§ 1093 BGB ermöglicht das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Anders als beim Nießbrauch steht die persönliche Wohnnutzung im Vordergrund. Für die Bewertung müssen Grundbuch, Bewilligung und tatsächliche Wohnsituation zusammen betrachtet werden.
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Was das Wohnrecht tatsächlich umfasst
Der Grundbuchtext nennt häufig nur das Wohnungsrecht und verweist auf eine Bewilligungsurkunde. Dort kann geregelt sein, welche Räume, Nebenflächen, Stellplätze, Gartenbereiche oder gemeinschaftlichen Einrichtungen genutzt werden dürfen.
Auch die Aufnahme von Familienangehörigen oder Pflegepersonen, die Vermietbarkeit bei Auszug und Bedingungen für das Erlöschen können vereinbart sein.
02
Jahreswert und Kostenverteilung
Ausgangspunkt ist regelmäßig der marktübliche Mietwert der überlassenen Räume. Davon können Kosten und Pflichten abzusetzen sein, die der Berechtigte trägt. Umgekehrt erhöhen vom Eigentümer übernommene Leistungen den wirtschaftlichen Vorteil.
- Wohnfläche und Ausstattungsstandard
- ortsübliche Nettokaltmiete
- Mitbenutzung von Garten, Garage oder Nebenräumen
- Betriebs-, Instandhaltungs- und Modernisierungspflichten
- Beschränkungen der tatsächlichen Nutzbarkeit
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Lebenslanges und befristetes Wohnrecht kapitalisieren
Bei lebenslangen Rechten wird der Jahreswert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger kapitalisiert; für steuerliche Bewertungen ist § 14 BewG relevant. Bei zeitlich befristeten Rechten gelten die Regelungen des § 13 BewG.
Für den Verkehrswert ist zusätzlich zu untersuchen, wie der Markt die belastete Immobilie bewertet. Ein rechnerischer Kapitalwert und die tatsächliche Marktwertminderung können voneinander abweichen.
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Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht
Die Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden, das rangwahrende Wohnrecht bleibt jedoch regelmäßig bestehen. Der Käufer kann die betroffenen Räume nicht frei nutzen oder vermieten.
Bei einer beabsichtigten Löschung ist zu klären, ob der Berechtigte zustimmt und welche Abfindung vereinbart wird. Das Gutachten kann den Wert des unbelasteten Eigentums, den Wert des Rechts und den Wert des belasteten Eigentums getrennt darstellen.
Unterlagen vorbereiten
Diese Unterlagen sind häufig hilfreich
- Grundbuchauszug
- Bewilligungsurkunde und notarielle Vereinbarung
- Plan mit den betroffenen Räumen und Flächen
- Geburtsdatum des Berechtigten
- Angaben zur Kosten- und Instandhaltungspflicht
- Mietwert- und Ausstattungsangaben
Häufige Fragen
Kurz beantwortet
Wie viel ist ein lebenslanges Wohnrecht wert?
Der Wert hängt von Mietwert, Nutzungsumfang, Alter der berechtigten Person, Kostenverteilung und Vertragsbedingungen ab.
Ist Wohnrecht dasselbe wie Nießbrauch?
Nein. Das Wohnungsrecht dient grundsätzlich der persönlichen Wohnnutzung; Nießbrauch kann auch die Vermietung und Ertragsziehung umfassen.
Erlischt das Wohnrecht beim Verkauf?
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt beim Verkauf grundsätzlich bestehen, sofern es nicht wirksam gelöscht wird.
Amtliche Rechtsquellen
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Immobilienbewertung erfolgt auf Grundlage des konkreten Auftrags und Bewertungsstichtags.