ERTRAGSWERTVERFAHREN NACH §§ 27–34 IMMOWERTV
Das Ertragswertverfahren richtet den Blick auf die marktüblich erzielbaren Erträge. Das anonymisierte Beispiel eines Wohn- und Geschäftshauses zeigt die vollständige Berechnung vom Rohertrag bis zum objektspezifisch angepassten Ertragswert.
Wann ist das Ertragswertverfahren maßgeblich?
Das Verfahren wird regelmäßig eingesetzt, wenn die Ertragserzielung das Marktverhalten prägt – etwa bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie vielen Gewerbeimmobilien. Nach § 27 ImmoWertV ist von marktüblich erzielbaren Erträgen auszugehen. Tatsächliche Mieten werden deshalb auf Nachhaltigkeit und Marktüblichkeit geprüft.
ANONYMISIERTES PRAXISBEISPIEL
Wohn- und Geschäftshaus mit gemischten Erträgen
Der Jahresrohertrag setzt sich aus Wohn-, Gewerbe- und Stellplatzerträgen zusammen. Nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und Hinzurechnung sonstiger Reinerträge verbleiben 87.451,90 € Reinertrag.
Praxisbasis: anonymisiertes VDB-Verkehrswertgutachten eines Wohn- und Geschäftshauses, Bewertungsstichtag 01.01.2023. Die gesetzlichen Verweise wurden auf die aktuelle ImmoWertV-Systematik übertragen.
LIVE-SIMULATION IM BROWSER
Ertragswertrechner mit Liegenschaftszins-Simulation
Ändern Sie den Liegenschaftszinssatz per Schieberegler. Der Rechner zeigt sofort, wie sich Vervielfältiger und Ertragswert verändern.
WAS-WÄRE-WENN-ANALYSE
Szenarien im Vergleich
Die Szenarien werden aus den aktuellen Eingaben berechnet.
Hinweis: Die Berechnung dient ausschließlich der fachlichen Veranschaulichung und ersten Orientierung. Sie ersetzt keine Prüfung der Unterlagen, keine objektspezifische Wertermittlung und keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Eingaben werden ausschließlich im Browser verarbeitet und nicht übertragen.
Warum das Ergebnis nicht allein aus der Formel folgt
Marktübliche Erträge
Überhöhte, ungewöhnlich niedrige oder nur kurzfristig erzielbare Mieten dürfen nicht ungeprüft fortgeschrieben werden.
Bewirtschaftungskosten
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten hängen von Nutzung und Objekt ab.
Liegenschaftszinssatz
Der Zinssatz ist eine Marktdaten-Größe. Er muss zur Objektart, Lage, Restnutzungsdauer und zum Modell des Gutachterausschusses passen.
Objektbesonderheiten
Baumängel, Rechte, Mehr- oder Mindererträge und weitere boG werden erst nach der Marktanpassung berücksichtigt.
Rechtsgrundlage
§ 27 ImmoWertV – Grundlagen des Ertragswertverfahrens sowie §§ 28 bis 34 ImmoWertV.
HÄUFIGE FRAGEN Nein. Maßgeblich sind grundsätzlich die marktüblich erzielbaren Erträge. Vertragsmieten müssen auf Nachhaltigkeit, rechtliche Bindungen und Abweichungen vom Markt geprüft werden. Der Bodenwert wird mit dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz verzinst. Dieser Anteil wird vom Reinertrag abgezogen, bevor der Gebäudereinertrag kapitalisiert wird. Der Barwertfaktor ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Er bildet den heutigen Wert der während der Restnutzungsdauer erwarteten Gebäudereinerträge ab. Ein einfacher Kaufpreisfaktor berücksichtigt weder Bewirtschaftungskosten noch Bodenwertverzinsung und Restnutzungsdauer. Er dient eher der überschlägigen Plausibilisierung. OBJEKTSPEZIFISCHE PRÜFUNG Wir prüfen Unterlagen, Lage, Zustand, Rechte und Marktdaten und erläutern die maßgeblichen Wertansätze nachvollziehbar.Fragen zum Rechenweg
Wird die tatsächliche Miete immer übernommen?
Was ist die Bodenwertverzinsung?
Woher kommt der Barwertfaktor?
Warum weicht der Ertragswert vom Kaufpreisfaktor ab?
Aus dem Rechenwert wird erst durch eine sachverständige Einordnung ein belastbarer Verkehrswert