Sachkunde für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Zusätzlich DIN-17024-zertifiziert

Personenzertifizierung durch eine bei der DAkkS gelistete Zertifizierungsstelle.

Breite Teamkompetenz

Ergänzt durch weitere zertifizierte Sachverständige, persönliche Ortsbesichtigung und regionale Marktkenntnis.

Die öffentliche Bestellung und Zertifizierung ist personenbezogen und auf das bezeichnete Sachgebiet beschränkt.

Immobilienmarkt Duisburg

Marktdaten, Angebotspreise und Praxiseinordnung

Für die Markteinordnung verbinden wir unsere Bewertungspraxis mit aktuellen Angebots- und Marktindikatoren. Die Werte dienen als Orientierung; für den konkreten Verkehrswert sind Lage, Zustand, Rechte, Mieten und weitere Objektmerkmale maßgeblich.

01
Bewertungspraxis

Aus unserer Bewertungspraxis und Marktbeobachtung

Aus unserer Bewertungspraxis und laufenden Marktbeobachtung ergibt sich für Duisburg ein mittleres Kaufpreisniveau und ein mittleres Mietniveau. Die Lagequalität führt zu einer klaren Spreizung. Schon innerhalb derselben Stadt können vergleichbare Wohnungen je nach Mikrolage deutlich unterschiedliche Werte erreichen. Die Mieten entwickeln sich derzeit dynamischer als die Kaufpreise. Dadurch gewinnt bei vermieteten Objekten die konkrete Ertragssituation zusätzlich an Bedeutung.

PraxiseinordnungMarktstandBewertungshinweis
Bestandswohnungen – durchschnittliches Preisniveau1.925 €/m²Ausgangspunkt, keine objektspezifische Wertangabe
Spanne einfache bis gute Wohnlage1.400–2.700 €/m²Mikrolage und Zustand entscheiden über die Einordnung
Durchschnittliche Kaltmiete7,70 €/m²Ertragsobjekte zusätzlich nach Mietvertrag und Nachhaltigkeit prüfen
MarkttendenzWeitgehend stabilMietentwicklung: deutlich steigend
02
Angebotsmarkt

Auswertung von Angebotsdaten und Marktindikatoren

Die Angebotsauswertung für Bestandswohnungen in Duisburg zeigt eine deutliche Differenzierung nach Wohnlage. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt über dem Vorjahresniveau, die durchschnittliche Kaltmiete über dem Vorjahresniveau. Ergänzend weisen die Marktdaten eine Mietrendite von rund 4,4 % und ein hohes Leerstandsniveau aus. Angebotspreise und pauschale Durchschnittswerte ersetzen keine objektspezifische Bewertung.

SegmentEinfache LageMittlere LageGute Lage
Bestandswohnung – Kaufpreis1.400 €/m²1.800 €/m²2.700 €/m²
Bestandswohnung – Kaltmiete6,00 €/m²7,75 €/m²10,10 €/m²
Ø Kaufpreis1.925 €/m²Vorjahr 1.875 €/m²
Ø Kaltmiete7,70 €/m²Vorjahr 7,35 €/m²
Mietrendite4,4 %Marktindikator
LeerstandHochMarkteinordnung
Objektbezogene Bewertung

Wo liegt Ihre Immobilie innerhalb dieser Bandbreiten?

Wir ordnen Ihre Immobilie anhand der konkreten Mikrolage, des Gebäudezustands, der Ausstattung und der rechtlichen sowie wirtschaftlichen Merkmale ein.

REGIONALE MARKTDATEN · Berichtsjahr 2025 beziehungsweise aktuellster verfügbarer Marktstand 2025/2026

Immobilienmarkt Duisburg 2025/2026

Duisburger Immobilienmarkt: Deutlich mehr Transaktionen und breite Aufwärtstendenz

Duisburg verzeichnet mehr Kaufverträge, steigende Wohnimmobilienpreise und eine starke Belebung beim Wohnungseigentum.

Kaufverträge 2025

3.717

Verträge

rund +19 %

Geldumsatz

1,1

Mrd. €

positives Gesamtbild

Eigentumswohnungen Neubau

4.752–5.687

€/m² Wohnfläche

mittlere bis gute Lage

Rohertragsfaktor MFH

14,8

Jahresroherträge

Mittelwert

Duisburger Immobilienmarkt: Deutlich mehr Transaktionen und breite Aufwärtstendenz

Im Jahr 2025 wurden in Duisburg 3.717 Kaufverträge registriert. Der Geldumsatz erreichte rund 1,1 Milliarden Euro. Sowohl bebaute Grundstücke als auch Wohnungseigentum entwickelten sich deutlich aktiver als im Vorjahr.

