Der Immobilienmarkt im Wandel

Durch unsere tägliche Bewertung von Immobilien im gesamten Bundesgebiet, ist es für uns als Gutachter sehr wichtig, das aktuelle Marktgeschehen bei der Verkehrswertermittlung angemessen zu berücksichtigen.

Den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, bedeutet auch immer die aktuelle Markt- und Zinssituation im Auge zu behalten. Der Verkehrswert einer Immobilie soll zutreffend und belegbar den Preis wiederspiegeln, der auf dem freien Markt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre.

In  der Regel orientiert sich der Sachverständige bei der Wertfindung an Daten (Sachwertfaktoren im Sachwertfahren und Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren), die von den Gutachterausschüssen ermittelt und in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht werden.

Das Dilemma bei der Wertermittlung

Die oben genannten Daten werden grundsätzlich rückwirkend veröffentlicht.

Angenommen eine Immobilie ist im September 2022 zu bewerten. Die Daten der Wertermittlung basieren auf dem Grundstücksmarktbericht 2022, der am 01.01.2022 veröffentlicht wurde. Ausgewertet wurden die Kaufverträge des Zeitraums 01.01.2021 bis 31.12.2021.

Auf Basis der Auswertung dieser Kaufverträge werden Sachwertfakoren und Liegenschaftszinssätze ermittelt und veröffentlicht.

Der Sachverständige steht nun vor dem Problem, dass er mit Daten arbeiten muss, die aus einem zurückliegenden Auswertungszeitraum stammen. Diese Daten stammen aus einem Zeitraum in denen der Markt aufgrund der sehr niedrigen Zinsen und des geringen Angebotes an Immobilien sehr angespannt und hochpreisig war.

Übernimmt der Gutachter ohne Anpassung die “aktuellen” Marktdaten des Grundstücksmarktberichts, kann es zu groben Fehleinschätzungen kommen.

Die Lösung des Problems

Die von den Gutachterauschüssen ermittelten und veröffentlichten Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze sind hinsichtlich Ihrer Aussagefähigkeit und Anwendbarkeit in jedem Falle sachverständig auf die aktuelle Marktsituation hin zu überprüfen und entsprechend anzupassen.

Es ist also essentiell wichtig, dass der Immobiliengutachter den lokalen und regionalen Immobilienmarkt genau kennt. Nur so können grobe Fehleinschätzungen vermieden werden, die durch die einfache Übernahme von Daten des Grundstücksmarktberichtes entstehen können.

Durch ein Verkehrswertgutachten oder Marktwertgutachten durch unsere erfahrenen Immobiliengutachter sind Sie auf der sicheren Seite.

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