Erben wird teurer – Änderungen des BewG aufgrund des Jahressteuergesetzes 2022

Die zumeist reißerischen statt sachlichen Meldungen in den Medien, haben viele Bürgerinnen und Bürger aufgeschreckt. Die Notare sind mit Aufträgen bis zum Jahreswechsel überausgelastet.

Erbschaft Immobilie Steuer
Der festgestellte Grundbesitzwert durch das Finanzamt, lässt sich nur anhand eines Verkehrswertgutachtens durch einen nach DIN 17024 zertfizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anfechten.

In einer größeren Zeitung wurde anhand des Beispiels einer „Kanzlei“ aufgezeigt, wie heftig sich die Änderungen im Bewertungsgesetz (BewG) auf die Steuerlast der Bürger auswirken würden.

Bei genauer Analyse und Vergleich des Beispiels mit den Änderungen im BewG wird allerdings klar, dass das Beispiel an einer Stelle fachlich falsch ist. Denn der Regionalfaktor wird hier nach der Marktanpassung angebracht, obwohl er sich lediglich auf die Herstellungskosten beziehen darf.

Darüber hinaus wird – vermutlich absichtlich, um eine noch größere Diskrepanz zu erzielen –als Regionalfaktor 1,1 angenommen, obwohl in dem konkreten Fall der Regionalfaktor nach BewG hätte 1,0 sein müssen.

Aber der Reihe nach…

Grundsätze für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Im Zuge der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der gemeine Wert nach BewG bestimmt, der in der Theorie dem Marktwert entsprechen soll. In der Praxis liegt der gemeine Wert in den meisten Fällen unterhalb des Marktwertes, was für den Steuerpflichtigen natürlich vorteilhaft ist.

Sollte der gemeine Wert jedoch über dem Marktwert liegen, so kann der Steuerpflichtige nach § 198 Abs. 2 BewG über ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen den sog. niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. D.h., die Erbschaft- und Schenkungsteuer soll maximal von der Höhe des Marktwertes abgeleitet werden.

Dass bei der Bestimmung des gemeinen Wertes i.d.R. geringere Werte als bei der Marktwertermittlung herauskommen, liegt an der typisierten Bewertung durch das Finanzamt, ohne objektspezifische Anpassungen an das Wertermittlungsobjekt.

Da Besonderheiten (boG, wie z.B. Baumängel, Mindermieten oder Minderungen aufgrund vorhandener Rechte und Belastungen) nach den Regelungen des BewG unberücksichtigt bleiben, kann es im Einzelfall sein, dass der gemeine Wert auch über dem Marktwert liegt.

In solchen Fällen ist dann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts über ein Sachverständigengutachten sinnvoll.

Angebot über ein Gutachten einholen

Weiterhin gilt, dass das Finanzamt die für die Wertermittlung erforderlichen Daten der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse heranzuziehen hat, sofern sie zur Verfügung stehen und nicht zu alt sind.

Lediglich wenn der Gutachterausschuss keine Daten (Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Sachwertfaktoren und/oder Liegenschaftszinssätze) abgeleitet und veröffentlich hat, greift die Auffangklausel des BewG, d.h. es werden die Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren (Wertzahlen) aus dem BewG herangezogen.

Diese Grundsätze werden sich auch durch die geplante Novellierung nicht ändern!

Novellierung soll das BewG modellkonformer und damit marktkonformer ausrichten

Nach der BVerfG-Entscheidung vom 7. November 2006 (1 BvL 10/02) muss die Bewertung des anfallenden Vermögens bei der Ermittlung der erbschaftsteuerlichen Bemessungsgrundlage einheitlich am gemeinen Wert (Verkehrswert) ausgerichtet werden.

Die Bewertungsmethoden müssen gewährleisten, dass alle Vermögensgegenstände näherungsweise durch den gemeinen Wert erfasst werden. Mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz im Jahr 2008 wurde daher die Grundbesitzbewertung in enger Anlehnung an die anerkannten Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des BauGB ausgestaltet.