Eigentumswohnungen

Neu errichtete Eigentumswohnungen kosteten in mittleren Wohnlagen durchschnittlich rund 4.752 Euro je Quadratmeter, in guten Wohnlagen etwa 5.687 Euro je Quadratmeter. Bei Weiterverkäufen reicht das Preisniveau je nach Baujahr und Lage häufig von ungefähr 1.250 bis 2.700 Euro je Quadratmeter.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Bei gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern ist ein steigendes Preisniveau erkennbar. Reihen- und Doppelhäuser liegen je nach Baujahr häufig zwischen etwa 2.400 und 3.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Moderne freistehende Häuser können höhere Werte erreichen.

Wohnbauland

Die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wurden überwiegend um rund 7 Prozent angehoben. Für Mehrfamilienhausgrundstücke betrug die durchschnittliche Anpassung etwa 3 Prozent.

Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte

Für Mehrfamilienhäuser wurde ein mittlerer Rohertragsfaktor von rund 14,8 ermittelt. Dreifamilienhäuser lagen im Mittel bei etwa 19,7. Gemischt genutzte Objekte erreichten durchschnittlich etwa 14,9.

Mietmarkt

Duisburg bietet weiterhin ein moderates Miet- und Kaufpreisniveau. Gute südliche und westliche Wohnlagen unterscheiden sich deutlich von einfachen Beständen in nördlichen und zentralen Teilmärkten. Neuere und modernisierte Wohnungen werden bevorzugt.

Regionale Teilmärkte

Der Duisburger Süden und einzelne westliche Wohnlagen weisen ein höheres Preisniveau auf. Mitte, Nord und ältere Bestandsquartiere sind stärker nach Mikrolage, Gebäudezustand und sozialem Umfeld zu differenzieren. Neue Quartiere und Wasserlagen können zusätzliche Nachfrage erzeugen.

Markttendenzen

  • Mehr Kaufverträge: Die Zahl der Verträge stieg um rund 19 Prozent.
  • Wohnungseigentum besonders stark: Kauffälle und Umsatz erhöhten sich um rund 30 beziehungsweise 33 Prozent.
  • Bodenwerte steigen: Wohnbauland für Eigenheime wurde überwiegend um 7 Prozent angehoben.
  • Bestandsmarkt positiv: Der Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser legte deutlich zu.

Markteinschätzung

Für 2026 ist eine stabile bis leicht positive Entwicklung wahrscheinlich. Gute Wohnlagen und modernisierte Objekte dürften sich weiterhin robust zeigen. Bei älteren Beständen bleiben Instandhaltung und Energiezustand zentrale Kaufpreisfaktoren.

Hinweis zur Markteinschätzung

Die dargestellten Preisbereiche beruhen auf der laufenden Beobachtung öffentlich angebotener Immobilien, der Auswertung verfügbarer Marktkennzahlen und der sachverständigen Einordnung regionaler Lage- und Objektmerkmale. Es handelt sich um allgemeine Orientierungswerte. Der Wert einer konkreten Immobilie kann hiervon insbesondere aufgrund von Mikrolage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Nutzung, Vermietungssituation und rechtlichen Besonderheiten erheblich abweichen.

Marktdaten ersetzen keine objektspezifische Bewertung.Für einen belastbaren Immobilienwert werden Lage, Zustand, Nutzung, Rechte und der Bewertungsstichtag individuell berücksichtigt.

Gutachten anfragen

Immobiliengutachten und Wertermittlung

Immobiliengutachten und Immobilienbewertung in Duisburg

Nicht jede Immobilienbewertung erfordert dasselbe Gutachten. Ob ein ausführliches Verkehrswertgutachten, ein kompakteres Kurzgutachten oder ein Mietwertgutachten sinnvoll ist, hängt vor allem vom Bewertungsanlass, der Immobilie und davon ab, wie belastbar das Ergebnis gegenüber Dritten sein muss.

Als Sachverständigenbüro prüfen wir deshalb zunächst, welche Form der Wertermittlung für den konkreten Fall in Duisburg erforderlich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten ist nicht automatisch die beste Lösung. In vielen Fällen genügt ein qualifiziertes Kurzgutachten – in anderen Situationen ist eine umfassend dokumentierte Verkehrswertermittlung dagegen unverzichtbar.

