Immobilienbewertung bundesweit
Bayerns Immobilienmarkt reicht von der Metropolregion München über Nürnberg, Augsburg und Regensburg bis zu zahlreichen Mittelzentren, ländlichen Räumen und touristisch geprägten Alpenregionen.
Immobiliengutachten und Wertermittlung
Nicht jede Immobilienbewertung erfordert dasselbe Gutachten. Ob ein ausführliches Verkehrswertgutachten, ein kompakteres Kurzgutachten oder ein Mietwertgutachten sinnvoll ist, hängt vor allem vom Bewertungsanlass, der Immobilie und davon ab, wie belastbar das Ergebnis gegenüber Dritten sein muss.
Als Sachverständigenbüro prüfen wir deshalb zunächst, welche Form der Wertermittlung für den konkreten Fall in Bayern erforderlich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten ist nicht automatisch die beste Lösung. In vielen Fällen genügt ein qualifiziertes Kurzgutachten – in anderen Situationen ist eine umfassend dokumentierte Verkehrswertermittlung dagegen unverzichtbar.
Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert den Marktwert umfassend und nachvollziehbar. Es eignet sich besonders für Finanzamt, Erbschaft, Scheidung, Pflichtteil oder gerichtliche Auseinandersetzungen.
Mehr zum Verkehrswertgutachten in BayernFür Kauf, Verkauf, Vermögensübersichten oder einvernehmliche Auseinandersetzungen ist ein qualifiziertes Kurzgutachten häufig die wirtschaftlichere Alternative zum vollständigen Verkehrswertgutachten.
Mehr zum Kurzgutachten in BayernEin Mietwertgutachten ermittelt die marktgerechte oder ortsübliche Miete einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung, Zustand und geeigneten Vergleichsdaten.
Mehr zum Mietwertgutachten in BayernBei Gewerbe- und Industrieimmobilien richtet sich die Verfahrenswahl nach Nutzung, Preisbildungsmechanismen und Datenlage. Ertragswert, Sachwert und Vergleichsdaten können unterschiedlich gewichtet werden.
Mehr zur Gewerbeimmobilienbewertung in BayernEin Verkehrswertgutachten ist wesentlich mehr als eine überschlägige Preiseinschätzung. Es stellt nachvollziehbar dar, welchen Verkehrswert eine Immobilie zu einem bestimmten Bewertungsstichtag besitzt und wie dieser Wert fachlich abgeleitet wurde.
In unserer Gutachterpraxis ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten insbesondere dann sinnvoll, wenn der Immobilienwert eine hohe rechtliche, steuerliche oder wirtschaftliche Bedeutung besitzt.
Nein. Gerade bei privaten Auseinandersetzungen sollte zunächst geprüft werden, welcher Gutachtenumfang tatsächlich erforderlich ist. Besteht innerhalb einer Erbengemeinschaft noch eine sachliche Gesprächsgrundlage und soll ein nachvollziehbarer Wert für einen Verkauf oder die Auszahlung eines Miterben festgestellt werden, kann ein ausführliches Kurzgutachten häufig ausreichen. Sind die Fronten dagegen so verhärtet, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung wahrscheinlich ist, gewinnt die umfassende Dokumentation eines Verkehrswertgutachtens erheblich an Bedeutung.
Bei geplanten Immobilienverkäufen unter Beteiligung eines Betreuungs- oder Nachlassgerichts wird in der Praxis teilweise zunächst pauschal ein Verkehrswertgutachten verlangt. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich eine vorherige Abstimmung lohnen kann. Wir empfehlen Auftraggebern häufig, zunächst ein anonymisiertes Muster unseres ausführlichen Kurzgutachtens vorzulegen und zu klären, ob dessen Umfang für den konkreten Zweck ausreicht. Entscheidend sind dabei insbesondere Qualifikation, Neutralität, persönliche Objektbesichtigung und eine nachvollziehbare Dokumentation.
