Hinweis zum Praxisfall: Die Zahlen sind als anonymisiertes Rechenbeispiel gewählt. Der Fall zeigt die Bewertungslogik und ersetzt keine örtliche Bodenwertermittlung.
Ausgangslage
Der veröffentlichte Bodenrichtwert bezog sich auf ein Richtwertgrundstück mit einer GFZ von 0,5. Das zu bewertende Grundstück wies planungsrechtlich eine höhere GFZ auf. Die naheliegende Idee war, den Bodenrichtwert einfach proportional zur GFZ zu erhöhen.
Genau diese Dreisatzrechnung wurde nicht übernommen. Zuerst musste geklärt werden, ob die höhere Ausnutzung tatsächlich wertwirksam ist.
Schritt 1: Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks prüfen
Der Bodenrichtwert wurde zusammen mit den beschreibenden Merkmalen der Richtwertzone betrachtet. Neben der GFZ waren Grundstücksgröße, Nutzungsart, Entwicklungszustand und weitere Modellmerkmale wichtig. Nur so ließ sich feststellen, worauf sich der veröffentlichte Wert tatsächlich bezieht.
Schritt 2: Baurecht des Bewertungsgrundstücks untersuchen
Die höhere GFZ allein garantierte noch keine zusätzliche wirtschaftlich nutzbare Fläche. Baugrenzen, Grundstückszuschnitt, Stellplatzanforderungen und vorhandene Bebauung begrenzten die praktische Ausnutzung. Deshalb wurde zwischen theoretischem und realistisch nutzbarem Potenzial unterschieden.
Schritt 3: Modell des Gutachterausschusses beachten
Danach wurde geprüft, ob der zuständige Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten oder andere Hinweise zur GFZ-Anpassung veröffentlicht. Solche Faktoren dürfen nur innerhalb des Modells verwendet werden, in dem sie abgeleitet wurden.
Warum doppelte GFZ nicht doppelten Bodenwert bedeutet
Zusätzliche bauliche Ausnutzung kann wirtschaftlich sehr wertvoll sein. Ihre Wertwirkung verläuft aber nicht automatisch linear. Baukosten, Nachfrage, Grundstücksgeometrie und zulässige Nutzung beeinflussen, welchen Preis Marktteilnehmer tatsächlich für das Mehr an Ausnutzung zahlen.
Was der GRZ-/GFZ-Rechner leisten kann
Mit dem GRZ-/GFZ-Rechner lässt sich die mathematische Flächenwirkung nachvollziehen. Er zeigt, wie sich GRZ und GFZ auf zulässige Grund- und Geschossflächen auswirken. Die wertmäßige Umrechnung beginnt aber erst danach.
Fachliche Erkenntnis
Die GFZ ist ein wichtiges Grundstücksmerkmal. Ihre Wertwirkung muss modellkonform, baurechtlich realistisch und marktorientiert abgeleitet werden. Eine einfache proportionale Hochrechnung des Bodenrichtwerts ist in vielen Fällen zu grob.
Typische Prüfreihenfolge
- Bodenrichtwert und Richtwertmerkmale feststellen.
- Baurecht des Bewertungsgrundstücks prüfen.
- Realisierbare Ausnutzung bestimmen.
- Modellhinweise des Gutachterausschusses auswerten.
- Marktwirkung der Abweichung sachverständig einordnen.
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