Das Grundbuch dokumentiert Eigentum und dingliche Rechtsverhältnisse. Für eine sachverständige Bewertung reicht es nicht, Eintragungen nur aufzulisten. Die zugrunde liegenden Bewilligungen, Verträge und Pläne müssen ausgewertet und in die konkrete Nutzung und Marktgängigkeit übersetzt werden.
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Welche Abteilungen des Grundbuchs geprüft werden
Abteilung I weist Eigentümer und Erwerbsgrund aus. In Abteilung II stehen insbesondere Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Nießbrauch, Reallasten, Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen. Abteilung III enthält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.
Die Kurzfassung im Grundbuch gibt den vollständigen Rechtsinhalt häufig nicht wieder. Deshalb sind Eintragungsbewilligungen und gegebenenfalls Lagepläne beizuziehen.
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Typische wertrelevante Rechte in Abteilung II
Ein Wegerecht kann je nach Verlauf und Nutzung kaum störend oder erheblich wertmindernd sein. Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch entzieht dem Eigentümer dagegen häufig wesentliche Nutzungen. Reallasten können wiederkehrende Leistungen sichern.
Bei Vormerkungen ist zu prüfen, welchen Anspruch sie sichern. Eine Auflassungsvormerkung im laufenden Kaufvertrag hat eine andere Bedeutung als eine langfristige Rückübertragungsvormerkung.
- Grunddienstbarkeit, etwa Wegerecht oder Leitungsrecht
- beschränkte persönliche Dienstbarkeit
- Wohnungsrecht nach § 1093 BGB
- Nießbrauch
- Reallast
- Auflassungs- oder Rückauflassungsvormerkung
- Sanierungs-, Umlegungs- oder Zwangsversteigerungsvermerke
03
Grundschulden sind nicht automatisch vom Verkehrswert abzuziehen
Eine Grundschuld in Abteilung III sichert regelmäßig eine persönliche Forderung. Ob und in welcher Höhe tatsächlich eine Darlehensschuld besteht, ergibt sich nicht allein aus dem Grundbuch.
Der Verkehrswert der Immobilie wird grundsätzlich unabhängig von der persönlichen Finanzierung ermittelt. Für Vermögensauseinandersetzungen, Kaufpreisablösung oder Nachlassberechnungen müssen Grundpfandrecht und tatsächliche Restschuld deshalb getrennt betrachtet werden.
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Wie der Werteinfluss sachverständig abgeleitet wird
Der Werteinfluss kann über kapitalisierte Nutzungsausfälle, Mehrkosten, eingeschränkte Bebaubarkeit oder marktübliche Abschläge abgeleitet werden. Entscheidend ist, wie ein typischer Marktteilnehmer das konkrete Recht am Bewertungsstichtag einschätzt.
Ein pauschaler Abzug des Nennbetrags oder ein einheitlicher Prozentsatz ist regelmäßig nicht fachgerecht.
Unterlagen vorbereiten
Diese Unterlagen sind häufig hilfreich
- vollständiger aktueller Grundbuchauszug
- Eintragungsbewilligungen und notarielle Verträge
- Lagepläne zu Wege- und Leitungsrechten
- Angaben zur tatsächlichen Ausübung
- Löschungsbewilligungen oder Verzichtserklärungen
- Darlehenssalden getrennt von Grundpfandrechten
Häufige Fragen
Kurz beantwortet
Mindert jede Grundschuld den Immobilienwert?
Nein. Grundschulden sichern regelmäßig persönliche Forderungen. Der Verkehrswert wird unabhängig von der Finanzierung ermittelt; Restschuld und Grundbuchrecht sind getrennt zu prüfen.
Wie wird ein Wegerecht bewertet?
Maßgeblich sind Verlauf, Nutzungsintensität, betroffene Fläche, Einschränkungen und der Einfluss auf Bebaubarkeit und Marktgängigkeit.
Reicht der Grundbuchauszug für die Bewertung?
Oft nicht. Für den vollständigen Rechtsinhalt werden regelmäßig die Bewilligungsurkunden und gegebenenfalls Pläne benötigt.
Amtliche Rechtsquellen
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Immobilienbewertung erfolgt auf Grundlage des konkreten Auftrags und Bewertungsstichtags.