Verkehrswertgutachten
Verkehrswertermittlung
VERKEHRSWERTGUTACHTEN SIND IM BEREICH DER WERTERMITTLUNG VON IMMOBILIEN UND GRUNDSTÜCKEN, DIE UMFANGREICHSTEN UND AUSFÜHRLICHSTEN GUTACHTEN.
In der Regel werden sie von Gerichten, Behörden, Ämtern, Finanzämtern oder bei gesetzlichen Betreuungen gefordert. Verkehrswertgutachten nach §194 BauGb müssen daher gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen entsprechen.
Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie umfassend und genau darzustellen. Insbesondere vor Gericht, Finanzämtern, Behörden und Banken wird ein Verkehrswertgutachten in der Regel problemlos zur Wertefeststellung akzeptiert.
Verkehrswertgutachten müssen einen bestimmten Inhalt, Umfang und Aufbau aufweisen. Zudem sind zumeist Bescheinigungen und Negativatteste von Ämtern erforderlich. Diese Anforderungen sind in der so genannten ImmoWertV klar geregelt.
Daher kommt eine Verkehrswertermittlung auch häufig auf einen Umfang von 60-80 Seiten. Entsprechend hoch, können auch die Kosten für ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ausfallen.
Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten ergeben können. Fordern Sie hier ihr unverbindliches Angebot über eine Verkehrswertermittlung Ihrer Immobilie an.
UNSERE IMMOBILIENGUTACHTER BERATEN SIE GERNE, OB EIN VERKEHRSWERTGUTACHTEN TATSÄCHLICH NÖTIG IST.
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Unser geschultes und qualifiziertes Personal steht Ihnen mit Ratund Tat zur Seite.
Marktwertermittlung oder Verkehrswertgutachten?
Um eine Marktwertschätzung z.B. für den Verkauf einer Immobilie, Auszahlung von Miterben oder Schenkungen vorzunehmen ist ein Verkehrswertgutachten jedoch sehr häufig überdimensioniert.
Die Alternative wäre das günstigere Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten.
Inhalt eines Verkehrswertgutachtens (Beispiel Einfamilienhaus)
Zweck des Gutachtens
Beschreibung des Bewertungsobjekts
Grundbuchrechtliche Ausweisungen
Ortsbesichtigung
Wertermittlungsstichtag
Dokumente und Informationen, die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen
Lagebeschreibung
Rechtliche Gegebenheiten
Gebäudemerkmale
Wertermittlung
Vorgehensweise bei der Wertermittlung
Ermittlung des Bodenwertes
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Begründung zur Anwendung des gewählten Bewertungsverfahrens
Ermittlung der Normalherstellungskosten
Korrekturen
Normalherstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag
Restnutzungsdauer und Alterswertminderung
Herstellungskosten der Garage und sonstigen Aufbauten
Zeitwert der Gebäude und Außenanlagen
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Ermittlung des Sachwertfaktors zur Marktanpassung
Ermittlung einer marktüblichen Miete im Ertragswertverfahren
Ableitung des Liegenschaftszinssatzes
Ermittlung des marktüblichen Rohertrags
Bewirtschaftungskosten
Ertragsvervielfältiger
Plausibilitätskontrolle
Gewichtung der Wertermittlungsverfahren
Ableitung des Verkehrswertes
Anlagenverzeichnis
Definition Baugesetzbuch § 194 Verkehrswert
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.
In einem Verkehrswertgutachten werden in der Regel mindestens zwei Wertermittlungsverfahren angewandt. Das erste Verfahren ist das tragende und das zweite dient zur Plausibilierung.
Die wichtigsten Wertermittlungsverfahren haben wir nachstehend aufgeführt:
SACHWERTVERFAHREN
Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 – 25 WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Anlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätz werden.
ERTRAGSWERTVERFAHREN
Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15 – 20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt.
VERGLEICHSWERT
Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 13 – 14 WertV gesetzlich geregelt. Der Vergleichswert bildet sich aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Die wertbeeinflussenden Eigenschaften werden mit geeigneten Vergleichsfaktoren auf das zu bewertende Objekt angepasst.
So läuft unsere Zusammenarbeit im Falle einer Beauftragung als Immobiliengutachter ab
Sie nehmen Kontakt zu uns auf, gerne über unser Kontaktformular. Alternativ rufen Sie uns einfach unter der kostenlosen Servicenummer 0800-5890317 an.
In einem ersten Gespräch, können Sie gerne alle Fragen zu Ihrer speziellen Situation stellen. Im Anschluss an das Gespräch nennen wir Ihnen dann einen Festpreis für die Bewertung Ihrer Immobilie.
Es wird zeitnah ein Ortstermin mit dem Immobiliengutachter vereinbart und ein Sachverständiger aus der Region führt die Besichtigung durch.
Innerhalb weniger Werktage erstellen wir ein fundiertes Wertgutachten (Marktwertgutachten) oder Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie.