Mit der geplanten Anpassung der BewG-Vorschriften an die ImmoWertV 2021 soll nun sichergestellt werden, dass die von den Gutachterausschüssen auf der Grundlage der ImmoWertV 2021 ermittelten Daten bei der Grundbesitzbewertung unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Modellkonformität sachgerecht – d.h. insbesondere modellkonform – angewandt werden können.

Denn wie im Vorabschnitt bereits dargestellt, wenden die Finanzämter für die Ermittlung des gemeinen Werts vorrangig, die von den Gutachterausschüssen ermittelten Daten an.

Aus diesem Grund werden die Gesamtnutzungsdauern von 70 auf 80 Jahre angehoben, die Bewirtschaftungskosten von prozentual auf Einzelkostenansätze der ImmoWertV 21 umgestellt und der Regionalfaktor eingeführt, der nur dann von 1,00 abweichend anzusetzen ist, wenn ein Sachwertfaktor des Gutachterausschusses herangezogen wird und in dem Modell auch ein von 1,00 abweichender Regionalfaktor verwendet wurde.

Für die Fälle, in denen der Gutachterausschuss nicht seinem gesetzlichen Auftrag nachkommt, für die Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten und zu veröffentlichen, sieht das BewG eine Auffangklausel mit vorgegebenen Liegenschaftszinssätzen und Wertzahlen (entspricht der Funktion des Sachwertfaktors) vor.

Zur Vermeidung einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung sind diese an die aktuellen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt anzupassen. D.h. die Wertzahlen werden um 25-40% angehoben und die Liegenschaftszinssätze um 0,5 bis 1,5 %-Punkte abgesenkt.

Beispielhafte Berechnungen der Erbschaftsteuer nach BewG (alt vs. neu)

Freistehendes EFH, Baujahr: 2006, BGF: 320 m², Grundstücksfläche: 500 m², Bodenrichtwert: 560 €/m²

(Hinweis: Der Steuersatz hängt von der Höhe des zu versteuernden Betrags und der Steuerklasse ab)

Fall 1 (Standardfall): Gutachterausschuss veröffentlicht geeignete Sachwertfaktoren

 BewG 2022 BewG 2023 
durchschnittliche Herstellungskosten 504.240 € 504.240 € 
x Alterswertminderungsfaktor 0,7714 0,7875 
x Regionalfaktor 1,00 1,00 
= Gebäudesachwert 388.985 € 401.457 € 
+ Bodenwert 280.000 € 280.000 € 
= vorläufiger Sachwert 668.985 € 681.457 € 
x Wertzahlen (Sachwertfaktor) 1,16 1,16 
= Sachwert 776.023 € 790.490 € 

(+2%) 

   
– Freibetrag (1 Kind) 400.000 € 400.000 € 
= zu versteuernde Summe 376.023 € 390.490 € 
x Steuersatz 15 % 15 % 
= Erbschaftsteuer 56.403 € 58.573 € 

Fall 2 (Auffangregelung): Gutachterausschuss veröffentlicht keine geeigneten Sachwertfaktoren

 BewG 2022 BewG 2023 
durchschnittliche Herstellungskosten 504.240 € 504.240 € 
x Alterswertminderungsfaktor 0,7714 0,7875 
x Regionalfaktor kein RegF 1,00 
= Gebäudesachwert 388.985 € 401.457 € 
+ Bodenwert 280.000 € 280.000 € 
= vorläufiger Sachwert 668.985 € 681.457 € 
x Wertzahlen 1,0 1,3 
= Sachwert 668.985 € 885.894 € 

(+ 32%) 

   
– Freibetrag (1 Kind) 400.000 € 400.000 € 
= zu versteuernde Summe 268.985 € 485.894 € 
x Steuersatz 11 % 15 % 
= Erbschaftsteuer 29.588 € 72.884 € 

Die Beispiele zeigen sehr deutlich, dass im Falle der Auffangklausel – d.h. wenn die Gutachterausschüsse ihrem gesetzlichen Auftrag nicht nachkommen und keine Sachwertfaktoren (bzw. weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten) ableiten – die Steuerlast deutlich zunehmen wird, während sie im Normalfall – d.h., wenn die Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren (bzw. weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten) ableiten – nur leicht zunimmt.