Verkehrswertgutachten in Duisburg

Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert den Marktwert umfassend und nachvollziehbar. Es eignet sich besonders für Finanzamt, Erbschaft, Scheidung, Pflichtteil oder gerichtliche Auseinandersetzungen.

Mehr zum Verkehrswertgutachten in Duisburg

Kurzgutachten in Duisburg

Für Kauf, Verkauf, Vermögensübersichten oder einvernehmliche Auseinandersetzungen ist ein qualifiziertes Kurzgutachten häufig die wirtschaftlichere Alternative zum vollständigen Verkehrswertgutachten.

Mehr zum Kurzgutachten in Duisburg

Mietwertgutachten in Duisburg

Ein Mietwertgutachten ermittelt die marktgerechte oder ortsübliche Miete einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung, Zustand und geeigneten Vergleichsdaten.

Mehr zum Mietwertgutachten in Duisburg

Gewerbeimmobilienbewertung in Duisburg

Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien richtet sich die Verfahrenswahl nach Nutzung, Preisbildungsmechanismen und Datenlage. Ertragswert, Sachwert und Vergleichsdaten können unterschiedlich gewichtet werden.

Mehr zur Gewerbeimmobilienbewertung in Duisburg
Verkehrswertgutachten in Duisburg

Ein Verkehrswertgutachten ist wesentlich mehr als eine überschlägige Preiseinschätzung. Es stellt nachvollziehbar dar, welchen Verkehrswert eine Immobilie zu einem bestimmten Bewertungsstichtag besitzt und wie dieser Wert fachlich abgeleitet wurde.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

In unserer Gutachterpraxis ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten insbesondere dann sinnvoll, wenn der Immobilienwert eine hohe rechtliche, steuerliche oder wirtschaftliche Bedeutung besitzt.

  • Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt
  • Erbschaften und Pflichtteilsansprüche
  • stark zerstrittene Erbengemeinschaften
  • Scheidung und Zugewinnausgleich
  • gerichtliche Auseinandersetzungen
  • Auszahlung eines Miteigentümers bei streitiger Werthöhe
  • Grundstücksgeschäfte im Betreuungs- oder Vormundschaftsumfeld
  • Bilanzierung größerer Immobilienbestände
  • umfangreiche Gewerbe- und Industrieliegenschaften

Benötigt man immer ein Verkehrswertgutachten?

Nein. Gerade bei privaten Auseinandersetzungen sollte zunächst geprüft werden, welcher Gutachtenumfang tatsächlich erforderlich ist. Besteht innerhalb einer Erbengemeinschaft noch eine sachliche Gesprächsgrundlage und soll ein nachvollziehbarer Wert für einen Verkauf oder die Auszahlung eines Miterben festgestellt werden, kann ein ausführliches Kurzgutachten häufig ausreichen. Sind die Fronten dagegen so verhärtet, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung wahrscheinlich ist, gewinnt die umfassende Dokumentation eines Verkehrswertgutachtens erheblich an Bedeutung.

Praxisfall: Betreuungs- und Nachlassgericht

Bei geplanten Immobilienverkäufen unter Beteiligung eines Betreuungs- oder Nachlassgerichts wird in der Praxis teilweise zunächst pauschal ein Verkehrswertgutachten verlangt. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich eine vorherige Abstimmung lohnen kann. Wir empfehlen Auftraggebern häufig, zunächst ein anonymisiertes Muster unseres ausführlichen Kurzgutachtens vorzulegen und zu klären, ob dessen Umfang für den konkreten Zweck ausreicht. Entscheidend sind dabei insbesondere Qualifikation, Neutralität, persönliche Objektbesichtigung und eine nachvollziehbare Dokumentation.

Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?

MerkmalVerkehrswertgutachtenKurzgutachten
Dokumentationsehr umfassendkompakter
Ortsbesichtigungjaja
Bewertungsverfahrenausführliche Herleitungauf den Bewertungszweck konzentriert
Rechte und Belastungenumfassende Würdigungsoweit auftragsrelevant
Typische VerwendungFinanzamt, Gericht, Streitfall, komplexe VermögensfragenKauf, Verkauf, Einigung, private Entscheidung
Bearbeitungsdauermeist ca. 4–6 Wochenmeist ca. 7–10 Werktage
Honorarindividuell vereinbartFestpreis

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Das Honorar richtet sich nach Art, Umfang und Schwierigkeit des Bewertungsauftrags. Bei uns besteht es aus einer Grundgebühr und einem vor Auftragserteilung festgelegten wertabhängigen Honoraranteil. Dieser liegt abhängig vom Objekt und Aufwand regelmäßig etwa zwischen 0,3 % und 1,5 % des ermittelten Verkehrswerts.

