Immobilienlexikon
Marktüblich erzielbare Erträge sind die am Bewertungsstichtag nachhaltig am Markt erreichbaren Einnahmen und bilden die Grundlage des Ertragswertverfahrens.
Definition
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert nach aktueller ImmoWertV grundsätzlich auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Die tatsächliche Vertragsmiete ist deshalb nicht automatisch der richtige Bewertungsansatz.
Ist-Miete und Marktmiete
Liegt die tatsächliche Miete deutlich über oder unter dem Markt, muss geprüft werden, ob und wie lange diese Abweichung wirtschaftlich wirksam bleibt. Vertragslaufzeit, Indexierung, Optionen und Kündigungsrechte sind dabei wesentlich.
Praxisbeispiel
Bei einem selbst genutzten Gemeindezentrum gab es keine Ist-Miete. Die Ertragswertbetrachtung erforderte daher eine sachverständige Ableitung der marktüblich erzielbaren Miete aus realistischen Drittverwendungen.
Typische Fehler
- Ist-Miete ungeprüft übernehmen.
- Angebotsmiete mit nachhaltig erzielbarer Miete gleichsetzen.
- Objektspezifischen Umbauaufwand ignorieren.