Immobilienlexikon
Overrent liegt vor, wenn die vertraglich vereinbarte Miete über der am Bewertungsstichtag marktüblich erzielbaren Miete liegt.
Was bedeutet Overrent?
Der Mieter zahlt mehr, als für vergleichbare Flächen am Markt aktuell nachhaltig erwartet wird. Auch Overrent ist keine Legaldefinition der ImmoWertV, sondern eine wirtschaftliche Bezeichnung aus der Investment- und Bewertungspraxis.
Warum ist Overrent wertrelevant?
Der vertragliche Mehrertrag kann für die verbleibende Vertragsdauer einen realen wirtschaftlichen Wert besitzen. Er darf aber nicht unkritisch über die gesamte Restnutzungsdauer kapitalisiert werden. Nach Vertragsende kann die Miete auf das dann marktübliche Niveau zurückfallen.
Bewertungsansatz
Bei wesentlich abweichenden Erträgen kann eine periodische Betrachtung sachgerecht sein. International wird Overrent häufig in einen marktgerechten Basis-Ertrag (Hardcore) und einen zeitlich begrenzten Mehrertrag (Top Slice) zerlegt. Alternativ lässt sich der Cashflow periodengenau über ein DCF-Modell abbilden.
Praxisbeispiel
Eine Gewerbeimmobilie erzielt noch fünf Jahre 18 €/m², während vergleichbare Flächen aktuell etwa 13 €/m² erzielen. Der Mehrertrag ist nur insoweit werthaltig, wie Vertrag, Restlaufzeit und Bonität des Mieters ihn sichern.
Typische Fehler
- die hohe Vertragsmiete dauerhaft als Marktmiete behandeln.
- den gesicherten Mehrertrag vollständig ignorieren.
- Bonität, Break-Optionen und Vertragsrechte nicht prüfen.
- Neuvermietungs-, Umbau- und Rückbaukosten unterschätzen.