Angenommener Verkehrswert350.000 €
Grundgebühr2.500 €
0,6 % aus 350.000 €2.100 €
Honorar4.600 € netto

zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer und gegebenenfalls zusätzlich vereinbarter Aufwendungen, etwa für die Beschaffung fehlender Behördenunterlagen.

Warum ist ein Verkehrswertgutachten teurer?

Der höhere Aufwand entsteht nicht hauptsächlich durch die Seitenzahl. Hinzu kommen je nach Fall die umfassende Unterlagenprüfung, Behörden- und Bauaktenrecherchen, die Prüfung wertrelevanter Rechte und Belastungen, detaillierte Lage- und Marktanalysen, die Herleitung der Bewertungsparameter sowie eine ausführliche und für Dritte nachvollziehbare Dokumentation.

Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten?

Als realistische Faustregel sollte mit etwa 4 bis 6 Wochen nach dem Ortstermin gerechnet werden. Sind sämtliche erforderlichen Unterlagen bereits vollständig vorhanden, kann ein Gutachten im Einzelfall deutlich schneller erstellt werden.

Welche Wertermittlungsverfahren werden angewandt?

Nicht die Anzahl der Verfahren entscheidet über die Qualität. Maßgeblich ist, welches Verfahren die Preisbildung für das konkrete Objekt sachgerecht abbildet.

EigentumswohnungIdealerweise Vergleichswertverfahren, sofern geeignete Vergleichsdaten vorliegen; ergänzend regelmäßig Ertragswertermittlung. Kein Sachwertverfahren.
Einfamilienhaus / Reihenhaus / DHHSachwertverfahren und Vergleichspreise; bei einem vollständigen Verkehrswertgutachten zusätzlich Ertragswertverfahren.
MehrfamilienhausErtragswertverfahren als zentrales Verfahren; beim Verkehrswertgutachten zusätzlich Sachwert sowie Vergleichspreise oder Ertragsfaktoren zur Plausibilisierung.

Was enthält ein Verkehrswertgutachten?

Der konkrete Umfang richtet sich nach Objekt und Auftrag. Regelmäßig behandelt werden Bewertungsauftrag und Stichtag, persönliche Ortsbesichtigung, Makro- und Mikrolage, Grundstück und Gebäude, Flächen und Nutzung, Ausstattung und Modernisierungen, baulicher Zustand, erkennbare Baumängel und Bauschäden, wertrelevante Rechte und Belastungen, Bodenwert, regionale Marktdaten, Verfahrenswahl, vollständige Wertermittlung, Verkehrswertableitung, Fotodokumentation sowie relevante Berechnungen und Anlagen.

Grenzen eines Verkehrswertgutachtens

Ein Verkehrswertgutachten ersetzt keine vollständige technische Gebäudeuntersuchung. Erkennbare Baumängel und Bauschäden werden im Rahmen der Ortsbesichtigung berücksichtigt. Nicht Bestandteil einer normalen Verkehrswertermittlung sind insbesondere zerstörende Bauteilöffnungen, Schadstoff- oder Laboruntersuchungen, statische Untersuchungen, energetische Fachplanung und steuerliche Beratung. Ein vollständiges Gebäudeaufmaß oder eine neue Wohnflächenberechnung kann bei Bedarf gesondert beauftragt werden.

Sie möchten wissen, ob für Ihren Bewertungsfall ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich ist?Verkehrswertgutachten anfragen
Kurzgutachten in Duisburg

Ein Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten eignet sich, wenn eine qualifizierte und nachvollziehbare Immobilienbewertung benötigt wird, der vollständige Dokumentationsumfang eines Verkehrswertgutachtens aber nicht erforderlich ist.

Typische Anlässe sind Kauf oder Verkauf, Vermögensübersichten, einvernehmliche Erbauseinandersetzungen, die Auszahlung eines Miterben oder eine einvernehmliche Vermögensaufteilung.

Unsere Kurzgutachten sind keine wenige Seiten umfassenden Onlineauswertungen. Bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften umfassen sie regelmäßig mindestens etwa 28 bis 40 Seiten.

