Was bedeutet die Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter maßgeblicher Grundstücksfläche zulässig sind. Sie beschreibt damit nicht die Fläche, die ein Gebäude am Boden beansprucht, sondern die Summe der relevanten Geschossflächen.
Eine GFZ von 0,8 auf einem 600 m² großen Grundstück ergibt rechnerisch 480 m² zulässige Geschossfläche. Wie diese Fläche auf einzelne Vollgeschosse verteilt werden kann, hängt von weiteren planungsrechtlichen Vorgaben ab.
GFZ 0,8 bedeutet nicht „80 Prozent Wohnfläche“. Die GFZ bezieht sich auf Geschossfläche nach der BauNVO und ist von der Wohnflächenberechnung zu trennen.
GFZ berechnen
Bei zwei Vollgeschossen könnten in einer sehr vereinfachten Darstellung beispielsweise jeweils 240 m² Geschossfläche entstehen. Ob diese Gebäudegeometrie zulässig ist, ergibt sich nicht aus der GFZ allein.
Was zählt als Geschossfläche?
Nach § 20 BauNVO wird die Geschossfläche grundsätzlich nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt. Welche Geschosse als Vollgeschosse gelten, richtet sich nach den landesrechtlichen Vorschriften. Der Bebauungsplan kann außerdem besondere Festsetzungen enthalten.
Nebenanlagen, Balkone, Loggien und Terrassen bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche nach der Grundregel des § 20 Abs. 4 BauNVO unberücksichtigt.
Geschossfläche ist nicht Wohnfläche. Außenwände zählen bei der Geschossfläche grundsätzlich mit; die Wohnflächenberechnung folgt anderen Regeln.
Wie unterscheiden sich GFZ und GRZ?
| Kennzahl | Was wird beschrieben? | Beispiel bei 600 m² |
|---|---|---|
| GRZ 0,4 | zulässige Grundfläche | 240 m² |
| GFZ 0,8 | zulässige Geschossfläche | 480 m² |
| Wohnfläche | anrechenbare Flächen nach eigenen Regeln | nicht direkt ableitbar |
Der GRZ-Fachartikel zeigt zusätzlich, wie Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen die Grundstücksausnutzung beeinflussen.
Welche Bedeutung hat die GFZ für den Grundstückswert?
Die zulässige bauliche Ausnutzung ist ein wertrelevantes Grundstücksmerkmal. Ein Grundstück, auf dem eine deutlich größere marktgängige Geschossfläche realisiert werden kann, kann wirtschaftlich attraktiver sein als ein ansonsten vergleichbares Grundstück mit geringerer Ausnutzung.
Für die Bewertung reicht jedoch ein einfacher Dreisatz regelmäßig nicht aus. Wichtig ist, ob die zusätzliche Geschossfläche praktisch realisierbar ist und ob der örtliche Markt diese Mehrnutzung honoriert. Bei der Bodenwertermittlung können modellkonforme Umrechnungskoeffizienten oder andere vom Gutachterausschuss veröffentlichte Daten relevant sein.
Ein Bodenrichtwert von 410 €/m² bezieht sich auf GFZ 0,5. Das Bewertungsgrundstück besitzt GFZ 1,0. Die bloße Verdoppelung auf 820 €/m² würde unterstellen, dass der Markt jede zusätzliche Einheit Ausnutzung exakt proportional bezahlt. In der Praxis muss die Anpassung dem Modell des Gutachterausschusses entsprechen.
GFZ und WGFZ
In Grundstücksmarktberichten kann zusätzlich die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) auftreten. Sie ist nicht einfach mit der planungsrechtlichen GFZ gleichzusetzen. Für die Wertermittlung ist deshalb entscheidend, welches Modell der jeweilige Gutachterausschuss verwendet.
Die GFZ ist planungsrechtlich leicht zu berechnen, bewertungstechnisch aber nur im passenden Marktmodell sinnvoll nutzbar. Entscheidend ist die wirtschaftlich realisierbare und marktgängige Nutzung.
Für die mathematische Einordnung steht der GRZ- & GFZ-Rechner zur Verfügung.
Häufige Fragen zur GFZ
Ist Geschossfläche gleich Wohnfläche?
Nein. Die Geschossfläche wird nach § 20 BauNVO grundsätzlich nach den Außenmaßen der Vollgeschosse ermittelt. Wohnfläche folgt anderen Berechnungsvorschriften.
Kann eine höhere GFZ den Bodenwert erhöhen?
Ja, wenn die zusätzliche Ausnutzung realisierbar und marktgängig ist. Für eine sachgerechte Anpassung sind jedoch das örtliche Modell und geeignete Marktdaten maßgeblich.
Amtliche Grundlagen
Fachlich verantwortlich
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