Kurz erklärt
Definition: Bewirtschaftungskosten
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören nach der ImmoWertV Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht gedeckte Betriebskosten. Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich dieser Kosten.
Welche Kostenpositionen berücksichtigt werden
Verwaltungskosten umfassen den marktüblichen Aufwand für Organisation, Abrechnung und Geschäftsführung. Instandhaltungskosten bilden langfristig notwendige Aufwendungen zur Erhaltung des Ertragsniveaus ab. Das Mietausfallwagnis berücksichtigt Zahlungsausfälle, vorübergehenden Leerstand und damit verbundene Kosten.
Betriebskosten gehören nur insoweit zu den Bewirtschaftungskosten, wie sie nicht auf Nutzer umgelegt oder anderweitig übernommen werden.
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
- nicht umlagefähige Betriebskosten
Warum die Betriebskostenabrechnung nicht einfach übernommen wird
Eine Jahresabrechnung zeigt die tatsächlich angefallenen Kosten eines bestimmten Zeitraums. Für die Wertermittlung wird dagegen ein langfristig nachhaltiger Ansatz benötigt. Ein außergewöhnlicher Schaden oder aufgeschobene Instandhaltung darf das Ergebnis nicht verzerren.
Umgekehrt müssen erkennbare strukturelle Mehrkosten, beispielsweise bei aufwendiger Gebäudetechnik oder besonderen Nutzungen, sachgerecht berücksichtigt werden.
Modellkonformität bei Liegenschaftszinssatz und Kosten
Liegenschaftszinssätze werden aus Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet. Daher müssen bei der Bewertung dieselben Modellgrundsätze verwendet werden, die der Ableitung zugrunde lagen.
Ein Liegenschaftszinssatz aus einem Grundstücksmarktbericht darf nicht mit beliebig abweichenden Bewirtschaftungskosten kombiniert werden. Sonst entsteht ein methodischer Bruch und der Ertragswert kann systematisch verfälscht werden.
Aus der Bewertungspraxis
Vereinfachtes Beispiel zum Reinertrag
Ein Mehrfamilienhaus erzielt nachhaltig 72.000 Euro Jahresrohertrag. Werden modellkonform insgesamt 13.500 Euro für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis angesetzt, verbleibt ein Reinertrag von 58.500 Euro.
- Jahresrohertrag: 72.000 Euro
- Bewirtschaftungskosten: 13.500 Euro
- Reinertrag: 58.500 Euro
Die konkreten Kostenansätze richten sich nach Objekt, Stichtag und dem verwendeten Marktmodell.
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- umlagefähige Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten vermischen
- Darlehenszinsen oder persönliche Steuern als Bewirtschaftungskosten ansetzen
- pauschale Prozentsätze ohne Modellprüfung verwenden
- Instandhaltungsstau doppelt berücksichtigen
- Marktdaten und Kostenansätze aus unterschiedlichen Modellen kombinieren
Häufige Fragen
Zum Begriff Bewirtschaftungskosten
Sind alle Nebenkosten Bewirtschaftungskosten?
Nein. Umlagefähige Betriebskosten werden regelmäßig von Mietern getragen und mindern den Reinertrag des Eigentümers nicht in gleicher Weise.
Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?
Die Höhe richtet sich nach Nutzung, Modell und örtlichen Daten. Die ImmoWertV enthält Modellansätze, die bei der Ableitung bestimmter Daten zugrunde gelegt werden.
Werden tatsächliche oder pauschale Kosten angesetzt?
Tatsächliche Kosten werden geprüft, müssen aber auf Nachhaltigkeit und Modellkonformität untersucht werden. Häufig werden marktübliche Modellansätze verwendet.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 31 ImmoWertV – Reinertrag und Rohertrag
- § 32 ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten
- Anlage 3 ImmoWertV – Modellansätze
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.