Wichtige Begriffe aus dem Bereich der Immobilienbewertung
Unser Ratgeber zum Thema Immobilienbewertung erklärt Ihnen verständlich, die wichtigsten Begriffe, die bei einer Wertermittlung am häufigsten vorkommen.
Ratgeber → Bodenrichtwert → Liegenschaftszinssatz → Grundstücksmarktbericht → Vervielfältiger → Restnutzungsdauer → Ertragswertverfahren → Sachwertverfahren → Vergleichswertverfahren
Bodenrichtwert
Was bedeutet Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert bestimmt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einem begrenzten Gebiet, den sogenannten Bodenrichtwertzonen.
Die in einer Bodenrichtwertzone enthaltenen Grundstücke, sollen weitgehend in ihrer Art und Nutzungsweise übereinstimmen, sodass grundsätzlich gleiche Wertverhältnisse vorliegen.
Wie werden Bodenrichtwerte ermittelt?
Der Bodenrichtwert eines Gebietes wird anhand eines Grundstücks, welches für die Bodenrichtwertzone repräsentative Grundstücksmerkmale aufweist, bestimmt.
Dieses Grundstück wird auch Bodenrichtwertgrundstück oder Richtwertgrundstück genannt. Eine Bodenrichtwertzone ist oft ein Teil von einem Stadtteil, es kann sich aber auch um Stadtviertel, Städte oder Landkreise handeln.
Der Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgrundstücks wird aus dem Durchschnitt der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken, die sich in der jeweiligen Bodenrichtwertzone befinden, abgeleitet.
Angegeben wird der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter Fläche. Ist das Bodenrichtwertgrundstück bebaut, ist der Wert des Grundstücks zu ermitteln, der sich bei unbebautem Boden ergeben würde. Er stellt also den reinen Grundstückswert dar.
Wer ermittelt die Bodenrichtwerte?
Zuständig für die Ermittlung von Bodenrichtwerten sind die jeweiligen Gutachterausschüsse des Gebietes. Diese selbst geführten, unabhängigen Gremien setzen sich aus Immobiliensachverständigen zusammen. Ihre Hauptaufgabe ist es, Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen.
Ein Gutachterausschuss erhält von den Notaren in seinem Zuständigkeitsbereich Kopien aller Immobilienkaufverträge. Auf diesem Weg können Gutachterausschüsse alle Daten über die Kaufpreise in einem bestimmten Gebiet sammeln, auswerten und den entsprechenden Bodenrichtwert für eine Bodenrichtwertzone ableiten.
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist der entscheidende Faktor bei einer Wertermittlung im Ertragswertverfahren. In der Wertermittlungsverordnung wird der Liegenschaftszins als Zinssatz definiert, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Die Höhe des Liegenschaftszins ist von mehreren Faktoren abhängig. Die Höhe wird zum Beispiel nach Grundstückslage, Art und Restnutzungsdauer eines Objektes bemessen. Es gilt zu beachten der der Liegenschaftszinssatz ein Bestandteil der Wertermittlung einer Immobilie ist und nicht gleichzusetzen mit dem normalen Zinssatz.
Generell gilt: Niedriger Liegenschaftszinssatz = Höherer Vervielfältiger
Grundstücksmarktbericht
Grundstücksmarktberichte werden von den Gutachterausschüssen in der Regel einmal jährlich erstellt. Der jährlich erscheinende Grundstücksmarktbericht enthält Angaben über die Umsatz- und Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt einer Region.
Im Grundstücksmarktbericht werden u.a. die für die Wertermittlung erforderlichen Daten veröffentlicht. Grundlage für die Ermittlung dieser Daten (z.B. Indexreihen, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren usw.) ist die Analyse der Kaufpreissammlung, in welche alle Grundstückskaufverträge des jeweiligen Geschäftsjahres aufgenommen werden.
Teilweise werden die Marktberichte, z.B. in Nordrhein-Westfalen, kostenlos zur Verfügung gestellt. Mehrheitlich sind sie jedoch kostenpflichtig.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung insbesondere zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, z. B. bei Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum und gewerblich genutzten Immobilien.
