Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Ausgangspunkt für die Grundstücksbewertung. Er ist aber nicht automatisch der Wert des konkreten Grundstücks. Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen. Das Bewertungsgrundstück kann davon deutlich abweichen.
Welche Merkmale bestimmen den Grundstückswert?
- Lage und Bodenrichtwertzone
- Grundstücksgröße und Zuschnitt
- Entwicklungs- und Erschließungszustand
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- GRZ und GFZ
- Baugrenzen, Abstandsflächen und Vollgeschosse
- Baulasten, Dienstbarkeiten und Leitungsrechte
- Altlasten oder andere besondere Grundstücksmerkmale
Bodenrichtwert und Bodenwert unterscheiden
Ein Bodenrichtwert wird aus Kaufpreisdaten eines Gebiets abgeleitet. Für das konkrete Grundstück muss geprüft werden, ob seine Merkmale mit dem Richtwertgrundstück übereinstimmen. Abweichungen können eine Anpassung erforderlich machen.
GRZ und GFZ: Wie viel Nutzung ist möglich?
Die Grundflächenzahl beschreibt, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl beschreibt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Beide Kennzahlen helfen, die planungsrechtliche Ausnutzung einzuordnen.
Mit dem GRZ-/GFZ-Rechner können Sie die mathematische Flächenwirkung nachvollziehen. Ob das errechnete Potenzial tatsächlich gebaut werden darf, hängt zusätzlich vom Bebauungsplan und weiteren Vorschriften ab.
Mehr GFZ bedeutet nicht automatisch proportional mehr Bodenwert
Eine höhere bauliche Ausnutzung kann wirtschaftlich wertvoll sein. Eine einfache proportionale Hochrechnung des Bodenrichtwerts ist jedoch häufig zu grob. Entscheidend ist, ob der örtliche Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten oder Modellhinweise veröffentlicht und ob die zusätzliche Nutzung am Markt tatsächlich realisierbar ist.
Was ist mit großen Grundstücken?
Zusätzliche Fläche wird nicht immer zum gleichen Quadratmeterwert gehandelt. Bei übergroßen Grundstücken kann zu prüfen sein, ob Teilflächen selbstständig nutzbar, abtrennbar oder nur als Garten- und Nebenfläche marktgängig sind.
Erschließung und Beiträge
Der Erschließungszustand beeinflusst den Wert. Offene Erschließungs- oder Ausbaubeiträge können wirtschaftlich relevant sein. Deshalb sollte nicht nur betrachtet werden, ob eine Straße vorhanden ist, sondern auch, welche beitragsrechtliche Situation tatsächlich besteht.
Rechte und Belastungen
Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten oder Erbbaurechte können die Nutzbarkeit beeinflussen. Nicht jede Eintragung führt automatisch zu einem pauschalen Abschlag. Entscheidend ist die konkrete wirtschaftliche Wirkung auf das Grundstück.
Praxisfall GFZ und Bodenwert
Wie ein Bodenrichtwertgrundstück mit anderer GFZ mit dem Bewertungsgrundstück verglichen werden kann, zeigt unser Praxisfall zur GFZ-Anpassung.
Häufige Fragen
Kann ich den Grundstückswert einfach mit Bodenrichtwert mal Fläche berechnen?
Nur wenn das Grundstück in seinen wertrelevanten Merkmalen ausreichend mit dem Richtwertgrundstück übereinstimmt. Andernfalls müssen Unterschiede geprüft und gegebenenfalls angepasst werden.
Ist die GFZ gleich der möglichen Wohnfläche?
Nein. Die Geschossfläche nach BauNVO und die Wohnfläche folgen unterschiedlichen Regeln.
Kann ein unbebautes Grundstück mit einem Verkehrswertgutachten bewertet werden?
Ja. Auch unbebaute Grundstücke können nach den geltenden Regeln der Immobilienwertermittlung bewertet werden.
Weiterführend: GRZ-/GFZ-Rechner · Bodenrichtwert · Verkehrswertgutachten · Grundstück bewerten lassen