RÜCKWIRKENDE IMMOBILIENBEWERTUNG
Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Zeitpunkt. Ein späterer Ortstermin oder heutige Marktkenntnisse dürfen nicht dazu führen, dass aktuelle Preise unbesehen auf einen früheren Stichtag übertragen werden.
Dasselbe Haus – zwei unterschiedliche Werte
Ein gerichtliches VDB-Gutachten untersuchte eine Doppelhaushälfte zu zwei vorgegebenen Bewertungsstichtagen. Gebäude und Grundstück waren identisch; die allgemeinen Wertverhältnisse, Bodenrichtwerte und Modellparameter unterschieden sich jedoch.
18.08.2014
- Bodenrichtwert
- 55 €/m²
- Bodenwert
- 36.000 €
- Sachwert
- 114.000 €
- Ertragswert
- 72.000 €
- Verkehrswert
- 114.000 €
13.03.2019
- Bodenrichtwert
- 110 €/m²
- Bodenwert
- 73.000 €
- Sachwert
- 183.000 €
- Ertragswert
- 154.000 €
- Verkehrswert
- 183.000 €
Praxisbasis: anonymisierte Auswertung eines gerichtlichen VDB-Gutachtens mit zwei Bewertungsstichtagen. Persönliche Daten, Anschrift und Verfahrensangaben werden nicht übernommen.
LIVE-SIMULATION IM BROWSER
Interaktiver Stichtagsvergleich
Tragen Sie zwei bereits ermittelte Wertstände zu verschiedenen Stichtagen ein. Die Abweichungen werden in Euro, Prozent und als visueller Vergleich dargestellt.
WAS-WÄRE-WENN-ANALYSE
Szenarien im Vergleich
Die Szenarien werden aus den aktuellen Eingaben berechnet.
Hinweis: Die Berechnung dient ausschließlich der fachlichen Veranschaulichung und ersten Orientierung. Sie ersetzt keine Prüfung der Unterlagen, keine objektspezifische Wertermittlung und keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Eingaben werden ausschließlich im Browser verarbeitet und nicht übertragen.
Welche Eingangsgrößen müssen stichtagsbezogen sein?
Bodenrichtwert und Grundstücksmarkt
Maßgeblich sind der zum Stichtag passende Bodenrichtwert und die damaligen allgemeinen Wertverhältnisse.
Mieten und Liegenschaftszinsen
Bei Ertragsobjekten sind die stichtagsbezogenen marktüblichen Erträge und die damaligen Marktdaten anzusetzen.
Baupreisindex und Sachwertfaktor
Im Sachwertverfahren müssen Kostenstand und Marktanpassung zeitlich zum Stichtag passen.
Zustand und Rechte
Modernisierungen, Schäden, Mietverhältnisse und Grundbuchrechte sind so zu würdigen, wie sie am Stichtag bestanden.
Der Ortstermin ist nicht automatisch der Bewertungsstichtag
Bei Erbschaft, Scheidung, Zugewinnausgleich, steuerlichen Verfahren oder gerichtlichen Beweisbeschlüssen liegt der Stichtag häufig Jahre zurück. Der heutige Zustand kann dann nur als Erkenntnisquelle dienen und muss zeitlich zurückgeführt werden.
HÄUFIGE FRAGEN Nicht unmittelbar. Für eine rückwirkende Bewertung sind die am Stichtag geltenden Bodenrichtwerte und Marktverhältnisse zu ermitteln und objektspezifisch anzupassen. Nein. Der Ortstermin dient der Befundaufnahme. Der Bewertungsstichtag wird durch Auftrag, Rechtsverhältnis oder gerichtliche Vorgabe bestimmt und kann deutlich früher liegen. Maßnahmen nach dem Bewertungsstichtag dürfen den damaligen Wert nicht erhöhen. Sie können jedoch Hinweise auf den früheren Zustand liefern, wenn Unterlagen und Ausführung zeitlich nachvollziehbar sind. Die Verfahren reagieren auf unterschiedliche Marktdaten: Sachwert insbesondere auf Kostenstand und Sachwertfaktor, Ertragswert auf Mieten, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz. OBJEKTSPEZIFISCHE PRÜFUNG Wir prüfen Unterlagen, Lage, Zustand, Rechte und Marktdaten und erläutern die maßgeblichen Wertansätze nachvollziehbar.Fragen zum Rechenweg
Kann ein heutiger Bodenrichtwert für einen alten Stichtag verwendet werden?
Ist der Tag der Besichtigung immer der Bewertungsstichtag?
Wie werden spätere Modernisierungen behandelt?
Warum ändern sich Sachwert- und Ertragswert unterschiedlich?
Aus dem Rechenwert wird erst durch eine sachverständige Einordnung ein belastbarer Verkehrswert