Immobilienlexikon
Underrent liegt vor, wenn die vertraglich vereinbarte Miete unter der am Bewertungsstichtag marktüblich erzielbaren Miete liegt.
Was bedeutet Underrent?
Der Begriff beschreibt eine Mietvereinbarung unter Marktniveau: Der bestehende Mietvertrag liefert einen geringeren Ertrag, als bei einer marktüblichen Neuvermietung theoretisch erreichbar wäre. Underrent ist keine Legaldefinition der ImmoWertV, sondern eine in der Investment- und Bewertungspraxis verwendete Bezeichnung.
Warum ist Underrent wertrelevant?
Der Unterschied zwischen Vertrags- und Marktmiete ist nicht automatisch sofort verfügbar. Entscheidend sind Restlaufzeit, Mietanpassungsklauseln, Kündigungs- und Optionsrechte sowie die Frage, wann eine marktgerechte Miete rechtlich und tatsächlich erreichbar wird.
Bewertungsansatz
Die ImmoWertV unterscheidet tatsächliche und marktüblich erzielbare Erträge und ermöglicht bei konkret absehbaren Veränderungen eine periodische Betrachtung. In der internationalen Investmentbewertung wird ein under-rented income stream häufig über Term and Reversion abgebildet: zunächst Vertragsmiete, anschließend erwartete Marktmiete.
Praxisbeispiel
Eine Gewerbeeinheit ist für vier weitere Jahre zu 9 €/m² vermietet, während vergleichbare Flächen aktuell 12 €/m² erzielen. Die Mietdifferenz von 3 €/m² steht dem Eigentümer nicht sofort als Mehrertrag zur Verfügung; bewertet werden muss der zeitliche Übergang.
Typische Fehler
- die Marktmiete trotz bindendem Vertrag sofort ansetzen.
- die niedrige Vertragsmiete ohne Prüfung dauerhaft fortschreiben.
- Marktmiete und rechtlich durchsetzbare Miete gleichsetzen.
- Mieterbonität und Wiedervermietungsrisiko ausblenden.