In allen Fällen kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 Abs. 2 BewG nachweisen und somit seine Steuerlast ggf. reduzieren.

Angebot über ein Gutachten einholen

Während sich die Berechnungsgrundlagen des gemeinen Werts ändern, bleiben die Steuersätze zur Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer unverändert.

Aufgrund der geplanten BewG-Änderungen kommt es i.d.R. tatsächlich zu höheren Werten (wie oben gezeigt), so dass die Steuerlast steigt. Dies könnte der Gesetzgeber durch Erhöhung der Freibeträge oder Absenkung der konkreten Steuersätze zumindest abmildern, was jedoch nicht geplant ist.

Nachtrag vom 15.12.2022: Zwischenzeitlich ist bekanntgegeben worden, dass der Bundesrat und die Bundesregierung die Freibeträge anheben wollen. Wann und in welcher Höhe, bleibt abzuwarten.

Fazit

Die geplanten Änderungen im BewG werden letztlich i.d.R. zu höheren gemeinen Werten und damit auch zu einer höheren Steuerlast führen. In solchen Regionen, in denen die Gutachterausschüsse keine entsprechend notwendigen Marktdaten ableiten, wird die Steuerlast teils deutlich steigen.

In Regionen, in denen Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze bereits seit einigen Jahren ableiten, werden die Änderungen im BewG nur zu geringen Erhöhungen des gemeinen Werts führen.

Die Änderungen führen also eher zu einer steuerlichen Gleichbehandlung und demnach – neutral betrachtet – zu einer Beendigung der bisherigen ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Steuerpflichtigen (je nach Gutachterausschusszugehörigkeit).

Immobilienbewertung Finanzamt
Der Steuerpflichtige hat jederzeit die Möglichkei, einen niedrigeren gemeinen Wert über ein Verkehrswertgutachten eines den Anforderungen des §198 Abs. 2 BewG entsprechenden Sachverständigen nachzuweisen und dadurch die Steuerlast zu reduzieren.

Und zwar sowohl für eine erste Einschätzung, ob sich ein „richtiges“ Gutachten lohnt als auch – sofern das bejaht werden kann – mit einem Gutachten, das den Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG gerecht wird.

Quelle: Sebastian Driessen , Sprengnetter

Immobilien richtig erben oder vererben

Immobilienbewertung durch das Finanzamt

Erbschaftssteuer für Immobilien bei Erbschaft oder Schenkung
Wir überprüfen von den Finanzämtern geschätzte Grundbesitzwerte und widerlegen durch Erstellung eines geeigneten Gutachtens, den von den Finanzbehörden oftmals überschlägig und zu hoch geschätzten Verkehrswert einer Immobilie.

Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie

Laut einer Schätzung werden zwischen 2015 und 2024 etwa 4-5 Millionen Immobilien in Form einer Erbschaft den Besitzer wechseln. Der Verkehrswert der vererbten Immobilien wird rund 700-800 Milliarden Euro betragen.

Wir beraten Sie gerne und umfassend bei der steuerlichen Bewertung von Transaktionen und Erbschaften im Immobilienbereich. Jetzt informieren!

Wir überprüfen hierbei insbesondere von den Finanzämtern geschätzte Werte und belegen bzw. widerlegen durch Erstellung eines Gutachtens den von den Finanzbehörden oftmals überschlägig und zu hoch geschätzten Verkehrswert einer Immobilie.

In vielen Fällen konnten wir bereits deutliche Einsparungen bei der Bemessung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer für unsere Mandanten erreichen.

Dies liegt sehr häufig daran, dass Finanzbehörden den Verkehrswert einer Immobilie im Falle einer Erbschaft „vom Schreibtisch aus“ bestimmen und die Besonderheiten des Einzelfalls nicht genügend berücksichtigen.

Als Gutachter müssen wir immer einen Ortstermin durchführen und uns mit den tatsächlichen Gegebenheiten vertraut machen. Das Finanzamt bewertet nur anhand von Richtwerten.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach §198 Bewertungsgesetz
Es kommt sehr häufig vor, dass ein Steuerbescheid nach Vorlage eines durch uns erstellten Verkehrswertgutachtens massiv nach unten korrigiert wurde.

