Immobilienbewertung in Bayern

Bayerischer Immobilienmarkt: Stabilisierung und wieder steigende Umsätze

Der bayerische Immobilienmarkt hat sich 2025 nach der deutlichen Abschwächung der Vorjahre in weiten Teilen stabilisiert. Der Geldumsatz erreichte rund 56 Milliarden Euro und lag damit wieder ungefähr auf dem Niveau von 2022. Gegenüber dem schwachen Jahr 2023 haben sich die Transaktionszahlen in zahlreichen Teilmärkten deutlich erholt.

Die regionalen Unterschiede bleiben außergewöhnlich groß. München und sein Umland bilden das obere Preisniveau. Hohe Werte werden außerdem in Starnberg, Miesbach, Ebersberg, Garmisch-Partenkirchen und weiteren Regionen Oberbayerns erzielt. In Nord- und Ostbayern sind Immobilien vielerorts deutlich günstiger.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Der bayernweite Median für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2025 bei rund 480.000 Euro. Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften wurde ein Median von etwa 390.000 Euro ermittelt.

Bezogen auf die Wohnfläche lag der Median für Eigenheime und Reihenhäuser bei rund 3.050 Euro je Quadratmeter. In München, Starnberg, Miesbach und weiteren oberbayerischen Hochpreisregionen werden deutlich höhere Werte erreicht. In vielen ländlichen Landkreisen liegen die Preise unter 3.000 Euro je Quadratmeter.

Eigentumswohnungen

Der Markt für Eigentumswohnungen hat sich nach der Korrekturphase vielerorts stabilisiert. München bleibt das höchste Preisniveau, gefolgt von wirtschaftsstarken Großstädten, Universitätsstandorten und touristisch gefragten Regionen.

In Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Erlangen, Ingolstadt und Würzburg bestehen eigenständige urbane Märkte. In kleineren Städten und ländlichen Regionen liegen die Preise deutlich niedriger, reagieren aber stärker auf lokale Beschäftigung, Infrastruktur und Bevölkerungsentwicklung.

Wohnbauland

Bauland bleibt in den Wachstumsräumen knapp. Oberbayern, die Metropolregion München, Teile Schwabens und der Raum Nürnberg weisen hohe Bodenwerte auf. In ländlichen Regionen bestehen größere Flächenreserven, allerdings mit teilweise geringerer Nachfrage.

Die Preisentwicklung ist uneinheitlich. In einigen Regionen kam es zu deutlichen Korrekturen, während andere Märkte stabil blieben. Baukosten und Finanzierung begrenzen die Zahlungsbereitschaft für unbebaute Grundstücke stärker als in der Niedrigzinsphase.

Mehrfamilienhäuser

Im Jahr 2025 wurden bayernweit rund 2.831 Mehrfamilienhäuser gehandelt. Der Geldumsatz dieses Teilmarkts lag bei etwa 4,1 Milliarden Euro. Damit hat sich der Investmentmarkt nach dem starken Rückgang wieder deutlich belebt.

Die durchschnittlichen Wohnflächenpreise unterscheiden sich erheblich. München lag bei Weiterverkäufen von Mehrfamilienhäusern mit durchschnittlich rund 5.839 Euro je Quadratmeter an der Spitze. Nürnberg, Augsburg und weitere Großstädte lagen deutlich darunter.

Mietmarkt

Die Mieten bleiben insbesondere in München, den größeren Städten und wirtschaftsstarken Wachstumsräumen hoch. Der geringe Neubau und steigende Baukosten begrenzen das zusätzliche Angebot.

In ländlichen Regionen sind die Mieten niedriger. Dort ist die Vermietbarkeit stärker von Arbeitsplatznähe, Verkehrsanbindung und Gebäudestandard abhängig. Energieeffiziente und modernisierte Wohnungen erzielen auch außerhalb der Großstädte Vorteile.

Regionale Teilmärkte

Oberbayern bildet das höchste Preisniveau. München, Starnberg, Miesbach, Ebersberg, Dachau und Fürstenfeldbruck profitieren von hoher Nachfrage und begrenzten Flächen.

Nürnberg, Erlangen, Fürth, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt und Würzburg sind starke urbane Märkte mit eigener Nachfragebasis. Schwaben und das Alpenvorland profitieren teilweise zusätzlich von Tourismus und hoher Lebensqualität.

In Oberfranken, Teilen der Oberpfalz und ländlichen Regionen Niederbayerns sind die Preise niedriger. Dort bestehen teilweise höhere Anfangsrenditen, aber auch stärkere Unterschiede in Marktliquidität und Bevölkerungsentwicklung.

Markttendenzen

• Umsätze steigen wieder: Der Markt normalisiert sich nach dem Rückgang 2023.
• Preisniveau stabilisiert sich: Viele Regionen bewegen sich innerhalb einer Bandbreite von minus bis plus 5 Prozent.
• München bleibt Spitzenmarkt: Stadt und Umland prägen das obere Preisniveau.
• Mehrfamilienhäuser beleben sich: Transaktionen und Geldumsatz haben deutlich zugenommen.
• Wohnbauland bleibt selektiv: Baukosten begrenzen Projektpreise.
• Regionale Unterschiede bleiben groß: Wirtschaftskraft und Erreichbarkeit sind zentrale Wertfaktoren.

Markteinschätzung

Für 2026 ist von einer überwiegend stabilen bis leicht positiven Entwicklung auszugehen. Das Transaktionsgeschehen dürfte sich weiter normalisieren, sofern Finanzierung und wirtschaftliche Rahmenbedingungen stabil bleiben.

Hochpreisregionen werden durch knappe Flächen und starke Nachfrage gestützt. In ländlichen Märkten sind sorgfältige Lage- und Nachfrageanalysen erforderlich, da sich Wertentwicklung und Vermarktungsdauer stärker unterscheiden.

Hinweis zur Markteinschätzung

Die dargestellten Preisbereiche beruhen auf der laufenden Beobachtung öffentlich angebotener Immobilien, der Auswertung verfügbarer Marktkennzahlen und der sachverständigen Einordnung regionaler Lage- und Objektmerkmale. Es handelt sich um allgemeine Orientierungswerte. Der Wert einer konkreten Immobilie kann hiervon insbesondere aufgrund von Mikrolage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Nutzung, Vermietungssituation und rechtlichen Besonderheiten erheblich abweichen.