| Merkmal | Verkehrswertgutachten | Kurzgutachten |
|---|---|---|
| Dokumentation | sehr umfassend | kompakter |
| Ortsbesichtigung | ja | ja |
| Bewertungsverfahren | ausführliche Herleitung | auf den Bewertungszweck konzentriert |
| Rechte und Belastungen | umfassende Würdigung | soweit auftragsrelevant |
| Typische Verwendung | Finanzamt, Gericht, Streitfall, komplexe Vermögensfragen | Kauf, Verkauf, Einigung, private Entscheidung |
| Bearbeitungsdauer | meist ca. 4–6 Wochen | meist ca. 7–10 Werktage |
| Honorar | individuell nach Bewertungsauftrag und Bewertungsumfang kalkuliert | individuell nach Bewertungsauftrag und Bewertungsumfang kalkuliert |
Das Honorar wird für jeden Auftrag individuell kalkuliert und richtet sich nach Art, Umfang und Schwierigkeit der Bewertung. Auch Region, Entfernung, Unterlagenlage und notwendige Recherchen können den Aufwand verändern. Bei uns besteht das Honorar aus einer Grundgebühr und einem vor Auftragserteilung festgelegten wertabhängigen Honoraranteil. Dieser liegt abhängig vom Objekt und Aufwand regelmäßig etwa zwischen 0,3 % und 1,5 % des ermittelten Verkehrswerts.
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer und gegebenenfalls zusätzlich vereinbarter Aufwendungen, etwa für die Beschaffung fehlender Behördenunterlagen.
Der höhere Aufwand entsteht nicht hauptsächlich durch die Seitenzahl. Hinzu kommen je nach Fall die umfassende Unterlagenprüfung, Behörden- und Bauaktenrecherchen, die Prüfung wertrelevanter Rechte und Belastungen, detaillierte Lage- und Marktanalysen, die Herleitung der Bewertungsparameter sowie eine ausführliche und für Dritte nachvollziehbare Dokumentation.
Als realistische Faustregel sollte mit etwa 4 bis 6 Wochen nach dem Ortstermin gerechnet werden. Sind sämtliche erforderlichen Unterlagen bereits vollständig vorhanden, kann ein Gutachten im Einzelfall deutlich schneller erstellt werden.
Nicht die Anzahl der Verfahren entscheidet über die Qualität. Maßgeblich ist, welches Verfahren die Preisbildung für das konkrete Objekt sachgerecht abbildet.
Der konkrete Umfang richtet sich nach Objekt und Auftrag. Regelmäßig behandelt werden Bewertungsauftrag und Stichtag, persönliche Ortsbesichtigung, Makro- und Mikrolage, Grundstück und Gebäude, Flächen und Nutzung, Ausstattung und Modernisierungen, baulicher Zustand, erkennbare Baumängel und Bauschäden, wertrelevante Rechte und Belastungen, Bodenwert, regionale Marktdaten, Verfahrenswahl, vollständige Wertermittlung, Verkehrswertableitung, Fotodokumentation sowie relevante Berechnungen und Anlagen.
Ein Verkehrswertgutachten ersetzt keine vollständige technische Gebäudeuntersuchung. Erkennbare Baumängel und Bauschäden werden im Rahmen der Ortsbesichtigung berücksichtigt. Nicht Bestandteil einer normalen Verkehrswertermittlung sind insbesondere zerstörende Bauteilöffnungen, Schadstoff- oder Laboruntersuchungen, statische Untersuchungen, energetische Fachplanung und steuerliche Beratung. Ein vollständiges Gebäudeaufmaß oder eine neue Wohnflächenberechnung kann bei Bedarf gesondert beauftragt werden.
Ein Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten eignet sich, wenn eine qualifizierte und nachvollziehbare Immobilienbewertung benötigt wird, der vollständige Dokumentationsumfang eines Verkehrswertgutachtens aber nicht erforderlich ist.
Typische Anlässe sind Kauf oder Verkauf, Vermögensübersichten, einvernehmliche Erbauseinandersetzungen, die Auszahlung eines Miterben oder eine einvernehmliche Vermögensaufteilung.
Unsere Kurzgutachten sind keine wenige Seiten umfassenden Onlineauswertungen. Bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften umfassen sie regelmäßig mindestens etwa 28 bis 40 Seiten.
Der konkrete Preis wird individuell nach Objekt, Region, Entfernung, Bewertungsauftrag, Bewertungsumfang und Unterlagenlage kalkuliert und vor Auftragserteilung als Festpreis vereinbart. Kurzgutachten beginnen bei typischen Wohnimmobilien bei etwa 1.200 € zzgl. MwSt.; je nach Objekt und Aufwand liegen sie häufig bei 1.500–2.000 € zzgl. MwSt.. Bei großen Anwesen, mehreren Gebäudeteilen oder besonderen Bewertungsaufgaben können auch etwa 2.500 € zzgl. MwSt. erreicht werden.
