Was bedeutet Souterrain?
Als Souterrain wird üblicherweise ein Geschoss bezeichnet, das ganz oder teilweise unter dem umgebenden Geländeniveau liegt. Der Begriff beschreibt zunächst nur die Lage im Gebäude. Er sagt noch nicht, ob die Räume baurechtlich als Wohnraum genehmigt sind oder bei der Wertermittlung wie oberirdische Wohnfläche behandelt werden können.
„Souterrain“ ist eine Lagebezeichnung, keine Wohnflächen-Garantie. Genehmigung, Bauordnungsrecht, Flächenberechnung und Wohnqualität müssen getrennt geprüft werden.
Wohnfläche, Nutzfläche oder Keller?
Die Wohnflächenverordnung schließt Kellerräume grundsätzlich aus der Wohnfläche aus. Ebenfalls nicht zur Wohnfläche gehören Räume, die den Anforderungen des jeweiligen Bauordnungsrechts an ihre Nutzung nicht genügen. Ob ein Souterrainraum als Wohnraum zählt, lässt sich deshalb nicht allein aus Ausbauzustand, Heizung oder Fenstern ableiten.
Wie beeinflusst Souterrain den Immobilienwert?
Positive Merkmale können ein eigener Eingang, Gartenzugang, gute Belichtung, ausreichende Raumhöhe und hochwertige Ausführung sein. Wertmindernd wirken häufig geringe Belichtung, Feuchtigkeit, Geruch, Starkregenrisiken, geringe Raumhöhe oder fehlende Genehmigung als Wohnraum.
Im Vergleichswertverfahren ist die Geschosslage ein wichtiges Vergleichsmerkmal. Vergleichspreise für vollständig oberirdische Wohnungen dürfen deshalb nicht ungeprüft übertragen werden.
Praxisbeispiel: 80 m² im Exposé, 62 m² genehmigte Wohnfläche
Eine Wohnung wird mit 80 m² angeboten. Davon liegen 18 m² im Souterrain. In den Bauunterlagen ist dieser Bereich als Hobby- bzw. Kellerraum ausgewiesen. Dann wäre die Rechnung 80 m² × üblicher Wohnungspreis pro m² zu einfach.
Zu prüfen ist, welche Fläche rechtlich Wohnfläche ist, welchen eigenständigen Nutzwert der ausgebaute Bereich besitzt und wie vergleichbare Käufer solche Flächen am Markt honorieren.
Eine Fläche kann hochwertig ausgebaut und wirtschaftlich nützlich sein, ohne rechtlich Wohnfläche zu sein. Umgekehrt kann genehmigte Souterrain-Wohnfläche marktseitig anders bewertet werden als eine gleich große Fläche im Obergeschoss.
Welche Unterlagen und Merkmale sollten geprüft werden?
- Baugenehmigung und genehmigte Grundrisse
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
- Landesbauordnung
- Belichtung, Raumhöhe und Rettungswege
- Feuchte- und Abdichtungssituation
- Starkregen- und Überflutungsrisiken
- Vergleichskaufpreise ähnlicher Geschosslagen
Die entscheidende Frage lautet nicht „Ist Souterrain schlecht?“, sondern: Welche rechtliche Qualität, Wohnqualität und Marktakzeptanz besitzt genau diese Fläche?
Häufige Fragen zu Souterrainwohnungen
Zählt Souterrain immer zur Wohnfläche?
Nein. Maßgeblich sind Genehmigung, Wohnflächenregeln und bauordnungsrechtliche Anforderungen.
Ist eine Souterrainwohnung grundsätzlich weniger wert?
Nicht zwingend. Geschosslage, Belichtung, Feuchtefreiheit, Zugang, Außenbezug und Nachfrage beeinflussen den Preis.
Amtliche Grundlage
Fachlich verantwortlich
Fachlich geprüft von Pascal von den Busch
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Das Sachverständigenbüro von den Busch bewertet Immobilien seit 1985 und wird heute in zweiter Generation geführt.
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Allgemeine Fachinformationen helfen bei der Einordnung. Für einen belastbaren Immobilienwert müssen Grundstück, Rechte, Nutzung, Zustand, Marktdaten und Bewertungsstichtag objektspezifisch geprüft werden.
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