Kurz erklärt
Definition: Kaufpreisfaktor
Ein gebräuchlicher Brutto-Kaufpreisfaktor ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch jährliche Nettokaltmiete. In Grundstücksmarktberichten werden Ertragsfaktoren modellbezogen aus geeigneten Kaufpreisen und marktüblichen Erträgen abgeleitet.
So wird der Kaufpreisfaktor berechnet
Bei einer Jahresnettokaltmiete von 60.000 Euro und einem Kaufpreis von 1.200.000 Euro beträgt der einfache Faktor 20. Entscheidend ist, welche Miete zugrunde liegt und ob weitere Kaufpreisbestandteile enthalten sind.
Für Vergleiche sollten Kaufpreise und Erträge auf derselben Definition beruhen. Stellplätze, Gewerbeanteile, Leerstand oder nicht marktübliche Mieten können sonst zu irreführenden Ergebnissen führen.
Welche Aussage der Faktor zulässt
Der Faktor zeigt, wie viele Jahresroherträge dem Kaufpreis entsprechen. Er kann Teilmärkte und Angebote grob vergleichen und dient häufig als Plausibilitätskennzahl.
Er sagt jedoch nichts darüber aus, wie hoch Instandhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Mietausfallrisiko oder Finanzierungsbelastung sind. Auch Lagequalität und Entwicklungspotenzial werden nur indirekt über den Marktpreis erfasst.
Warum das Ertragswertverfahren belastbarer ist
Das Ertragswertverfahren trennt Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Gebäudewertbeitrag. Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer machen die Markt- und Zeitkomponente nachvollziehbar.
Bei Kauf, Verkauf, Finanzierung oder steuerlichen und rechtlichen Anlässen sollte der Kaufpreisfaktor deshalb nicht alleinige Entscheidungsgrundlage sein. Er eignet sich vor allem zur ersten Einordnung und Plausibilisierung.
Aus der Bewertungspraxis
Beispiel: Kaufpreisfaktor berechnen
Ein Mehrfamilienhaus wird für 1.200.000 Euro angeboten und erzielt nachhaltig 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete.
- 1.200.000 Euro ÷ 60.000 Euro = Faktor 20
- Der Kaufpreis entspricht damit dem 20-Fachen des Jahresrohertrags
- Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Investitionsbedarf sind im einfachen Faktor noch nicht gesondert berücksichtigt
Für Vergleiche muss klar sein, ob Ist-Miete, Soll-Miete oder ein anderer Ertragsbegriff verwendet wird.
Fehler vermeiden
Typische Fehler bei der Anwendung
- Faktoren aus unterschiedlichen Städten oder Teilmärkten direkt vergleichen
- Ist- und Sollmieten vermischen
- Gewerbe- und Wohnanteile ohne Differenzierung zusammenfassen
- Instandhaltungsbedarf und Leerstand übersehen
- Kaufpreisfaktor mit individueller Eigenkapitalrendite gleichsetzen
Häufige Fragen
Zum Begriff Kaufpreisfaktor
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Faktorhöhe hängt von Stadt, Lage, Immobilienart, Zustand, Mietniveau und Marktrisiko ab.
Wird der Faktor mit Brutto- oder Nettomiete berechnet?
Üblich ist die Jahresnettokaltmiete beziehungsweise ein klar definierter Rohertrag. Die verwendete Definition muss angegeben werden.
Ist der Kaufpreisfaktor dasselbe wie der Liegenschaftszinssatz?
Nein. Der Liegenschaftszinssatz ist eine Modellgröße des Ertragswertverfahrens. Ein einfacher Kaufpreisfaktor ist nur ein Verhältnis von Kaufpreis zu Ertrag.
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Immobilienkaufmann. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation inhabergeführt.
Qualifikation und Erfahrung ansehenAmtliche und fachliche Grundlagen
- § 20 ImmoWertV – Vergleichsfaktoren und Ertragsfaktoren
- § 27 ImmoWertV – Ertragswertverfahren
- § 31 ImmoWertV – Rohertrag und Reinertrag
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die sachverständige Anwendung richtet sich nach Bewertungszweck, Stichtag, Objekt und örtlichem Marktmodell.