Mietwertgutachten

Mietwertgutachten – Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete

Mit einem Mietwertgutachten ermitteln wir die Höhe der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Immobilie (Wohn- und Gewerberaum) und bringen die  Erkenntnisse zur Beweissicherung in gerichtsverwertbarer Form zu Papier.

Mietwertgutachten für Mieterhöhung

Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist somit eine Grundlage vorhanden, über die Höhe der Miete zu verhandeln. Vermieter können mit Hilfe eines Mietwertgutachtens die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Diese ist widerum Basis für das  Mieterhöhungsverlangen des Vermieters.

Unter einem Mietwertgutachten versteht man die mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Mietwerts (erzielbarer Ertrag) einer Wohnung oder eines Gewerberaums unter Berücksichtigung deren mietwertrelevanter Eigenschaften.

Bewertungsanlässe für ein Mietwertgutachten sind z. B.:

  • Miethöheauseinandersetzungen im Bereich Wohnungs- und Gewerberaummieten
  • Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
  • Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Basis für Miethöhevereinbarung zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank

Bei Mietwertermittlungen wird unterschieden zwischen den Begriffen „ortsübliche Vergleichsmiete“ und „Marktmiete“

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist der durchschnittliche Mietzins, der in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden ist (Durchschnittsmiete der letzten 4 Jahre). Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten 4 Jahre zu achten.

Mietwertgutachten

Die Legaldefinition findet sich in § 2 des Miethöheregelungsgesetzes (MHG) bzw. seit der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform in geringfügig sprachlich überarbeiteter und tlw. konkretisierter Form in § 558 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Die „Marktmiete“ ist die am Stichtag bei Neuvermietungen durchschnittlich erzielbare Miete. Bei Wohnraum ist die Marktmiete durch die sog. Wesentlichkeitsgrenze (i.d.R. 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete) begrenzt.

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Eine Mieterhöhung muss stets schriftlich begründet werden, § 558a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Um die Mieterhöhung zu begründen, kann insbesondere auf den Mietspiegel, der Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen Bezug genommen werden, § 558a Abs. 2 BGB.

Das bietet sich etwa dann an, wenn für die Gemeinde kein Mietspiegel existiert, in dem die betroffene Wohnung liegt. Zu den Vergleichswohnungen muss der Gutachter aber genaue Angaben machen. Ansonsten kann es passieren, dass eine Mieterhöhung unbegründet ist.

Drei Vergleichswohnungen sind Pflicht

Um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf die Werte von drei Vergleichswohnungen zu begründen, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

Sind weniger als drei Vergleichswohnungen benannt, ist das Mieterhöhungsverlangen bereits deswegen unbegründet. Dabei fällt eine Wohnung bereits dann weg, wenn diese nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selber bewohnt wird oder infolge ungenauer Beschreibung nicht aufgefunden werden kann. Als Vergleichswohnungen kann der Vermieter auch solche angeben, die er selber vermietet hat.

Lage der Vergleichswohnungen

Grundsätzlich sollten die Vergleichswohnungen in derselben Gemeinde bzw. Stadt liegen. Gibt es jedoch in der Gemeinde keine (drei) Vergleichswohnungen, kann ausnahmsweise auf Vergleichswohnungen aus einer Nachbargemeinde Bezug genommen werden, die auf einem ähnlichen Mietniveau liegen. Der Gutachter muss in einem solchen Fall aber genau darlegen, dass und warum er in der maßgeblichen Gemeinde keine Vergleichswohnungen gefunden hat.

Quadratmeterzahl der Vergleichswohnungen

Um die Vergleichbarkeit der Mieten zu ermöglichen, ist die jeweilige Angabe der Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen unbedingt erforderlich. Nur so kann – wenn vom Gutachter nicht bereits erfolgt – der Mieter die Miete pro Quadratmeter errechnen. Zudem muss erkennbar sein, ob es sich um Netto- oder Bruttomieten handelt.

Besondere Angaben zu Lage, Alter und Ausstattung

Es kann sein, dass die Wohnung über Besonderheiten verfügt, die die Miethöhe entscheidend beeinflussen. Bei den Vergleichswohnungen ist dann anzugeben, dass sie insoweit über bessere Gegebenheiten verfügen.

Identifikation der Vergleichswohnungen

Die Vergleichswohnungen müssen exakt bezeichnet werden, so dass der Mieter diese ohne weitere Erkundigungen finden und sich vor Ort ein Bild von der Vergleichbarkeit machen kann. Ist unter der Lagebezeichnung mehr als eine Wohnung vorhanden, muss auch der Name des Mieters der Vergleichswohnung benannt werden (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 12.06.2002, Az.: 14 S 21762/01). Ob und inwieweit die jeweiligen Bewohner dem Mieter Gelegenheit geben, die betreffende Vergleichswohnung zu besichtigen, ist jedoch belanglos.

Was der Vermieter verlangen kann

Verlangen darf der Vermieter nur die niedrigste Miete der Vergleichswohnungen. Betragen also etwa die Quadratmetermieten der Vergleichswohnungen 5,90, 5,92, und 5,96 Euro, kann der Vermieter nur eine Mieterhöhung auf 5,90 Euro pro Quadratmeter geltend machen. Eine Mieterhöhung in der Form, dass ein Durchschnittswert aus den Mieten der drei Vergleichswohnungen gebildet wird, ist unzulässig. In diesem Fall oder auch wenn der Vermieter ansonsten eine höhere Miete verlangt, ist das Mieterhöhungsverlangen hinsichtlich des den die niedrigste Miete übersteigenden Betrags unbegründet.

Wie die Mieterhöhung mittels Vergleichswohnungen begründet wird

Im Mieterhöhungsschreiben sind die Voraussetzungen der Vergleichswohnungen darzustellen und die niedrigste Miete der Vergleichswohnungen geltend zu machen.

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