Kosten eines Kurzgutachtens

Der konkrete Preis wird vor Auftragserteilung als Festpreis vereinbart. Kurzgutachten beginnen bei typischen Wohnimmobilien bei etwa 1.200 € zzgl. MwSt.; je nach Objekt und Aufwand liegen sie häufig bei 1.500–2.000 € zzgl. MwSt.. Bei großen Anwesen, mehreren Gebäudeteilen oder besonderen Bewertungsaufgaben können auch etwa 2.500 € zzgl. MwSt. erreicht werden.

Bearbeitungsdauer

Bei vollständiger Unterlagenlage kann ein Kurzgutachten regelmäßig innerhalb von etwa 7 bis 10 Werktagen nach der Ortsbesichtigung erstellt werden. Nach vorheriger Absprache kann in geeigneten Fällen eine schnellere Bearbeitung möglich sein.

Wir prüfen vorab, ob ein Kurzgutachten für Ihren Anlass die passende und wirtschaftliche Lösung ist.Kurzgutachten anfragen
Mietwertgutachten in Duisburg

Ein Mietwertgutachten soll die marktgerechte oder ortsübliche Miete einer Immobilie nachvollziehbar und objektspezifisch ableiten.

Wir erstellen Mietwertgutachten für Wohnraummieten sowie für Gewerbemieten und Pachten. Der Schwerpunkt liegt insbesondere auf Bewertungsfragen für Vermieter.

Warum reicht der Mietspiegel allein nicht immer?

Ein Mietwertgutachten besteht nicht darin, lediglich einen Tabellenwert aus einem Mietspiegel abzulesen. Zu prüfen sind unter anderem genaue Lage, Wohn- oder Nutzfläche, Baujahr, Modernisierungsstand, Ausstattung, Grundriss, Gebäudezustand, besondere Objektmerkmale sowie die Aussagekraft der verfügbaren örtlichen Mietdaten.

Gewerbemieten und Pachten

Bei Gewerbe- und Spezialobjekten wird nicht einfach die vorhandene Vertragsmiete übernommen. Entscheidend sind unter anderem Vermietbarkeit, mögliche Alternativnutzungen, notwendige Umbauten und die nachhaltig erzielbare Miete.

Kosten und Bearbeitungszeit

Mietwertgutachten bewegen sich bei uns typischerweise in einem Honorarrahmen von etwa 2.500 bis 3.500 €. Die Bearbeitungszeit beträgt regelmäßig etwa 3 bis 4 Wochen; bei vollständiger Unterlagenlage kann eine frühere Fertigstellung möglich sein.

Die fachlich ermittelte ortsübliche oder marktgerechte Miete ist von der Frage zu trennen, in welcher Höhe eine konkrete Mieterhöhung rechtlich zulässig und formell durchsetzbar ist.

Sie benötigen eine nachvollziehbare Ableitung für Wohnraum, Gewerbemiete oder Pacht?Mietwertgutachten anfragen
Gewerbeimmobilienbewertung in Duisburg

Gewerbeimmobilien lassen sich nicht nach einem einheitlichen Schema bewerten. Entscheidend ist, wie typische Marktteilnehmer für die konkrete Objektart Preise bilden und welche belastbaren Marktdaten verfügbar sind.

Renditeorientierte Gewerbeimmobilien

Bei vermieteten Gewerbeobjekten steht regelmäßig die Rendite im Vordergrund. Nachhaltig erzielbare Mieten, Bewirtschaftungskosten, Mietausfallrisiko, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszins, Leerstand, Mietvertragsstruktur und Drittverwendungsfähigkeit bestimmen die Aussagekraft des Ertragswerts.

Eigengenutzte Betriebs- und Industrieimmobilien

Bei einer eigengenutzten Produktions-, Lager- oder Betriebsimmobilie kann die Substanz stärker in den Vordergrund treten. Direkte Vergleichskauffälle sind bei Industrieimmobilien häufig nur eingeschränkt verfügbar, weil Größe, Bauweise, technische Ausstattung und betriebliche Nutzung sehr individuell sein können.

Gemischt genutzte Objekte

Bei Objekten mit Rendite- und Eigennutzungscharakter können mehrere Verfahren entsprechend ihrer Aussagekraft gewichtet werden. Maßgeblich sind die Preisbildungsmechanismen im jeweiligen Teilmarkt und die Qualität der verfügbaren Marktdaten.

Spezialimmobilien und Drittverwendungsfähigkeit

Eine Immobilie kann technisch in gutem Zustand sein und wirtschaftlich trotzdem an Wert verlieren, wenn sie nur mit erheblichem Aufwand für andere Nutzungen geeignet ist. Deshalb betrachten wir bei Spezialimmobilien insbesondere alternative Nutzungsmöglichkeiten, notwendige Umbauten, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, besondere Betriebseinrichtungen, Grundstücksstruktur und Marktfähigkeit am Standort.

