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Die Restnutzungsdauer gehört zu den wichtigsten und zugleich am häufigsten missverstandenen Größen der Immobilienbewertung. Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien ist sie besonders stark von Nutzbarkeit, Modernisierung und Marktanforderungen abhängig.
Restnutzungsdauer ist eine wirtschaftliche Größe
Die aktuelle ImmoWertV definiert die Restnutzungsdauer als die Zahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Das ist etwas anderes als die technische Lebensdauer.
Ein Stahlbetongebäude kann technisch noch Jahrzehnte stehen, aber wirtschaftlich an Wert verlieren, wenn Hallenhöhe, Energiebedarf, Andienung, Raster, Tragfähigkeit oder technische Infrastruktur nicht mehr marktgerecht sind.
Was die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen kann
- Modernisierungen und Instandsetzungen
- unterlassene Instandhaltung
- Nutzungsflexibilität und Drittverwendungsfähigkeit
- technische Überalterung von Anlagen
- Genehmigungs- und Planungsrecht
- veränderte Anforderungen des Nutzer- und Investmentmarkts
- wirtschaftlich notwendige Umbauten
Modellansatz und Einzelfall dürfen nicht verwechselt werden
Die ImmoWertV enthält Modellansätze für Gesamtnutzungsdauern. Für Betriebs-, Werkstätten- und Produktionsgebäude sowie Lager- und Versandgebäude sieht die aktuelle Anlage 1 beispielsweise Modellansätze von 40 Jahren vor. Diese Modellwerte ersetzen jedoch nicht die objektspezifische Würdigung des konkreten Bewertungsobjekts.
Bei einem Industriekomplex mit mehreren Baujahren ist es häufig sachgerechter, Gebäudeteile differenziert zu beurteilen statt eine einzige pauschale Restnutzungsdauer für den gesamten Standort zu verwenden.
Beispiel aus der Praxis
In einem anonymisierten Industriepark waren Hallen trotz höheren Alters solide und mit geringem Umbauaufwand multifunktional nutzbar. Gerade diese flexible Drittverwendung stützte die wirtschaftliche Nutzbarkeit. Andere Gebäudeteile benötigten Modernisierungen, um ihre langfristige Ertragsfähigkeit zu sichern.
Restnutzungsdauer im Ertrags- und Sachwert
Im Ertragswert beeinflusst die Restnutzungsdauer die Kapitalisierung der Reinerträge und die Abzinsung des Bodenwerts. Im Sachwert wirkt sie über die Alterswertminderung der baulichen Anlagen. Ein unplausibler Ansatz kann deshalb das Ergebnis in mehreren Verfahren gleichzeitig verzerren.
Typischer Fehler
„Baujahr 1980, Gesamtnutzungsdauer 40 Jahre, also Restnutzungsdauer null“ ist keine ausreichende sachverständige Ableitung. Entscheidend ist der Zustand am Stichtag und die Frage, wie lange das Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann.
Abgrenzung zur steuerlichen Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer in einer Verkehrswertermittlung und eine steuerlich relevante tatsächliche Nutzungsdauer verfolgen unterschiedliche Zwecke und dürfen nicht ohne Prüfung gleichgesetzt werden.