Für die Ermittlung des Ertragswerts stehen folgende Verfahrensvarianten zur Verfügung:
- das allgemeine Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge unter modellhafter Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil
- das vereinfachte Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge und des abgezinsten Bodenwerts oder
- das periodische Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge und des abgezinsten Restwerts des Grundstücks
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird, neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren, zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie eingesetzt.
Es findet vorwiegend bei nicht vermieteten Objekten Anwendung, beispielsweise bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus für das kein Vergleichswert ermittelt werden konnte. Dabei wird der Sachwert aus der Bausubstanz abgeleitet, anstatt aus dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, wie zum Beispiel der Miete.
Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste Wertermittlungsverfahren von Immobilien.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Lässt sich in einem Gebiet keine ortsübliche Miete berechnen, oder gibt es keine Werte, die zum Vergleich des eigenen Objekts mit ähnlichen Objekten herangezogen werden können, können weder das Ertragswertverfahren, noch das Vergleichswertverfahren eingesetzt werden.
Hier kommt das Sachwertverfahren ins Spiel. Es bezieht sich meistens nur auf die baulichen Anlagen, nicht auf das Grundstück, und ist sowohl zur selbstständigen Verkehrswertberechnung nutzbar, als auch in Kombination mit den anderen Verfahren, um deren Ergebnisse zu überprüfen oder zu konkretisieren.
Üblicherweise wird es aber vorrangig zur Ermittlung des Verkehrswertes von Ein- oder Zweifamilienhäusern eingesetzt, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden, also zum Beispiel in Eigennutzung stehen.
Das liegt daran, dass der Verkehrswert hier eben nicht durch Mieteinnahmen, sondern anhand der Herstellungskosten berechnet wird. Dafür sind die Kosten heranzuziehen, die bei einem Neubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden, die daraufhin mit der Abnutzung des Gebäudes und sonstigen wertbeeinflussenden Umständen verrechnet werden.
Der Wert des Grundstücks wird dabei außen vor gelassen. Dieser wird unabhängig durch das Vergleichswertverfahren ermittelt.
Schema des Sachwertverfahrens
Im Sachwertverfahren sind, ebenso wie im Ertragswertverfahren, grundsätzlich Grundstück und bauliche Anlagen voneinander zu trennen. Demnach setzt sich der Verkehrswert, oder Sachwert, aus folgenden Elementen zusammen:
- Bodenwert
- Gebäudesachwert = Herstellungskosten der baulichen Anlagen (zum Beispiel Haus, Wohnung)
- Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen (zum Beispiel Garagen, Wege) = Sachwert der Außenanlagen
Diese Werte addiert, ergeben den vorläufigen Sachwert, der anschließend durch mögliche Marktanpassungsfaktoren, auch Sachwertfaktoren genannt, korrigiert wird.
Das Ergebnis ist dann der sogenannte vorläufige marktangepasste Sachwert, der nur noch mit besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmalen verrechnet werden muss.
Vergleichswertverfahren
Wo bei anderen Verfahren eine umfangreiche Berechnung von Faktoren notwendig ist, dessen einzelne Werte mitunter geschätzt werden müssen, ist das Vergleichswertverfahren eine tendenziell einfachere Berechnungsform.
Allerdings ist hier die Herausforderung, hinreichend vergleichbare Grundstücke oder Immobilien für die Liegenschaft zu finden, dessen Wert berechnet werden soll. Vergleichbarkeit wird dadurch erreicht, wenn eine Referenzimmobilie in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und dergleichen ähnlich zum betreffenden Objekt ist.
Restnutzungsdauer
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist u. a. unter Berücksichtigung der künftigen Nutzungsmöglichkeiten, des Alters und des Grades der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen – einschließlich durchgreifender Instandsetzungen – sachgerecht zu schätzen.
Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades kann ein Punkteraster als Anhaltspunkt dienen, sofern keine sonstigen Anhaltspunkte für die Ermittlung des Modernisierunsgrads vorliegen. Aus der Summe der Punkte für jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad.
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