Was bedeutet die Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl (GRZ) beschreibt, welcher Anteil eines Baugrundstücks durch bauliche Anlagen überdeckt werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet zunächst: Je Quadratmeter maßgeblicher Grundstücksfläche sind 0,4 Quadratmeter Grundfläche zulässig.
Für Eigentümer und Käufer ist die Kennzahl wichtig, weil sie die mögliche Ausnutzung eines Grundstücks mitbestimmt. In der Immobilienbewertung ist sie ebenfalls relevant – allerdings nicht als isolierter Preisfaktor. Eine höhere zulässige Ausnutzung kann den Grundstückswert beeinflussen, muss es aber nicht im gleichen Verhältnis tun.
Eine GRZ von 0,4 bedeutet bei 600 m² Grundstück zunächst 240 m² zulässige Grundfläche. Ob diese Fläche vollständig bebaut werden kann, bestimmen zusätzlich Baugrenzen, Abstandsflächen, Höhe, Vollgeschosse und weitere Festsetzungen.
GRZ berechnen: die Grundformel
Die Rechnung ist die Ausgangsbasis. Danach ist zu prüfen, wie Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen zu berücksichtigen sind.
GRZ I und GRZ II: warum Nebenanlagen entscheidend sind
In der Planungspraxis wird häufig zwischen GRZ I und GRZ II unterschieden. GRZ I beschreibt vereinfacht die Hauptanlage. Bei der GRZ II werden zusätzlich die in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen betrachtet, insbesondere Garagen und Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen sowie bestimmte unterirdische Anlagen.
Nach der gesetzlichen Grundregel darf die zulässige Grundfläche durch diese Anlagen bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Der Bebauungsplan kann abweichende Festsetzungen treffen.
Bei einer GRZ von 0,4 ergibt die 50-%-Regel rechnerisch zunächst 0,6 – nicht automatisch 0,8. Die 0,8 ist zusätzlich eine gesetzliche Obergrenze.
GRZ und GFZ sind nicht dasselbe
Die GRZ betrachtet die Grundfläche auf dem Grundstück. Die Geschossflächenzahl (GFZ) betrachtet die zulässige Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Geschossfläche ist wiederum nicht mit Wohnfläche gleichzusetzen.
Für eine erste mathematische Einordnung steht der GRZ- & GFZ-Rechner zur Verfügung.
Welche Bedeutung hat die GRZ für den Grundstückswert?
Bewertungstechnisch zählt nicht nur, wie viel gebaut werden darf, sondern ob die zusätzliche Nutzung wirtschaftlich sinnvoll und am Standort nachgefragt ist. Grundstückszuschnitt, Baugrenzen, Stellplätze, Erschließung, Gebäudehöhe und die örtliche Nachfrage können die Nutzbarkeit begrenzen.
Ein Bodenrichtwert von 410 €/m² bezieht sich auf ein Richtwertgrundstück mit GFZ 0,5. Das Bewertungsgrundstück besitzt GFZ 1,0. Die Rechnung 410 € × 1,0 ÷ 0,5 = 820 €/m² wäre regelmäßig zu einfach. Ob und wie stark die höhere Ausnutzung den Bodenwert verändert, hängt vom Modell des Gutachterausschusses und der Marktreaktion ab.
Baurecht schafft Nutzungsmöglichkeiten. Erst der Grundstücksmarkt entscheidet, welchen wirtschaftlichen Wert diese Möglichkeiten im konkreten Fall besitzen.
Typische Fehler
- GRZ mit Versiegelungsgrad gleichsetzen.
- Die 0,8-Grenze pauschal anwenden.
- GRZ und GFZ vermischen.
- Wohnfläche aus der GFZ ableiten.
- Grundstückswerte proportional zur Ausnutzung hochrechnen.
Häufige Fragen zur GRZ
Wo finde ich die GRZ?
Regelmäßig im Bebauungsplan. Fehlt eine eindeutige Festsetzung, muss die planungsrechtliche Situation gesondert geprüft werden.
Steigt der Grundstückswert automatisch mit der GRZ?
Nein. Eine höhere Ausnutzbarkeit kann den Wert erhöhen, wenn sie realisierbar und am Markt nachgefragt ist. Ein pauschaler proportionaler Aufschlag ist nicht sachgerecht.
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