Hamburger Immobilienmarkt: Vorsichtiger Optimismus und zunehmende Aktivität
Der Hamburger Immobilienmarkt hat sich 2025 weiter erholt. Insgesamt wurden rund 10.120 Kaufverträge registriert. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Anstieg von etwa 11 Prozent. Der Geldumsatz erhöhte sich auf rund 9,04 Milliarden Euro und lag damit ungefähr 5 Prozent über dem Vorjahreswert.
Die Entwicklung zeigt eine zunehmende Marktliquidität, ohne dass das Transaktions- und Umsatzniveau der besonders starken Jahre 2020 und 2021 bereits wieder erreicht wird. Die Preisentwicklung verläuft differenziert: Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich weitgehend seitwärts, Eigentumswohnungen zeigen eine leicht positive Tendenz und Mehrfamilienhäuser haben sich spürbar verteuert.
Eigentumswohnungen
Der durchschnittliche Kaufpreis verkaufter Eigentumswohnungen lag 2025 bei rund 6.345 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer leichten nominalen Steigerung. Nach Bereinigung unterschiedlicher Lage-, Größen- und Ausstattungsmerkmale zeigt sich eine positivere Entwicklung.
Neu errichtete Eigentumswohnungen kosteten in mittlerer Lage durchschnittlich rund 8.400 Euro je Quadratmeter. Für Bestandswohnungen bewegen sich typische Preisniveaus in vielen Stadtteilen häufig zwischen etwa 4.500 und 7.000 Euro je Quadratmeter. In bevorzugten Lagen an Alster und Elbe, in Harvestehude, Rotherbaum, Eppendorf oder den Elbvororten werden deutlich höhere Werte erzielt.
In Premiumlagen können hochwertige Bestands- und Neubauwohnungen mehr als 10.000 Euro je Quadratmeter erreichen. In der HafenCity liegen moderne Neubauwohnungen häufig zwischen etwa 7.000 und 9.500 Euro je Quadratmeter, bei außergewöhnlichen Wasser- und Aussichtslagen auch darüber.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern entwickelten sich 2025 weitgehend stabil. Der Median aller Verkäufe lag bei ungefähr 565.000 Euro. Nach Bereinigung der unterschiedlichen Objekt- und Lagezusammensetzung ergibt sich eine leichte Steigerung von etwa 1 Prozent.
Für typische Häuser bewegen sich die Quadratmeterpreise je nach Baujahr und Lage häufig zwischen etwa 4.500 und 8.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. In einfachen oder mäßigen Lagen können niedrigere Werte auftreten. Gute und bevorzugte Lagen, insbesondere in den Elbvororten, rund um die Alster sowie in hochwertigen Teilmärkten von Eppendorf, Winterhude, Blankenese und Othmarschen, erreichen regelmäßig deutlich höhere Preise.
Der Markt bleibt stark objektspezifisch. Grundstücksgröße, Modernisierungszustand, Energieeffizienz, Hochwasser- oder Lärmeinwirkungen sowie die Qualität der Mikrolage beeinflussen den Kaufpreis erheblich.
Wohnbauland
Für Bauplätze des individuellen Wohnungsbaus wurde 2025 über alle Lagen und Grundstücksarten hinweg ein durchschnittlicher Preis von rund 728 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche ermittelt. In mittleren Lagen liegen typische Werte häufig in einer Größenordnung von etwa 600 bis 850 Euro je Quadratmeter. Gute und bevorzugte Wohnlagen können deutlich darüber liegen.
Die Bodenrichtwerte für Einfamilienhausbauplätze wurden zum 1. Januar 2026 hamburgweit durchschnittlich um rund 5 Prozent abgesenkt. Bei Geschosswohnungsbauplätzen betrug die durchschnittliche Anpassung etwa minus 4 Prozent. Gewerbliche Bodenrichtwerte entwickelten sich dagegen weitgehend stabil.
Für die Bewertung eines konkreten Grundstücks sind Bodenrichtwertzone, bauliche Ausnutzbarkeit, Grundstückszuschnitt, Erschließung, vorhandene Bebauung und mögliche planungsrechtliche oder tatsächliche Einschränkungen gesondert zu berücksichtigen.
Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte
Der Markt für Mehrfamilienhäuser zeigte 2025 eine besonders deutliche Belebung. Die Zahl der Verkäufe stieg um rund 27 Prozent, der Geldumsatz um etwa 66 Prozent. Gleichzeitig erhöhte sich das bereinigte Preisniveau.
Mehrfamilienhäuser kosteten im Durchschnitt rund 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Im Mittel wurde das 22,1-Fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt. In mittleren Lagen lagen die Faktoren durchschnittlich bei etwa 19,8, in guten Lagen bei rund 23,7 und in bevorzugten Lagen bei etwa 28,3.
