Bei einem Mehrfamilienhaus steht die nachhaltige Ertragskraft im Mittelpunkt. Der aktuelle Mietüberschuss allein reicht für eine Bewertung jedoch nicht aus. Mieten müssen auf Marktüblichkeit geprüft, Bewirtschaftungskosten realistisch angesetzt und Risiken wie Leerstand, Instandhaltungsstau oder ungewöhnliche Mietverträge eingeordnet werden.
Warum das Ertragswertverfahren meist wichtig ist
Mehrfamilienhäuser werden typischerweise als Renditeobjekte gekauft. Deshalb ist das Ertragswertverfahren regelmäßig von großer Bedeutung. Es verbindet nachhaltige Erträge mit Bewirtschaftungskosten, Bodenwertverzinsung, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.
Vertragsmiete ist nicht automatisch Marktmiete
Eine sehr niedrige Bestandsmiete kann Entwicklungspotenzial enthalten. Eine ungewöhnlich hohe Miete kann dagegen nicht dauerhaft erzielbar sein. Für die Bewertung ist daher zu prüfen, welcher Ertrag nachhaltig und marktgerecht angesetzt werden kann.
Wie ein sogenannter Underrent eingeordnet werden kann, zeigt unser Praxisfall Mehrfamilienhaus mit niedrigen Bestandsmieten.
Welche Faktoren wirken auf den Ertragswert?
- nachhaltig erzielbare Mieten
- Leerstand und Mietausfallrisiko
- Verwaltungs-, Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten
- Liegenschaftszinssatz
- Restnutzungsdauer des Gebäudes
- Bodenwert und Grundstückssituation
- Modernisierungs- und Investitionsbedarf
- besondere Mietverträge oder Rechte
Warum der Liegenschaftszins so entscheidend ist
Der Liegenschaftszinssatz bildet die Renditeerwartung des jeweiligen Teilmarkts im Bewertungsmodell ab. Schon kleine Änderungen können den Ertragswert deutlich beeinflussen. Deshalb sollte er nicht pauschal aus allgemeinen Internetquellen übernommen werden, sondern zum regionalen Markt und zum Modell des Gutachterausschusses passen.
Restnutzungsdauer und Modernisierung
Ein älteres Mehrfamilienhaus kann bei guter Modernisierung wirtschaftlich lange nutzbar sein. Umgekehrt kann ein erheblicher Sanierungsstau die Restnutzungsdauer und den Marktwert belasten. Die Beurteilung muss deshalb zum konkreten Gebäude passen.
Bodenwert nicht ausblenden
Auch bei einem renditeorientierten Gebäude bleibt der Bodenwert eine wichtige Modellgröße. Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Ausnutzung und Baurecht müssen fachlich zusammenpassen. Bei innerstädtischen Grundstücken kann zusätzliches Entwicklungspotenzial eine besondere Rolle spielen.
Ertragswert selbst nachvollziehen
Der Ertragswertrechner zeigt, wie die wichtigsten Eingangsgrößen mathematisch zusammenwirken. Die sachverständige Auswahl von Miete, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer kann er nicht ersetzen.
Häufige Fragen
Wird immer die aktuelle Jahresnettokaltmiete angesetzt?
Nein. Entscheidend ist der nachhaltig erzielbare Ertrag. Vertragsmieten müssen auf Marktüblichkeit und Dauerhaftigkeit geprüft werden.
Mindert Leerstand automatisch den Verkehrswert?
Leerstand kann ein Risiko oder eine Chance sein. Entscheidend ist, warum die Fläche leer steht, wie gut sie vermietbar ist und welche Kosten bis zur Neuvermietung entstehen.
Kann ein Mehrfamilienhaus auch im Vergleichswertverfahren bewertet werden?
Je nach Markt und Datenlage können Vergleichsdaten ergänzend hilfreich sein. Bei renditeorientierten Objekten bleibt der Ertrag regelmäßig ein zentraler Preisbildungsfaktor.
Weiterführend: Ertragswertrechner · Mietwertgutachten · Mehrfamilienhaus bewerten lassen