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Erbschaftssteuer für Immobilien

Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet – und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen.

Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Verkehrswert der Immobilie genau ermittelt werden, nämlich mit Hilfe eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen.

Experten sagen übereinstimmend, dass mit einem qualifizierten Gutachten in der Hand, die Chancen auf Akzeptanz durch die Finanzbehörden besser sind und häufiger akzeptiert werden.

Wertermittlung bei Erbschaft und Schenkung einer Immobilie
Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, mit wenigen Angaben zu der Immobilie, die bewertet werden soll, einen verbindlichen Kostenvoranschlag zu erhalten. Fordern Sie jetzt Ihr unverbindliches Angebot an.

Wie bewertet das Finanzamt eigentlich den Grundbesitz?

Bis zum 31. Dezember 2008 wurden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht verpflichtete aber den Gesetzgeber, alle Erbsachen gleich zu behandeln – also etwa Immobilien und Bargeld.

Die neue Bewertung führte also zu deutlich höheren Werten.“ Das sollte durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.

Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt“

Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt dann ein Formular für eine Steuererklärung. Hier muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen.

Grundsätzlich können Erben diesen Betrag allein ermitteln. In der Praxis müssen neue Eigentümer aber prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen, ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten durch einen entssprechend qualifizierten Immobiliengutachter nicht anerkennt.

Das Finanzamt wird dann häufig einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken. Wer der Ansicht ist, der Hauswert sei dort zu hoch angesetzt, kann gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.

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Wie kann man Ärger bei der Wertermittlung vermeiden?

Um Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am besten, wenn die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen erfolgt.

Wie lange es dauert, bis eine Immobilienbewertung durch den Gutachter abgeschlossen ist, hängt vom Objekt ab. Normalerweise arbeiten wir recht zügig“.

Liegen alle Unterlagen vor, können Auftraggeber bereits etwa 2 Wochen nach Beauftragung und durchgeführter Ortsbesichtigung, das fertig gestellte Gutachten erhalten.

Der Wert von vererbten Immobilien ist grundsätzlich mit dem Verkehrswert zu bestimmen. Gutachten und Gegengutachten kommen jedoch häufig zu unterschiedlichen Wertansätzen.

Beispiel: Rechtstreitigkeiten um die Höhe des Verkehrswertes wegen der Lage und der Bausubstanz.

Auf das richtige Wertermittlungsverfahren kommt es an

Die Bewertung der bebauten Grundstücke erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren (insbesondere Wohnungseigentum), dem Ertragswertverfahren (insbesondere vermieteter Grundbesitz) oder dem Sachwertverfahren (insbesondere wenn kein andereres Verfahren zum Ziel führt). Siehe hierzu § 182 BewG.

Vermieteter Grundbesitz wird leicht begünstigt, weil für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Wertes anzusetzen sind (§ 13c ErbStG).

Steuern sparen durch Schenkung von Immobilien

Durch Ausnutzung der Möglichkeit, Immobilien und Grundstücke schon zu Lebzeiten zu verschenken, können Sie einiges an Steuern sparen. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Regelung, dass Schenkungen und Erbschaften von ein und derselben Person innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammengefasst werden. Hier zeigt sich, dass frühzeitige Schenkungen eine Menge Geld sparen können.

Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro. Sie haben nur einen Sohn, der Alleinerbe der Immobilie wird. Würde er das Gebäude erben, müsste er 600.000 Euro mit 15 % versteuern, also 90.000 Euro an den Fiskus abführen.

Schenken Sie ihm aber frühzeitig einen Anteil von 400.000 Euro und versterben Sie 11 Jahre nach der Schenkung, erbt der Sohn nur noch 600.000 Euro. Hierfür steht ihm aber, da die 10 Jahre abgelaufen sind, wieder ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, so dass er nur noch 200.000 Euro mit 11 % versteuern müsste, folglich 22.000 Euro.

Die Steuerersparnis beläuft sich bei dieser Modellrechnung auf satte 68.000 Euro.