In der Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen der Ehegatten grundsätzlich getrennt. Bei Beendigung des Güterstands wird der während der Ehe erzielte Zugewinn verglichen. Eine Immobilie kann dabei im Anfangsvermögen, im Endvermögen oder in beiden Vermögensständen eine zentrale Rolle spielen.
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Welche Werte bei einer Scheidung benötigt werden
§ 1376 BGB stellt für Anfangs- und Endvermögen auf die Werte zu den jeweils maßgeblichen Zeitpunkten ab. Bei einer lange gehaltenen Immobilie kann daher neben dem aktuellen Verkehrswert auch ein rückwirkender Wert zum Beginn des Güterstands oder zum Erwerbszeitpunkt erforderlich sein.
Der Gutachtenauftrag muss genau festlegen, welche Stichtage und Eigentumsanteile bewertet werden. Ein aktueller Maklerpreis beantwortet keine historische Wertfrage.
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Eigentum, Finanzierung und Nutzung auseinanderhalten
Der Verkehrswert beschreibt den Marktwert der Immobilie beziehungsweise des Eigentumsanteils. Davon getrennt sind Darlehensverbindlichkeiten, Vorfälligkeitskosten und interne Ausgleichsansprüche zu betrachten.
Auch die Nutzung nach der Trennung – etwa durch einen Ehegatten – verändert nicht automatisch das Eigentum. Sie kann aber für eine einvernehmliche Lösung, Nutzungsentschädigung oder Verkaufsstrategie bedeutsam sein.
- Grundbuchliche Eigentumsquoten
- Verkehrswert der Immobilie zum Stichtag
- Darlehensstände und sonstige persönliche Verbindlichkeiten
- Wohnrechte, Nießbrauch und sonstige Belastungen
- Nutzung, Mieterträge und Bewirtschaftungskosten
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Erbschaften und Schenkungen im Zugewinn
Vermögen, das ein Ehegatte während des Güterstands von Todes wegen oder durch Schenkung erwirbt, wird nach § 1374 Abs. 2 BGB grundsätzlich dem Anfangsvermögen hinzugerechnet. Wertsteigerungen nach dem Erwerb können dennoch für den Zugewinn relevant werden.
Deshalb kann eine stichtagsgenaue Bewertung sowohl zum Erwerbszeitpunkt als auch zum Endstichtag erforderlich sein. Die juristische Berechnung sollte durch anwaltliche Beratung erfolgen; das Gutachten liefert die nachvollziehbaren Immobilienwerte.
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Übernahme, Auszahlung oder Verkauf
Ein Gutachten kann verschiedene Lösungswege vorbereiten: Übernahme durch einen Ehegatten, Auszahlung des anderen, Verkauf am Markt oder vorläufige Fortführung des Miteigentums. Der ermittelte Verkehrswert ist dabei Ausgangspunkt, nicht automatisch der endgültige Auszahlungsbetrag.
Transaktionskosten, Finanzierung, Steuerfolgen, Darlehen und individuelle Vereinbarungen müssen separat berücksichtigt werden.
Unterlagen vorbereiten
Diese Unterlagen sind häufig hilfreich
- Grundbuchauszug und Erwerbsvertrag
- Heiratsdatum und relevante Bewertungsstichtage
- Darlehensverträge und stichtagsbezogene Salden
- Unterlagen zu Schenkung oder Erbschaft
- Bau-, Flächen- und Modernisierungsunterlagen
- Miet- oder Nutzungsvereinbarungen
Häufige Fragen
Kurz beantwortet
Wird bei Scheidung automatisch die Hälfte des Hauses geteilt?
Nein. Eigentumsverhältnisse und Zugewinnausgleich sind unterschiedliche Fragen. Die konkrete rechtliche Berechnung hängt vom Einzelfall ab.
Welcher Immobilienwert zählt beim Zugewinnausgleich?
Je nach Fall werden Werte des Anfangs- und Endvermögens zu den gesetzlichen Stichtagen benötigt. Der Auftrag muss diese Stichtage eindeutig benennen.
Kann ein Ehegatte das Haus übernehmen?
Ja, wenn Eigentumsübertragung, Finanzierung und Ausgleich vereinbart werden können. Ein unabhängiger Verkehrswert unterstützt die Verhandlung.
Amtliche Rechtsquellen
- § 1363 BGB – Zugewinngemeinschaft
- § 1374 BGB – Anfangsvermögen
- § 1376 BGB – Wertermittlung
- § 1378 BGB – Ausgleichsforderung
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Immobilienbewertung erfolgt auf Grundlage des konkreten Auftrags und Bewertungsstichtags.