Nießbrauch · Kapitalwert 2026

Nießbrauchrechner

Fachlich erweiterte Orientierung mit Lastenverteilung, § 16 BewG und amtlichen BMF-Vervielfältigern für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026.

VDB
Das Geschlecht wird für den amtlichen BMF-Vervielfältiger benötigt. Maßgeblich ist die berechtigte Person.
Maßgeblich ist das am Bewertungsstichtag bereits vollendete Lebensalter der berechtigten Person.
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Verkehrs- bzw. Ausgangswert der Immobilie vor Berücksichtigung des Nießbrauchs. Für steuerliche und verkehrswertbezogene Zwecke können unterschiedliche Wertansätze maßgeblich sein.
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Monatlicher marktüblicher Miet- oder Nutzungsvorteil. Bei Vermietung ist regelmäßig auf nachhaltig erzielbare Einnahmen abzustellen.
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Die Bezeichnung Brutto- oder Nettonießbrauch allein ersetzt nicht die Vertragsprüfung. Der Rechner verwendet typisierte Voreinstellungen; entscheidend ist, wer die einzelne Kostenposition tatsächlich gesetzlich oder vertraglich trägt.

Gesetzlicher Regelfall: gewöhnliche Unterhaltung, Versicherung und laufende öffentliche Lasten werden typisiert der berechtigten Person zugeordnet; außergewöhnliche Erneuerungen dem Eigentümer. Vertragliche Abweichungen sind einzeln zu prüfen.

Optionaler objektspezifischer Korrekturbetrag nach der Kapitalwertberechnung. Ein positiver Betrag erhöht, ein negativer Betrag vermindert den rechnerischen belasteten Wert.
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Kosten und Lasten im Detail Nur Aufwendungen, die die berechtigte Person tatsächlich trägt, mindern im Rechner den Jahreswert. Die Beispielbeträge dienen ausschließlich der Demonstration und sind keine pauschalen Kostenansätze.

Wichtig: Die Beträge sind Beispielwerte. Bitte durch die nachhaltigen objekt- und vertragsbezogenen Jahreskosten ersetzen.

Betrag pro JahrWer trägt die Kosten?
Gewöhnliche InstandhaltungNach § 1041 BGB obliegen dem Nießbraucher Ausbesserungen und Erneuerungen, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Vertragliche Abweichungen sind möglich.
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Versicherungen§ 1045 BGB weist die erforderlichen Versicherungskosten grundsätzlich dem Nießbraucher zu, soweit keine abweichende Vereinbarung gilt.
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Laufende öffentliche LastenNach § 1047 BGB trägt der Nießbraucher grundsätzlich die laufenden öffentlichen Lasten; außerordentliche, auf den Stammwert bezogene Lasten sind ausgenommen.
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Schuldzinsen bestehender BelastungenNach § 1047 BGB können Zinsen bereits bestehender Hypotheken- oder Grundschuldforderungen den Nießbraucher treffen. Der BFH berücksichtigt tatsächlich vom Nießbraucher zu tragende Schuldzinsen bei der Ermittlung des Jahreswerts.
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Außergewöhnliche Instandsetzung / ErneuerungÜber die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehende außergewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen gehören nach dem gesetzlichen Leitbild nicht zur Pflicht des Nießbrauchers. Beim Nettonießbrauch kann der Vertrag hiervon abweichen.
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Sonstige vertraglich übernommene KostenHier können weitere nachhaltig wiederkehrende Aufwendungen erfasst werden, wenn ihre Tragung durch Nießbraucher oder Eigentümer aus dem Vertrag oder den tatsächlichen Verhältnissen feststeht.
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Brutto-Jahresnutzungswert Monatlicher Nutzungswert × 12 vor Abzug der vom Nießbraucher zu tragenden Aufwendungen.–
Kosten des Nießbrauchers Summe der im Detailbereich der berechtigten Person zugeordneten Jahreskosten. Nur diese Kosten mindern den Jahreswert im Rechner.–
Jährlicher Netto-Nutzungswert Brutto-Jahresnutzungswert abzüglich der tatsächlich vom Nießbraucher zu tragenden Aufwendungen.–
Höchstbetrag nach § 16 BewG Der Jahreswert einer Nutzung ist bewertungsrechtlich begrenzt. Der Rechner verwendet dafür den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6.–
Anzusetzender Jahreswert Für die Kapitalisierung wird der niedrigere Wert aus Netto-Jahreswert und Höchstbetrag nach § 16 BewG verwendet.–
BMF-Vervielfältiger 2026 Amtlicher Vervielfältiger für lebenslängliche Nutzungen und Leistungen. Er richtet sich im Rechner nach vollendetem Lebensalter und Geschlecht.–
Kapitalwert des Nießbrauchs Anzusetzender Jahreswert × BMF-Vervielfältiger. Dieser steuerliche Kapitalwert ist nicht automatisch mit einem marktüblichen Wertabschlag nach § 194 BauGB gleichzusetzen.–
Rechnerischer belasteter Immobilienwert Unbelasteter Ausgangswert minus Kapitalwert des Nießbrauchs zuzüglich eingegebener Zu- oder Abschläge. Für Verkehrswertgutachten ist eine gesonderte marktbezogene Würdigung erforderlich.–

Was-wäre-wenn

Altersszenarien