Bei vollständiger Unterlagenlage kann ein Kurzgutachten regelmäßig innerhalb von etwa 7 bis 10 Werktagen nach der Ortsbesichtigung erstellt werden. Nach vorheriger Absprache kann in geeigneten Fällen eine schnellere Bearbeitung möglich sein.
Ein Mietwertgutachten soll die marktgerechte oder ortsübliche Miete einer Immobilie nachvollziehbar und objektspezifisch ableiten.
Wir erstellen Mietwertgutachten für Wohnraummieten sowie für Gewerbemieten und Pachten. Der Schwerpunkt liegt insbesondere auf Bewertungsfragen für Vermieter.
Ein Mietwertgutachten besteht nicht darin, lediglich einen Tabellenwert aus einem Mietspiegel abzulesen. Zu prüfen sind unter anderem genaue Lage, Wohn- oder Nutzfläche, Baujahr, Modernisierungsstand, Ausstattung, Grundriss, Gebäudezustand, besondere Objektmerkmale sowie die Aussagekraft der verfügbaren örtlichen Mietdaten.
Bei Gewerbe- und Spezialobjekten wird nicht einfach die vorhandene Vertragsmiete übernommen. Entscheidend sind unter anderem Vermietbarkeit, mögliche Alternativnutzungen, notwendige Umbauten und die nachhaltig erzielbare Miete.
Auch Mietwertgutachten werden individuell nach Objektart, Region, Datenlage, Bewertungsfrage und Dokumentationsumfang kalkuliert. Sie bewegen sich bei uns typischerweise in einem Honorarrahmen von etwa 2.500 bis 3.500 €. Die Bearbeitungszeit beträgt regelmäßig etwa 3 bis 4 Wochen; bei vollständiger Unterlagenlage kann eine frühere Fertigstellung möglich sein.
Die fachlich ermittelte ortsübliche oder marktgerechte Miete ist von der Frage zu trennen, in welcher Höhe eine konkrete Mieterhöhung rechtlich zulässig und formell durchsetzbar ist.
Gewerbeimmobilien lassen sich nicht nach einem einheitlichen Schema bewerten. Entscheidend ist, wie typische Marktteilnehmer für die konkrete Objektart Preise bilden und welche belastbaren Marktdaten verfügbar sind.
Bei vermieteten Gewerbeobjekten steht regelmäßig die Rendite im Vordergrund. Nachhaltig erzielbare Mieten, Bewirtschaftungskosten, Mietausfallrisiko, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszins, Leerstand, Mietvertragsstruktur und Drittverwendungsfähigkeit bestimmen die Aussagekraft des Ertragswerts.
Bei einer eigengenutzten Produktions-, Lager- oder Betriebsimmobilie kann die Substanz stärker in den Vordergrund treten. Direkte Vergleichskauffälle sind bei Industrieimmobilien häufig nur eingeschränkt verfügbar, weil Größe, Bauweise, technische Ausstattung und betriebliche Nutzung sehr individuell sein können.
Bei Objekten mit Rendite- und Eigennutzungscharakter können mehrere Verfahren entsprechend ihrer Aussagekraft gewichtet werden. Maßgeblich sind die Preisbildungsmechanismen im jeweiligen Teilmarkt und die Qualität der verfügbaren Marktdaten.
Eine Immobilie kann technisch in gutem Zustand sein und wirtschaftlich trotzdem an Wert verlieren, wenn sie nur mit erheblichem Aufwand für andere Nutzungen geeignet ist. Deshalb betrachten wir bei Spezialimmobilien insbesondere alternative Nutzungsmöglichkeiten, notwendige Umbauten, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, besondere Betriebseinrichtungen, Grundstücksstruktur und Marktfähigkeit am Standort.
Nießbrauch und Wohnrechte können den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen.
Bei der Bewertung wird zunächst der unbelastete Immobilienwert ermittelt. Anschließend wird die wirtschaftliche Belastung des bestehenden Rechts berücksichtigt. So können sowohl der unbelastete Verkehrswert als auch der Verkehrswert unter Berücksichtigung des Nießbrauchs- oder Wohnrechts dargestellt werden.
Häufig möchten Eigentümer bereits vor einer geplanten Übertragung wissen, wie sich ein künftig einzutragender Nießbrauch oder ein Wohnrecht auf den Immobilienwert auswirken würde. In diesem Fall wird zunächst der unbelastete Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Anschließend kann die wirtschaftliche Belastung durch das noch nicht eingetragene Recht fiktiv berechnet werden.