Die großen Spannweiten zeigen, dass Lage, Miethöhe, Leerstand, Instandhaltungszustand, Aufteilungspotenzial und energetischer Modernisierungsbedarf erheblichen Einfluss auf die Bewertung haben. Gut gepflegte Zinshäuser in nachgefragten innerstädtischen Lagen werden mit höheren Faktoren gehandelt als sanierungsbedürftige oder schwach vermietete Objekte.
Mietmarkt
Der Hamburger Mietmarkt bleibt angespannt. Die durchschnittlichen Angebotsmieten bewegten sich 2025 häufig zwischen etwa 13,00 und 13,60 Euro je Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr zeigte sich eine weitere Steigerung.
Der qualifizierte Mietenspiegel weist für bestehende Mietverhältnisse ein deutlich niedrigeres Durchschnittsniveau aus. Die Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten führt dazu, dass viele Haushalte ihre bestehende Wohnung nur ungern aufgeben. Dadurch bleibt das frei verfügbare Mietangebot knapp.
In guten und sehr guten Lagen sowie bei Neubauwohnungen liegen die Neuvertragsmieten regelmäßig deutlich höher. Wasserlage, Energieeffizienz, Neubauqualität, Balkon, Aufzug und Stellplatz wirken als zusätzliche Preistreiber.
Regionale Teilmärkte
Die höchsten Preisniveaus konzentrieren sich auf die Alsterlagen und die Elbvororte. Harvestehude, Rotherbaum, Eppendorf, Uhlenhorst, Blankenese, Othmarschen und Nienstedten gehören zu den besonders gefragten Wohnlagen. Dort treffen knappe Angebote auf eine kaufkräftige Eigennutzer- und Anlegernachfrage.
Winterhude, Eimsbüttel, Ottensen und Altona-Altstadt bilden breite gehobene Marktsegmente. Sie profitieren von gewachsener Infrastruktur, urbanem Quartiersleben und guter Verkehrsanbindung. Die Preisunterschiede innerhalb dieser Stadtteile bleiben jedoch erheblich.
Barmbek, Wandsbek, Hamm, Horn und einzelne südliche oder östliche Stadtteile bieten in Teilen noch vergleichsweise moderatere Einstiegspreise. Verbesserte Schnellbahnverbindungen, neue Quartiersentwicklungen und Nachverdichtung können dort mittel- bis langfristig zusätzliche Nachfrage auslösen.
Markttendenzen
Der Hamburger Markt wird derzeit insbesondere durch folgende Entwicklungen geprägt:
- Zunehmende Transaktionsaktivität: Die Zahl der Kaufverträge ist erneut deutlich gestiegen.
- Stabile Eigenheimpreise: Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich überwiegend seitwärts.
- Leicht positive Wohnungspreise: Eigentumswohnungen zeigen nach der Korrekturphase wieder eine moderate Aufwärtstendenz.
- Stärkerer Zinshausmarkt: Mehrfamilienhäuser verzeichnen höhere Verkaufszahlen, Umsätze und Preise.
- Leichter Druck auf Wohnbauland: Bodenrichtwerte für Wohnbaugrundstücke wurden angepasst.
- Anhaltend steigende Angebotsmieten: Das knappe Mietangebot stützt das Neuvertragsniveau.
- Energetische Qualität als Wertfaktor: Unsanierte Bestände werden stärker mit Modernisierungskosten belastet.
- Hohe Stabilität guter Lagen: Alster-, Elb- und innerstädtische Qualitätslagen bleiben besonders widerstandsfähig.
Markteinschätzung
Für 2026 ist von einer überwiegend stabilen bis leicht positiven Entwicklung auszugehen. Die wachsende Zahl der Kaufverträge und die Belebung des Mehrfamilienhausmarkts sprechen für eine fortschreitende Normalisierung.
Eigentumswohnungen in guten Lagen sowie wirtschaftlich gut nutzbare Mehrfamilienhäuser dürften sich robuster entwickeln als sanierungsbedürftige Bestände in austauschbaren Lagen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern bleibt die Preisentwicklung voraussichtlich weitgehend stabil, wobei Energiezustand und Modernisierungsbedarf überdurchschnittlich stark auf den erzielbaren Preis wirken.
Hinweis zur Markteinschätzung
Die dargestellten Preisbereiche beruhen auf der laufenden Beobachtung öffentlich angebotener Immobilien, der Auswertung verfügbarer Marktkennzahlen und der sachverständigen Einordnung regionaler Lage- und Objektmerkmale. Es handelt sich um allgemeine Orientierungswerte. Der Wert einer konkreten Immobilie kann hiervon insbesondere aufgrund von Mikrolage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Nutzung, Vermietungssituation und rechtlichen Besonderheiten erheblich abweichen.