Für Gewerbe- und Industrieobjekte klären wir zunächst Nutzung, Bewertungszweck und verfügbare Marktdaten.Gewerbeimmobilie bewerten lassen
Nießbrauch und Wohnrecht bei der Immobilienbewertung

Nießbrauch und Wohnrechte können den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Bei der Bewertung wird zunächst der unbelastete Immobilienwert ermittelt. Anschließend wird die wirtschaftliche Belastung des bestehenden Rechts berücksichtigt. So können sowohl der unbelastete Verkehrswert als auch der Verkehrswert unter Berücksichtigung des Nießbrauchs- oder Wohnrechts dargestellt werden.

Fiktive Berechnung der Auswirkungen eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts vor einer Übertragung

Häufig möchten Eigentümer bereits vor einer geplanten Übertragung wissen, wie sich ein künftig einzutragender Nießbrauch oder ein Wohnrecht auf den Immobilienwert auswirken würde. In diesem Fall wird zunächst der unbelastete Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Anschließend kann die wirtschaftliche Belastung durch das noch nicht eingetragene Recht fiktiv berechnet werden.

So lässt sich bereits vor der Übertragung darstellen, welcher Verkehrswert sich unter Berücksichtigung des vorgesehenen Nießbrauchs- oder Wohnrechts voraussichtlich ergeben würde. Eine solche Simulation kann insbesondere bei geplanten Übertragungen innerhalb der Familie eine wichtige Entscheidungsgrundlage sein. Die steuerliche und rechtliche Gestaltung selbst sollte anschließend mit Steuerberater und/oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Immobilienbewertung gegenüber dem Finanzamt

Bei steuerlichen Bewertungsverfahren kann ein typisiert festgestellter Immobilienwert von einer objektspezifischen sachverständigen Bewertung abweichen.

In unserer Praxis können unter anderem eine pauschale Übernahme von Bodenrichtwerten, fehlende Differenzierungen von Grundstücksbereichen, nicht ausreichend berücksichtigte Baumängel, unterlassene Modernisierungen, eine zu hoch angesetzte Restnutzungsdauer, erheblicher Instandhaltungsstau, energetische Defizite oder fehlende Genehmigungen eine Rolle spielen.

Entscheidend ist nicht, einen festgestellten Wert pauschal als falsch zu bezeichnen. Abweichungen sollten sachlich, nachvollziehbar und mit geeigneten Unterlagen begründet werden. Bei Mängeln und Schäden sind eine verständliche Beschreibung, Fotodokumentation und nachvollziehbare Beseitigungskosten besonders hilfreich.

Rückwirkende Immobilienbewertung in Duisburg

Bei Erbschaften, Scheidungen oder anderen Vermögensauseinandersetzungen kann der maßgebliche Bewertungsstichtag bereits längere Zeit zurückliegen.

Historische Marktdaten

Nicht für jeden zurückliegenden Bewertungszeitpunkt stehen dieselben umfangreichen Marktdaten zur Verfügung. Teilweise müssen historische Informationen gesondert recherchiert oder bei zuständigen Stellen angefordert werden.

Zustand der Immobilie am damaligen Stichtag

Noch schwieriger kann die Rekonstruktion des damaligen Gebäudezustands sein. Hilfreich sind alte Fotos, Rechnungen, frühere Exposés, Bauunterlagen, Modernisierungsnachweise, Versicherungsunterlagen und sonstige zeitnahe Dokumentationen. Je weiter der Bewertungsstichtag zurückliegt, desto wichtiger wird eine nachvollziehbare Dokumentation.

Welche Gutachtenart passt zu Ihrem Anlass?Wir klären vor der Beauftragung, welcher Umfang für Ihren Bewertungsfall sinnvoll ist.
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Ablauf der Wertermittlung

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Transparent, strukturiert und nachvollziehbar – von der Anfrage bis zum fertigen Gutachten.

  1. 1

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  2. 2

    Erstgespräch und Termin

    Wir klären den Bewertungsanlass und stimmen den passenden Ortstermin mit Ihnen ab.

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    Ortstermin durchführen

    Der Sachverständige besichtigt die Immobilie und erfasst alle wertrelevanten Merkmale.

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    Auf Basis von Unterlagen, Lage- und Marktdaten erfolgt die fundierte Wertermittlung.

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Persönliche Rückmeldung in der Regel innerhalb eines Werktages.

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