So lässt sich bereits vor der Übertragung darstellen, welcher Verkehrswert sich unter Berücksichtigung des vorgesehenen Nießbrauchs- oder Wohnrechts voraussichtlich ergeben würde. Eine solche Simulation kann insbesondere bei geplanten Übertragungen innerhalb der Familie eine wichtige Entscheidungsgrundlage sein. Die steuerliche und rechtliche Gestaltung selbst sollte anschließend mit Steuerberater und/oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.
Bei steuerlichen Bewertungsverfahren kann ein typisiert festgestellter Immobilienwert von einer objektspezifischen sachverständigen Bewertung abweichen.
In unserer Praxis können unter anderem eine pauschale Übernahme von Bodenrichtwerten, fehlende Differenzierungen von Grundstücksbereichen, nicht ausreichend berücksichtigte Baumängel, unterlassene Modernisierungen, eine zu hoch angesetzte Restnutzungsdauer, erheblicher Instandhaltungsstau, energetische Defizite oder fehlende Genehmigungen eine Rolle spielen.
Entscheidend ist nicht, einen festgestellten Wert pauschal als falsch zu bezeichnen. Abweichungen sollten sachlich, nachvollziehbar und mit geeigneten Unterlagen begründet werden. Bei Mängeln und Schäden sind eine verständliche Beschreibung, Fotodokumentation und nachvollziehbare Beseitigungskosten besonders hilfreich.
Bei Erbschaften, Scheidungen oder anderen Vermögensauseinandersetzungen kann der maßgebliche Bewertungsstichtag bereits längere Zeit zurückliegen.
Nicht für jeden zurückliegenden Bewertungszeitpunkt stehen dieselben umfangreichen Marktdaten zur Verfügung. Teilweise müssen historische Informationen gesondert recherchiert oder bei zuständigen Stellen angefordert werden.
Noch schwieriger kann die Rekonstruktion des damaligen Gebäudezustands sein. Hilfreich sind alte Fotos, Rechnungen, frühere Exposés, Bauunterlagen, Modernisierungsnachweise, Versicherungsunterlagen und sonstige zeitnahe Dokumentationen. Je weiter der Bewertungsstichtag zurückliegt, desto wichtiger wird eine nachvollziehbare Dokumentation.
Preisniveau, Nachfrage und objekttypische Marktparameter unterscheiden sich regional erheblich. Deshalb werden Großstadt-, Umland-, Ferien- und Landmärkte bei jeder Bewertung getrennt betrachtet.
Über die nachfolgenden Stadt-, Gemeinde-, Kreis- und Regionsseiten gelangen Sie direkt zu den jeweiligen Informationen zur Immobilienbewertung und zu den verfügbaren regionalen Marktdaten.
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REGIONALE MARKTDATEN · Berichtsjahre 2024 und 2025; Veröffentlichung 2026
Bayern zeigt eine breite Marktstabilisierung; Hochpreisräume und ländliche Regionen entwickeln sich weiterhin sehr unterschiedlich.
56
Mrd. €
wieder etwa auf Niveau 2022
480.000
€ Gesamtkaufpreis
bayernweiter Median
390.000
€ Gesamtkaufpreis
bayernweiter Median
2.831
Transaktionen 2025
rund 4,1 Mrd. € Geldumsatz
Der bayerische Immobilienmarkt hat sich 2025 nach der deutlichen Abschwächung der Vorjahre in weiten Teilen stabilisiert. Der Geldumsatz erreichte rund 56 Milliarden Euro und lag damit wieder ungefähr auf dem Niveau von 2022. Gegenüber dem schwachen Jahr 2023 haben sich die Transaktionszahlen in zahlreichen Teilmärkten deutlich erholt.
Die regionalen Unterschiede bleiben außergewöhnlich groß. München und sein Umland bilden das obere Preisniveau. Hohe Werte werden außerdem in Starnberg, Miesbach, Ebersberg, Garmisch-Partenkirchen und weiteren Regionen Oberbayerns erzielt. In Nord- und Ostbayern sind Immobilien vielerorts deutlich günstiger.
Der bayernweite Median für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2025 bei rund 480.000 Euro. Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften wurde ein Median von etwa 390.000 Euro ermittelt.
Bezogen auf die Wohnfläche lag der Median für Eigenheime und Reihenhäuser bei rund 3.050 Euro je Quadratmeter. In München, Starnberg, Miesbach und weiteren oberbayerischen Hochpreisregionen werden deutlich höhere Werte erreicht. In vielen ländlichen Landkreisen liegen die Preise unter 3.000 Euro je Quadratmeter.
