München

Münchner Immobilienmarkt: Trendwende auf sehr hohem Preisniveau

Der Münchner Immobilienmarkt befindet sich nach der Korrekturphase der Jahre 2022 bis 2024 in einer Phase der Stabilisierung. Die Zahl der Kaufverträge stieg 2024 deutlich an. Gleichzeitig bleiben die Angebotspreise in einzelnen Segmenten noch leicht unter Druck. Eine einheitliche Preisentwicklung ist daher nicht festzustellen.

München bleibt dennoch der teuerste große Wohnimmobilienmarkt Deutschlands. Die hohe Wirtschaftskraft, anhaltende Zuwanderung, extrem niedrige Leerstandsquote und knappe Bauflächen stützen die Nachfrage langfristig.

Eigentumswohnungen

Bestandswohnungen werden im Stadtgebiet im Durchschnitt zu rund 8.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angeboten. In guten Lagen liegen die Werte häufig oberhalb von 9.000 Euro je Quadratmeter. Neubauwohnungen erreichen stadtweit ungefähr 10.000 Euro je Quadratmeter.

In Premiumlagen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt bewegen sich Wohnungen häufig zwischen etwa 10.000 und 12.250 Euro je Quadratmeter. Hochwertige Penthouses, Lofts und Neubauwohnungen können bis etwa 20.000 Euro je Quadratmeter oder mehr erreichen.

Bogenhausen, Neuhausen-Nymphenburg, Schwanthalerhöhe und Schwabing-Freimann bilden breite gehobene Marktsegmente. Auch in günstigeren Stadtteilen bleibt München im bundesweiten Vergleich teuer.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Der Hausmarkt ist aufgrund des begrenzten Angebots heterogen. Innerstädtische Häuser sind selten und bestehen häufig aus Stadthäusern, Reihenhäusern oder kleineren gemischt genutzten Immobilien. In Premiumlagen werden für Häuser häufig etwa 8.000 bis 9.500 Euro je Quadratmeter erreicht.

In Randlagen und im Umland sind die Einstiegspreise niedriger, bleiben aber hoch. Familien weichen zunehmend in Gemeinden mit guter S-Bahn-Anbindung aus. Starnberg, Germering, Dachau, Fürstenfeldbruck, Freising und Unterschleißheim profitieren von dieser Entwicklung.

Wohnbauland

Bauland gehört zu den knappsten Marktsegmenten. Grundstückspreise werden wesentlich durch Lage, Baurecht und mögliche Geschossfläche bestimmt. Die Projektkalkulation bleibt wegen hoher Baukosten und Finanzierung anspruchsvoll.

Die bayernweiten Auswertungen zeigen für Häuser und Baugrundstücke weiterhin erhebliche regionale Unterschiede. München und sein Umland bilden das obere Preisniveau des Freistaats.

Mehrfamilienhäuser

Für weiterverkaufte Mehrfamilienhäuser wurde 2025 in München ein durchschnittlicher Wohnflächenpreis von rund 5.839 Euro je Quadratmeter ermittelt. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis lag bei etwa 3,39 Millionen Euro.

Der Investmentmarkt wird stärker durch langfristige Wertstabilität als durch hohe Anfangsrenditen geprägt. Lage, Mietstruktur, Aufteilungspotenzial, Energiezustand und Entwicklungsmöglichkeiten bestimmen die Preisbildung.

Mietmarkt

Die durchschnittliche Angebotsmiete lag Anfang 2026 bei rund 20,44 Euro je Quadratmeter. In Premiumlagen wurden etwa 24,36 Euro, in gehobenen Lagen rund 22 Euro und in mittleren Lagen ungefähr 20 Euro je Quadratmeter aufgerufen.

Die Bruttorenditen bewegen sich überwiegend zwischen etwa 2,7 und 3,3 Prozent. Der geringe Leerstand von unter 0,5 Prozent und der unzureichende Neubau stützen die Mieten weiter.

Neubau und Wohnungsangebot

Im Jahr 2024 wurden rund 6.500 Wohnungen fertiggestellt. Der städtische Bedarf liegt bei etwa 8.500 Einheiten pro Jahr. Auch die Zahl der Genehmigungen bleibt hinter dem langfristigen Bedarf zurück.

Hohe Baukosten, teure Grundstücke und Finanzierung belasten die Neubautätigkeit. Dadurch dürfte das Angebot auch in den kommenden Jahren knapp bleiben.

Regionale Teilmärkte

Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt bilden das Premiumsegment. Bogenhausen, Neuhausen-Nymphenburg, Schwabing-Freimann und Schwanthalerhöhe gehören zum gehobenen Markt.

Pasing, Sendling, Giesing, Moosach und Trudering weisen ein breiteres Spektrum auf. Aubing, Feldmoching und andere Randlagen profitieren von neuen Quartieren und der Ausweichbewegung aus zentralen Stadtteilen.

Markttendenzen

• Kaufverträge steigen: Die Marktliquidität hat sich erholt.
• Preise entwickeln sich uneinheitlich: Kleine Wohnungen stabilisieren sich schneller.
• Mietmarkt bleibt extrem angespannt: Leerstand und Neubau reichen nicht aus.
• Umland gewinnt: Familien und Eigennutzer suchen Alternativen außerhalb der Kernstadt.
• Energieeffizienz erzeugt Aufschläge: Gute Energieklassen werden klar bevorzugt.
• Neubau bleibt schwach: Das strukturelle Angebotsdefizit setzt sich fort.

Markteinschätzung

Für 2026 ist von einer Stabilisierung mit selektiven Preissteigerungen auszugehen. Hochwertige Wohnungen, kleine Einheiten und gute Lagen dürften sich besser entwickeln als große oder energetisch schwache Bestände.

München bleibt ein Markt für langfristigen Kapitalerhalt. Die niedrigen Renditen werden durch hohe Nachfrage, knappe Flächen und starke wirtschaftliche Rahmenbedingungen teilweise kompensiert.

Hinweis zur Markteinschätzung

Die dargestellten Preisbereiche beruhen auf der laufenden Beobachtung öffentlich angebotener Immobilien, der Auswertung verfügbarer Marktkennzahlen und der sachverständigen Einordnung regionaler Lage- und Objektmerkmale. Es handelt sich um allgemeine Orientierungswerte. Der Wert einer konkreten Immobilie kann hiervon insbesondere aufgrund von Mikrolage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Nutzung, Vermietungssituation und rechtlichen Besonderheiten erheblich abweichen.