Der Markt für Eigentumswohnungen hat sich nach der Korrekturphase vielerorts stabilisiert. München bleibt das höchste Preisniveau, gefolgt von wirtschaftsstarken Großstädten, Universitätsstandorten und touristisch gefragten Regionen.
In Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Erlangen, Ingolstadt und Würzburg bestehen eigenständige urbane Märkte. In kleineren Städten und ländlichen Regionen liegen die Preise deutlich niedriger, reagieren aber stärker auf lokale Beschäftigung, Infrastruktur und Bevölkerungsentwicklung.
Bauland bleibt in den Wachstumsräumen knapp. Oberbayern, die Metropolregion München, Teile Schwabens und der Raum Nürnberg weisen hohe Bodenwerte auf. In ländlichen Regionen bestehen größere Flächenreserven, allerdings mit teilweise geringerer Nachfrage.
Die Preisentwicklung ist uneinheitlich. In einigen Regionen kam es zu deutlichen Korrekturen, während andere Märkte stabil blieben. Baukosten und Finanzierung begrenzen die Zahlungsbereitschaft für unbebaute Grundstücke stärker als in der Niedrigzinsphase.
Im Jahr 2025 wurden bayernweit rund 2.831 Mehrfamilienhäuser gehandelt. Der Geldumsatz dieses Teilmarkts lag bei etwa 4,1 Milliarden Euro. Damit hat sich der Investmentmarkt nach dem starken Rückgang wieder deutlich belebt.
Die durchschnittlichen Wohnflächenpreise unterscheiden sich erheblich. München lag bei Weiterverkäufen von Mehrfamilienhäusern mit durchschnittlich rund 5.839 Euro je Quadratmeter an der Spitze. Nürnberg, Augsburg und weitere Großstädte lagen deutlich darunter.
Die Mieten bleiben insbesondere in München, den größeren Städten und wirtschaftsstarken Wachstumsräumen hoch. Der geringe Neubau und steigende Baukosten begrenzen das zusätzliche Angebot.
In ländlichen Regionen sind die Mieten niedriger. Dort ist die Vermietbarkeit stärker von Arbeitsplatznähe, Verkehrsanbindung und Gebäudestandard abhängig. Energieeffiziente und modernisierte Wohnungen erzielen auch außerhalb der Großstädte Vorteile.
Oberbayern bildet das höchste Preisniveau. München, Starnberg, Miesbach, Ebersberg, Dachau und Fürstenfeldbruck profitieren von hoher Nachfrage und begrenzten Flächen.
Nürnberg, Erlangen, Fürth, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt und Würzburg sind starke urbane Märkte mit eigener Nachfragebasis. Schwaben und das Alpenvorland profitieren teilweise zusätzlich von Tourismus und hoher Lebensqualität.
In Oberfranken, Teilen der Oberpfalz und ländlichen Regionen Niederbayerns sind die Preise niedriger. Dort bestehen teilweise höhere Anfangsrenditen, aber auch stärkere Unterschiede in Marktliquidität und Bevölkerungsentwicklung.
Für 2026 ist von einer überwiegend stabilen bis leicht positiven Entwicklung auszugehen. Das Transaktionsgeschehen dürfte sich weiter normalisieren, sofern Finanzierung und wirtschaftliche Rahmenbedingungen stabil bleiben.
Hochpreisregionen werden durch knappe Flächen und starke Nachfrage gestützt. In ländlichen Märkten sind sorgfältige Lage- und Nachfrageanalysen erforderlich, da sich Wertentwicklung und Vermarktungsdauer stärker unterscheiden.
Die dargestellten Preisbereiche beruhen auf der laufenden Beobachtung öffentlich angebotener Immobilien, der Auswertung verfügbarer Marktkennzahlen und der sachverständigen Einordnung regionaler Lage- und Objektmerkmale. Es handelt sich um allgemeine Orientierungswerte. Der Wert einer konkreten Immobilie kann hiervon insbesondere aufgrund von Mikrolage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Nutzung, Vermietungssituation und rechtlichen Besonderheiten erheblich abweichen.
Wir klären Ihren Bewertungsanlass, den passenden Gutachtentyp, die erforderlichen Unterlagen und den möglichen Ortstermin. Sie erhalten eine transparente Einschätzung zum weiteren Vorgehen.